— N° RG 24/05169 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXMM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 30 Avril 2025

Minute n°25/606

N° RG 24/05169 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXMM

le

CCC : dossier

FE :

M^e Denis RINGUET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SDC RÉSIDENCE “[5]” représenté par son syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.N.C. SNC HPL BERO Société en Nom Collectif

[Adresse 2]

[Localité 3]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 06 Mai 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

La société HPL BERO immatriculée sous le n°849 606 587 au RCS de Lyon est propriétaire des lots n°42 à 76 correspondants à des appartements et des lots n°35 à 39, n°77 à 106 correspondants à des emplacements de parkings au sein de l’ensemble immobilier « [5] » sis [Adresse 1] à [Localité 4].

La société HPL BERO ne réglaient régulièrement pas ses charges de copropriété.

Par deux courriers recommandés avec avis de réception des 2 mai et 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » a vainement mis en demeure de paiement la société HPL BERO au titre de ses charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » a fait sommer la société HPL BERO de lui payer la somme de 21 500, 47 euros au titre de ses charges de copropriété, majorée du coût de l’acte.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 5 septembre 2024, Maître RINGUET, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » a vainement mis en demeure la société HPL BERO de payer la somme de 21 286,98 euros au titre de ses charges de copropriété.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » a fait assigner la société HPL BERO devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

« Condamner la SNC HPL BERO (ayant pour principal associé la SCI ALILA PARTICIPATION) à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[5]" sise à [Localité 4]

[Adresse 1] :

— au titre des charges de copropriété arrêtées au 1 er octobre 2024, la somme de 28 510,03 € qui sera augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter de la mise en demeure adressée le 2 mai 2024 ;

— au titre des frais de procédure et de recouvrement, la somme de 1 212,50 € ;

— au titre des dommages et intérêts, la somme de 2 800 € pour résistance abusive ;

— au titre de l’Article 700 du C.P.C, la somme de 2 000 € ;

Condamner les défendeurs aux entiers dépens ;»

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5]» se fonde sur les dispositions 10, 10-1, 14-1et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, pour réclamer le paiement de l’arriéré de charge de copropriété évalué à la somme de 28 510, 03 euros arrêtée au 1er octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024, ainsi que le remboursement des frais de recouvrement évalués à la somme de 1 212,50 euros.

Il soutient que le comportement de la société HPL BERO lui cause un préjudice financier distinct du simple retard de paiement qu’il évalue à la somme de 2 800 euros.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement, assigné à étude, la société HPL BERO n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 6 mai 2025 et mise en délibéré au 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » produit :

— le kbis et les statuts de la société HPL BERO ;

— le relevé de propriété désignant la société HPL BERO comme propriétaire au sein de l’ensemble immobilier ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire 6 septembre 2023, approuvant les comptes prévisionnels des exercices du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2025 et fixant le montant de l’avance de trésorerie appelé au 1er novembre 2023 ;

— les appels de fonds sur la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— un décompte des sommes dues par la société HPL BERO au 1er octobre 2024, totalisant 28 510,03 euros au titre des charges de copropriété ;

— le courrier recommandé adressé à la société HPL BERO le 2 mai 2024, contenant mise en demeure de paiement de la somme de 16 710,27 euros correspondant aux charges de copropriétés arrêtée au second trimestre 2024.

Il ressort de l’étude de ces pièces que les charges ont été approuvées par l’assemblée générale du 6 septembre 2023 du syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » et que les sommes mentionnées dans le décompte des sommes dues par la société HPL BERO arrêtée au 1er octobre 2024 correspondent à celles figurant dans les appels de fonds.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par la société HPL BERO pour la somme de 28 510,03 euros arrêtée au 1er octobre 2024, appel de provision de charges du 1er octobre au 31 décembre 2024 inclus.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » d’un montant de 28 510,03 euros est certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1231-6 du code civil, le point de départ des intérêts légaux correspond à la date de la mise en demeure. En l’espèce, les intérêts légaux courent sur la somme exigible au 2 mai 2024, soit 16 710,27 euros.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence «[5] » et la société HPL BERO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 28 510,03 euros arrêtée au 1er octobre 2024, appel de provision de charges du 1er octobre au 31 décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 pour la somme de 16 710,27 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » verse aux débats les éléments suivants :

— un décompte des sommes dues par la société HPL BERO au 1er octobre 2024, totalisant 1 212,50 euros au titre des frais de recouvrement ;

— le contrat de syndic conclu pour la période du 7 septembre 2023 au 30 juin 2025 ;

— deux courriers recommandés en date des 2 mai et 16 juillet 2024 contenant mise en demeure de paiement de la société HPL BERO ;

— le commandement de payer en date du 8 août 2024 ;

— un courrier recommandé en date du 5 septembre 2024, établi par Maître RINGUET, avocat du syndicat des copropriétaires, contenant mise en demeure de paiement de la société HPL BERO.

Il ressort de l’étude de ces pièces que les sommes réclamées au titre des frais de relances, mises en demeure et constitution de dossier transmis à l’auxiliaire de justice correspondent aux tarifications mentionnées dans le contrat de syndic. Il en est de même pour les frais du commandement de payer dont le coût est mentionné sur l’acte.

Toutefois, la mise en demeure du 5 septembre 2024 établi par Maître RINGUET ne permet pas de justifier la somme de 114 euros réclamée à ce titre.

En l’absence d’élément suffisant à justifier le coût de la lettre comminatoire, la somme de 114 euros sera déduite des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] ».

Il apparait que des frais d’intérêts de retard sont réclamées à la société HPL BERO, or ils ne font l’objet d’aucune mention dans le contrat de syndic. Dès lors, la somme de 110,01 euros sera déduite des sommes réclamées.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » justifie sa créance au titre des frais de recouvrement à hauteur de 988,49 euros (1 212,50 euros – 110 ,01 – 114).

En conséquence, la société HPL BERO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » la somme de 988,49 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par la société HPL BERO sans toutefois faire la démonstration des difficultés de gestion que cela a pu générer et dont il se prévaut pour solliciter l’octroi de cette indemnité.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » débouté de sa demande de condamnation de la société HPL BERO à lui payer la somme de 2 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société HPL BERO partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires « [5] » les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

La société HPL BERO sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » la somme de 1 000 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE la société HPL BERO immatriculée sous le n°849 606 587 au RCS de Lyon à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 28 510,03 euros arrêtée au 1er octobre 2024, appel de provision de charges du 1er octobre au 31 décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 pour la somme de 16 710,27 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, au titre de ses charges de copropriété ;

CONDAMNE la société HPL BERO immatriculée sous le n°849 606 587 au RCS de Lyon à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 988,49 euros au titre de ses frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, FONCIA MARNE LA VALLEE, de sa demande de condamnation de la société HPL BERO immatriculée sous le n°849 606 587 au RCS de Lyon, à lui payer la somme de 2 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société HPL BERO immatriculée sous le n°849 606 587 au RCS de Lyon aux dépens;

CONDAMNE la société HPL BERO immatriculée sous le n°849 606 587 au RCS de Lyon à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT