Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 3, 11 avril 2025, n° 23/00953

TJ Meaux 11 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Fautes de gestion du syndic
La cour a estimé que le Syndicat n'a pas prouvé l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible, et que les écritures comptables pouvaient résulter d'une erreur d'inscription.
Rejeté
Dépenses engagées pour la défense
La cour a jugé que le Syndicat, ayant succombé dans ses demandes, ne pouvait prétendre à une indemnisation au titre de l'article 700.
Accepté
Dépens de la procédure
La cour a condamné le Syndicat à rembourser les dépens, considérant qu'il avait succombé dans ses demandes.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5 » a demandé la condamnation de la société SEDEI à lui verser 14 177,10 euros pour des fautes de gestion liées à la non-récupération de charges d'eau. Les questions juridiques posées concernent la responsabilité du syndic et la preuve de l'existence d'une créance certaine. Le tribunal a conclu que le Syndicat n'a pas prouvé l'existence d'une créance exigible, déboutant ainsi sa demande de condamnation. En conséquence, le Syndicat a été condamné aux dépens et à verser 2 000 euros à la société SEDEI au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 3, 11 avr. 2025, n° 23/00953
Numéro(s) :	23/00953
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	28 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	François MEURINCatherine FRANCESCHI
Cabinet(s) :	TOURAUT AVOCATS
Parties :	S.A. CABINET SEDEI SYNDIC

Texte intégral

— N° RG 23/00953 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC37D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 20 Janvier 2025

Minute n°25/00361

N° RG 23/00953 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC37D

CCC : dossier

FE :

la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT,

la SELARL TOURAUT AVOCATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU ONZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

SDC DE LA RÉSIDENCE « [Localité 5] MADAME 5 » SISE [Adresse 9] Représenté par son Syndic, le Cabinet BSGI dont le siège social est sis [Adresse 2],

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentée par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.A. CABINET SEDEI SYNDIC

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 04 Février 2025,

GREFFIER

Lors des débats M^me CAMARO, Greffière et du délibéré : M^me KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec M^me KILICASLAN , Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

La résidence [Adresse 8] à [Localité 6] est constituée de 5 groupes d’immeubles désigné « [Localité 5] Madame » comprenant chacun de 3 à 5 immeubles.

Ces 5 groupes sont dénommés de la manière suivante [Localité 5] Madame 1, [Localité 5] Madame 2, [Localité 5] Madame 3, [Localité 5] Madame 4 et [Localité 5] Madame 5.

Chaque « [Localité 5] Madame » est représenté par un syndicat des copropriétaires secondaire pour tout ce qui relève de la gestion et de l’administration du « vertical » (chauffage, ménage, entretien courant et réfections des bâtiments, ascenseurs…).

Un syndicat des copropriétaires principal « Périchelles Principal » comprenant l’ensemble des « [Localité 5] Madame » a également été constitué pour gérer et administrer l'« horizontal » (espaces verts, parkings, gardiens, éclairage, rampes extérieures aux immeubles…) de l’ensemble de la copropriété.

La SEDEI au droit de laquelle intervient, depuis le 1er juillet 2020 la société IMMO DE FRANCE, par l’effet de la session du fonds de commerce intervenue en cours de mandat à son profit, était son syndic jusqu’à une assemblée générale en date du 15 mars 2021.

La société BSGI a été désignée en qualité de nouveau syndic. A cette occasion, après examen des différentes pièces comptables, le nouveau syndic du Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5 » déclare avoir décelé un certain nombre d’anomalies.

Par courrier recommandé du 28 mai 2021, le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5 » a demandé à son ancien syndic, la SDEI de lui rembourser la somme de 14 177,10 euros correspondant au préjudice subi du fait des carences et des fautes qu’elle a commises dans la gestion de son mandat.

Par un acte de commissaire de justice du 14 février 2023, le Syndicat des copropriétaires «[Localité 5] MADAME 5» a fait assigner la société IMMO DE FRANCE, venant au droit de la SEDEI devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

« -Dire et juger que la société SEDEI a commis des fautes dans l’exécution de son mandat engageant sa responsabilité à l’égard du Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» ;

En conséquence,

— Condamner la société SEDEI à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES «[Localité 5] MADAME 5», représenté par son syndic, le cabinet BGSI la somme de 14 177,10 euros correspondant au montant de la régularisation liée aux consommations d’eau qui n’ont jamais été recouvrées par l’ancien syndic, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit le 28 mai 2021 ;

— Condamner la société SEDEI à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES «[Localité 5] MADAME 5», représenté par son syndic, le cabinet BGSi, la somme de 8000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société SEDEI à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES «[Localité 5] MADAME 5», représenté par son syndic, le cabinet BGSI, les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maitre Catherine Franceschi, avocat au barreau de Paris ;

Rappeler à toutes fins que l’exécution provisoire est de droit, et à défaut, l’ordonner ».

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2023, le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5 » a demandé au tribunal de bien vouloir, se fondant sur les articles 802 et 803 du code de procédure civile, révoquer l’ordonnance de clôture au motif qu’il a commis une erreur matérielle dans le dispositif de son acte introductif d’instance aux termes duquel il demande la condamnation de la société « SEDEI », en lieu et place de la société « SEDEI, au droit de laquelle intervient la société IMMO DE FRANCE ».

Il fait valoir que l’existence d’une erreur matérielle affectant le dispositif d’un acte de procédure constitue une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par un jugement du 18 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Meaux a révoqué l’ordonnance de clôture du 17 avril 2023, ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire et les parties à la mise en état.

Par un acte d’huissier du 8 février 2024, le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» a fait assigner le cabinet SEDEI SYNDIC devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir ordonner la jonction de cette affaire avec celle enregistrée sous le numéro RG n°23953 et condamner la société SEDEI à lui payer la somme de 14 177,10 euros correspondant au montant de la régularisation liée aux consommations d’eau qu’elle n’a jamais recouvré lorsqu’elle était syndic, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure, soit le 28 mai 2021.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro 24/691.

Par une ordonnance du 27 mai 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette affaire avec celle inscrite sous le numéro 23/953, l’affaire étant désormais appelée sous ce dernier numéro.

Par une ordonnance du 25 novembre 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance du Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» à l’égard de la société IMMO DE FRANCE.

PRETENTIONS [E] MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» demande au tribunal de bien vouloir :

« – ORDONNER la jonction de la présente affaire avec celle enregistrée au répertoire général sous le numéro RG 23/00953 ;

— DEBOUTER la société SEDEI de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— DECLARER que la société SEDEI a commis des fautes dans l’exécution de son mandat, engageant sa responsabilité à l’égard du Syndicat des Copropriétaires secondaire « [Localité 5] MADAME 5 » ;

En conséquence,

— CONDAMNER la société SEDEI à payer au Syndicat des Copropriétaires secondaire de la résidence « [Localité 5] MADAME 5 », représenté par son Syndic, le Cabinet BSGI, la somme de 14 177,10 euros correspondant au montant de la régularisation liée aux consommations d’eau qui n’ont jamais été recouvrées par l’ancien syndic, assortie des intérêts au taux légal à compter dela date de la mise en demeure, soit le 28 mai 2021 ;

— CONDAMNER la société SEDEI, à verser au Syndicat des Copropriétaires secondaire « [Localité 5] MADAME 5 », représenté par son Syndic, le Cabinet BSGI, la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la société SEDEI à payer au Syndicat des Copropriétaires secondaire « [Localité 5] MADAME 5 », représenté par son Syndic, le Cabinet BSGI, les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile dont distraction au profit de Maître Catherine FRANCESCHI, Avocat à Barreau de Paris ;

— RAPPELER à toutes fins que l’exécution provisoire est de droit, et à défaut, l’ordonner ».

A l’appui de sa demande de condamnation de son ancien syndic, la société SEDEI, à lui payer la somme de 14 177,10 euros, le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5 » se prévaut des dispositions de l’article 1992 du code civil et fait valoir qu’en sa qualité de syndic, il est responsable à l’égard de son mandant, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES «[Localité 5] MADAME 5», des fautes ou négligences commises dans l’exercice de ses fonctions.

Il fait valoir que la société SDEI a commis une faute en ne récupérant pas le montant de la régularisation des charges liées à la consommation d’eau attachée au lot dont les CONSORT [G] [E] [N] sont propriétaires.

Le Syndicat des copropriétaires «[Localité 5] MADAME 5» indique que le défendeur a effectué le 16 avril 2020 une contre-passation d’écriture sur le compte des consorts [G] [E] [N] en portant au crédit de leur compte la somme de 14 177,10 euros et en inscrivant au débit du compte de l’ancien propriétaire dudit lot, M. [L], la même somme, rendant ce compte faussement débiteur.

Il en déduit que la société SDEI a commis une erreur dans sa mission. A titre sur abondant, le demandeur fait valoir que le défendeur n’a pas non plus introduit d’action en justice pour recouvrer cette créance.

Le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5 » soutient que les agissements fautifs de son ancien syndic dans l’exercice de ses missions lui a causé un préjudice dont il réclame réparation.

Le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» conteste les conclusions de la société SEDEI qui fait valoir qu’aucune faute de gestion ne peut lui être reprochée, indiquant que la créance dont il se prévaut est bien exigible et que les débiteurs désignés étaient redevables de cette somme. Il indique qu’à cette époque c’est bien la société SEDEI qui était le syndic de l’immeuble de sorte qu’il était chargé de tenir et dresser les comptes de la copropriété et notamment d’assurer le calcul de la répartition des charges d’eau et que c’est bien lui qui a inscrit au crédit du compte des consorts [N] et [G] la somme de 14 177,10 euros et au débit du compte de M. [L] ancien propriétaire la même somme, sans aucune justification, et qu’in fine cette somme n’a jamais été recouvrée.

Le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» soutient que le cabinet SEDEI ne justifie pas avoir remis tous les documents comptables qu’il avait en sa possession à son successeur le cabinet BSGI et notamment les grands livres des copropriétés [Localité 5] MADAME 2, [Localité 5] MADAME 4 et SDC [Localité 7] PRINCIPAL ni à celui qui a bénéficié de son fonds de commerce la société IMMO DE FRANCE.

Le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» soutient avoir subi un préjudice financier dès lors que cette contre-passation d’écriture a perturbé sa gestion et amputer la trésorerie d’une partie de ses recettes.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 avril 2024, la société SEDEI demande au tribunal de bien vouloir :

« -DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 5] MADAME 5 » de l’intégralité de ses demandes ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 5] MADAME 5 » à verser à la société SEDEI la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 5] MADAME 5 » aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître François MEURIN de TOURAUT & ASSOCIES, avocat aux offres de droit et conformément à l’article 699 du CPC. »

La société SEDEI soutient que le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» ne rapporte pas la preuve de l’existence des charges qu’il lui reproche de ne pas avoir recouvré. Il indique que le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» ne verse aux débats aucune facture relative à la somme réclamée et que la seule présence des consorts [G] [E] [N] à l’assemblée générale de mars 2015 ne justifie pas que cette somme soit mise à leur charge.

Il fait valoir que chaque année les comptes ont été approuvés sans qu’il y ait eu de difficultés soulevées concernant cette facture d’eau et que seul l’extrait du grand livre de compte évoque cette créance.

Il en déduit qu’à défaut pour le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» de démontrer que les débiteurs désignés étaient bien redevables de la somme réclamée il ne peut lui être reproché de ne pas avoir agi à leur encontre.

Concernant les écritures comptables invoquées par le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5», la société SEDEI fait valoir que le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» ne rapporte aucune preuve permettant d’apprécier ce que recouvre cette somme.

Il indique également que le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» ne démontre pas l’existence d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation de sorte qu’il doit être débouté de sa demande.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernièers conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 4 février 2025 et mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de la somme de de 14 177,10 euros

Aux termes de l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5 » soutient que la société SEDEI a commis une faute de gestion lorsqu’elle était le syndic de la copropriété en ne recouvrant pas les charges correspondants à une régularisation de la consommation d’eau pour l’année 2013/2014 auprès des consorts [G] [E] [N] et en passant une écriture comptable conduisant à neutralisation de la créance.

Pour justifier que la créance correspondant à la régularisation de la consommation d’eau pour l’année 2013/2014 concernant le lot n°1834 est certaine, liquide et exigible et que le syndic aurait dû effectuer une action pour la recouvrer, le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» produit un extrait du grand livre de la copropriété [Localité 5] MADAME 5 duquel il ressort que le 16 avril 2020, il a porté au crédit du compte des consorts [G] [E] [N] la somme de 14 177,10 euros correspondant à « ANNUL REGUL CONSO EAU2013/2014 » et au débit du compte de Monsieur [L], ancien propriétaire, le même jour la somme de 14 177,10 euros avec la même mention.

Comme le relève le cabinet SEDEI le seul extrait du grand livre général de la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2021 ne permet pas de démontrer à lui seul la réalité de la créance du Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» sur M. [L] et/ou les consorts [G] et [N] devenus propriétaires le 16 janvier 2014 concernant la régularisation de la consommation d’eau pour l’année 2013/2014 en l’absence d’autres documents la confirmant, dont notamment un appel de charges correspondant à cette somme.

La circonstance que les nouveaux propriétaires, les consorts [G] [E] [N] aient assisté à l’assemblée générale du 11 mars 2015 au cours de laquelle les comptes de l’exercice du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 ont été adoptés n’est pas de nature à démontrer que la créance est certaine et validée par ces derniers dès lors que le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» ne produit aucun document datant de cette époque qui mentionne l’existence d’une créance de 14 177,10 euros correspondant à une régularisation de la consommation d’eau du lot appartenant à Monsieur [L] et vendu au consorts [G] [E] [N].

Il en résulte que les écritures comptables incriminées par le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» peuvent résulter d’une semple erreur d’inscription ou d’une régularisation motivée par l’absence de réalité de la créance.

En tout état de cause il est relevé que l’assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2021 a approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 et donc les écritures comptables contestées par le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5».

De même, la seule circonstance que le cabinet SEDEI n’apporte aucune explication sur cette double passation d’écriture n’est pas de nature à justifier la réalité de la créance dès lors que cette instance intervient plusieurs années après que le défendeur ait été le syndic de la copropriété et qu’il est constant que c’est au demandeur qu’il appartient de démontrer l’existence de l’obligation.

Enfin, si le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» soutient que la société SEDEI n’a pas remis tous les documents comptables qu’elle avait en sa possession à la fin de sa gestion de la copropriété, il apparaît que le courrier de réclamation dont il se prévaut ne concerne que les grands livres des copropriétés [Localité 5] MADAME 2, [Localité 5] MADAME 4 et SDC [Localité 7] PRINCIPAL à l’exclusion de tout autre document, de sorte que le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» doit être en possession des appels de charges concernant tous les copropriétaires.

Il en résulte et sans qu’il soit besoin de rentrer dans le détail de l’argumentation des parties sur le préjudice, qu’à défaut pour le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» de rapporter la preuve de l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible que la société SEDEI n’aurait pas recouvrée, il ne démontre pas l’existence d’une faute imputable à la société SEDEI de nature à engager sa responsabilité.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» sera débouté de sa demande de condamnation de la société SEDEI à lui payer la somme de 14 177,10 euros correspondant au montant de la régularisation liée aux consommations d’eau jamais recouvrées par l’ancien syndic, assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure soit le 28 mai 2021.

Sur les demandes accessoires

Le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» qui succombe à l’instance sera tenu d’en supporter les dépens, qui seront directement recouvrés par Maître François MEURIN de TOURAUT ET ASSOCIES, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société SEDEI, les sommes qu’elle a été contrainte d’exposer en justice pour la défense de ses intérêts.

Il conviendra, ainsi, de condamner le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» à lui payer la somme de 2000 euros en contribution aux frais irrépétibles d’instance.

Le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5» sera débouté de sa demande de condamnation de la société SEDEI à lui payer la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5 » sis [Adresse 11], pris en la personne de son syndic le Cabinet BSGI, de sa demande de condamnation de la société SEDEI (RCS de Chaumont n°303 544 258) à lui payer la somme de 14 177,10 euros correspondant au montant de la régularisation liée aux consommations d’eau jamais recouvrées par l’ancien syndic, assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure soit le 28 mai 2021 ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5 » sis [Adresse 11], pris en la personne de son syndic le Cabinet BSGI aux dépens, qui seront directement recouvrés par Maître François MEURIN de TOURAUT ET ASSOCIES, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5 » sis [Adresse 11], pris en la personne de son syndic le Cabinet BSGI à payer à la société SEDEI la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires « [Localité 5] MADAME 5 » sis [Adresse 11], pris en la personne de son syndic le Cabinet BSGI de sa demande de condamnation de la société SEDEI à lui payer la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT