TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

N° Minute : 25/222

AFFAIRE : N° RG 25/00300 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DQEA

JUGEMENT

Rendu le 1er juillet 2025

AFFAIRE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 10] “XL HABITAT”

C/

[R] [G], [N] [G]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 10] “XL HABITAT”

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par Maître Sabine CAPES de la SELARL SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par M^e Corinne CAPDEVILLE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Madame [N] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par bail verbal à effet au 01/06/2021, l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 10] « XL HABITAT » a donné à bail à Mme [N] [G] et M. [R] [G] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 386,21€ .

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 10] « XL HABITAT » a fait signifier à Mme [N] [G] et M. [R] [G] le 05/09/2024 un commandement de payer pour un montant en principal de 2908,05 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14/02/2025, l’Office Public de l’Habitat du Département des Landes « XL HABITAT » a ensuite fait assigner Mme [N] [G] et M. [R] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1103, 1184 et 1741 du code civil aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation du fait du non-paiement des loyers et des charges,

— ordonner l’expulsion des lieux de Mme [N] [G] et M. [R] [G], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à tout garde meuble de son choix aux risques et périls des défendeurs,

— condamner solidairement Mme [N] [G] et M. [R] [G] à lui payer :

* la somme de 4491,63 euros sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal, à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 2908,85 euros,

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [N] [G] et M. [R] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le dossier a été appelé à l’audience du 06/05/2025 et a été retenu.

L’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 10] « XL HABITAT », représenté par son conseil, sollicitait le bénéfice de son acte introductif d’instance, sous réserve de l 'actualisation de sa créance locative à la somme de 3581,55 euros, échéance de mars 2025 incluse . Il est favorable à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.

M. [R] [G] , représenté par son Conseil, a sollicité des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, outre la suspension des effets de la résiliation du bail.

Mme [N] [G] n’a pas comparu et n’était pas représentée, bien que régulièrement citée à étude en vertu des dispositions des articles 656 à 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par un jugement réputé contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 01er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 10] par la voie électronique le 14/02/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 10] « XL HABITAT » justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09/09/2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2 – Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 05/09/2024 et du décompte de la créance actualisé au 29/04/2025 à hauteur de 3581,55 euros que l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 10] « XL HABITAT » rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Mme [N] [G] et M. [R] [G] ne contestent pas le principe ni le montant de cette dette.

Conformément à l’article 220 du code civil, Mme [N] [G] et M. [R] [G], couple marié, sont obligés solidairement au paiement de la dette locative , ayant pour objet l’entretien du ménage.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [N] [G] et M. [R] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 10] « XL HABITAT » la somme de 3581,55 euros actualisée au 29/04/2025 , échéance du mois de mars 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05/09/2024 sur la somme de 2908,85 euros et de l’assignation du 14/02/2025 sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3- Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 29/04/2025 , que la dette s’élève à 3581,55 euros. Les époux [G] ont déposé un dossier de surendettement jugé recevable par la commission de surendettement le 28 mars 2025.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de Mme [N] [G] et M. [R] [G] à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire.

La recevabilité du dossier de surendettement des époux [G] est sans effet sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Néanmoins, Mme [N] [G] et M. [R] [G] justifient à l’audience, d’une part de leur situation personnelle et financière, à savoir que M. [G] est actuellement sans emploi et Mme [G] travaille à temps partiel, les revenus du couple sont de 1200 euros par mois.

Ils ont effectué des versements conséquents pour les arriérés de loyers, à savoir 1900 euros en février 2025.

Ils sont en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur qui ne s’y oppose pas.

Dès lors , il convient d’accorder un délai à Mme [N] [G] et M. [R] [G] pour exécuter leurs obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués que pour le cas où les obligations ne seraient pas exécutées dans ce délai.

À défaut de règlement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’expulsion de Mme [N] [G] et M. [R] [G] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de non respect de l’échéancier, il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

5- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [N] [G] et M. [R] [G], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 10] « XL HABITAT », Mme [N] [G] et M. [R] [G] seront condamnés à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 10] « XL HABITAT » aux fins de résiliation judiciaire du contrat pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [G] et M. [R] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 10] « XL HABITAT » la somme de 3581,55 euros actualisée au 29/04/2025 , échéance du mois de mars 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05/09/2024 sur la somme de 2908,85 euros et de l’assignation du 14/02/2025 sur le surplus ;

AUTORISE Mme [N] [G] et M. [R] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 50 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera l’intégralité de la dette,et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’expulsion,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

l’échelonnement sera caduc,

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

le contrat de location du concernant les locaux situés sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [N] [G] et M. [R] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [G] et M. [R] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 10] « XL HABITAT » une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi , à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [G] et M. [R] [G] à verser à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 10] « XL HABITAT » une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [G] et M. [R] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 01er juillet 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection