— N° RG 25/00309 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3BO

Date : 30 Juillet 2025

Affaire : N° RG 25/00309 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3BO

N° de minute : 25/00400

Formule Exécutoire délivrée

le : 31-07-2025

à : M^e Laure CHRISTIAEN + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 31-07-2025

à : M^e Jean-Charles NEGREVERGNE + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le TRENTE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

SCI DU [Adresse 5]

[Adresse 12]

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Laure CHRISTIAEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. CORDOBES

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 09 Juillet 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 25 septembre 2013, la S.C.I DU [Adresse 5] a donné à bail commercial à la S.A.R.L CHEZ GASTON AU PETIT PAVE des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 13] moyennant un loyer mensuel à 2256 euros hors charges et hors taxes et pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2013.

Suivant acte sous seing privé en date du 22 juillet 2020, la S.A.R.L CHEZ GASTON AU PETIT PAVE a cédé son fond de commerce à la S.A.S CORDOBES.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, la S.A.S CORDOBES a sollicité le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2024 dans les mêmes conditions que le bail précédent.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, le bailleur a déclaré consentir au principe du renouvellement du bail toutefois avec un montant de loyer révisé à hauteur de 55 200 euros annuel soit 4600 euros mensuel.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, pour une somme de 13 716,60, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025 outre les précédents commandement de payer délivrés dans les mêmes conditions respectivement les 20 février 2024, 20 mars 2024, 16 août 2024, 20 septembre 2024.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— Dire la SCI DU [Adresse 5] recevable et fondée en ses demandes.

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit à la date du 10 février 2025 du bail consenti par la SCI DU [Adresse 5] à la société CORDOBES pour les lieux sis [Adresse 6]

En conséquence,

— Dire qu’à défaut pour la société CORDOBES de libérer les lieux sis [Adresse 6] et de les restituer à la SCI DU [Adresse 5] dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin.

— Dire que le sort du mobilier trouvé sur place sera régi conformément aux dispositions de l’article R 433-1 du code de procédures civiles d’exécution.

— Condamner la société CORDOBES à payer à la SCI DU [Adresse 5] la somme provisionnelle de 16.216,60 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Condamner la société CORDOBES à payer à SCI DU [Adresse 5] jusqu’à libération effective des lieux loués par remise des clefs une indemnité d’occupation mensuelle de 2.870,90 €.

— Condamner la société CORDOBES au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement du 29 janvier 2025 (162,36 €) et celui de l’état des privilèges et nantissements (68,83 €).

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fait valoir qu’elle a accepté par acte de commissaire de justice le principe du renouvellement du bail toutefois avec un loyer révisé à hauteur de 4600 euros mensuel. Que depuis lors, faute d’accord amiable, le règlement du loyer s’est poursuivi sur le montant initialement prévu par le bail toutefois le preneur ne s’est pas acquitté dûment des sommes dont il est redevable.

Suivant conclusions déposées par RPVA le 02 juin 2025 et soutenues oralement à l’audience des plaidoiries du 9 juillet 2025, la S.A.S CORDOBES a sollicité du juge des référés de :

— Condamner la société SCI [Adresse 10] à restituer à la société CORDOBES la contribution sur les revenus locatifs depuis le mois de juillet 2020 à concurrence de 3764,20 euros

— Ordonner à compensation avec les sommes dues

— Déduire du décompte la somme de 799,38 € euros au titre des frais

— Condamner la société SCI [Adresse 10] à payer à la société CORDOBES la somme de 2351,97 euros au titre de l’article L 145-40 du Code de commerce

— Ordonner la compensation avec les sommes dues

— Limiter la dette de la société CORDOBES à la somme de 7201,15 euros.

— Suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Autoriser la société CORDOBES à payer ladite somme en 23 mensualités de 300 euros chacune en sus du loyer et le solde à la 24 ème mensualité.

— Condamner la SCI [Adresse 5] à procéder aux travaux de remise en état du système de chauffage sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance,

— Condamner la SCI [Adresse 5] à faire cesser les infiltrations sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcer de l’ordonnance,

— Autoriser la société CORDOBES à consigner les loyers entre les mains du bâtonnier de [Localité 11] jusqu’à la réception des travaux

En tout état de cause,

— Condamner la SCI du [Adresse 5] à payer à la société CORDOBES la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S CORDOBES fait valoir que durant l’hiver 2023, elle a constaté une défectuosité majeure affectant le système de chauffage du local commercial qu’elle exploite. Elle précise qu’une société spécialisée est intervenue afin de procéder à un remplacement de pièces endommagées. Toutefois, cette intervention n’a pas permis de résoudre durablement la panne, la situation de dysfonctionnement persistant.

La société intervenue a par la suite indiqué que la défaillance du système de chauffage trouvait son origine dans la dalle elle-même, laquelle présentait un vice structurel. Un rapport technique a été établi le 5 mars 2024. Ce rapport conclut que les inspections thermographiques ont permis de localiser la cause des désordres, à savoir une perte de pression dans le circuit de chauffage résultant d’une fuite d’eau localisée sur une canalisation en acier encastrée dans la dalle. Les conclusions de ce rapport ont été communiquées au bailleur. Le bailleur l’a alors invité à procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assureur, avant de la mettre en demeure de lui transmettre la copie de ladite déclaration.

Par ailleurs, elle explique qu’un procès-verbal de constat, dressé ultérieurement par un commissaire de justice, a corroboré l’état d’arrêt complet du système de chauffage, confirmant ainsi l’impossibilité de chauffer les locaux.

La S.A.S CORDOBES fait valoir que, malgré la gravité et l’ancienneté du problème – elle précise être dépourvu de chauffage depuis au moins dix-huit mois -, le bailleur n’a entrepris aucune intervention ou travaux de réparation destinés à remédier à la situation. Elle soutient que cette carence a un impact particulièrement préjudiciable sur son activité commerciale, affectant son exploitation quotidienne et la réception du public.

Dans ce contexte, elle sollicite la suspension des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle conteste en outre le montant des loyers réclamés, ainsi que celui des contributions sur les revenus locatifs, les intérêts et les frais de procédure exposés par le bailleur.

Enfin, elle sollicite qu’il soit enjoint au bailleur de procéder aux travaux nécessaires pour rétablir le bon fonctionnement du système de chauffage, conformément aux obligations contractuelles figurant dans le bail et aux dispositions légales, notamment celles relatives aux grosses réparations. Elle rappelle que les stipulations du bail mettent expressément à la charge du bailleur les travaux structurels et les grosses réparations, et qu’en tout état de cause, l’absence de chauffage constitue un manquement grave à l’obligation de délivrance conforme.

Suivant conclusions déposées par RPVA le 03 juin 2025 et soutenues oralement à l’audience des plaidoiries du 9 juillet 2025, la S.C.I DU [Adresse 5] sollicite du juge des référés et en réplique, de :

— Dire la SCI DU [Adresse 5] recevable et fondée en ses demandes

A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail consenti par la SCI DU [Adresse 5] à la société CORDOBES pour les lieux sis [Adresse 6]

En conséquence,

— Dire qu’à défaut pour la société CORDOBES de libérer les lieux sis [Adresse 6] et de les restituer à la SCI [Adresse 10] dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin

— Dire que le sort du mobilier trouvé sur place sera régi conformément aux dispositions de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution

— N° RG 25/00309 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3BO

— Condamner la société CORDOBES à payer à la SCI DU [Adresse 5] :

* la somme provisionnelle de 17.958,40 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 16.216,60 €, et à compter de l’ordonnance à intervenir pour le surplus

* la somme provisionnelle de 799,38 € en remboursement des frais exposés par la bailleresse

— Condamner la société CORDOBES à payer à SCI DU [Adresse 5] à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux loués par remise des clefs, une somme mensuelle égale au montant du loyer contractuel outre les taxes et charges, cette indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de l’ordonnance à intervenir

— Débouter la société CORDOBES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

— Ordonner la compensation entre toutes sommes qui seraient mises à la charge de la SCI [Adresse 10] et les sommes dues par la société CORDOBES

— Ordonner une déchéance du terme en cas de non-respect des délais qui seraient accordés à la société CORDOBES, comme en cas de non-paiement par celle-ci de ses loyers et charges courants à bonne date.

En tout état de cause,

— Condamner la société CORDOBES à payer à SCI DU [Adresse 5] une somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

— Condamner la société CORDOBES au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement du 29 janvier 2025 (162,36 €) et celui de l’état des privilèges et nantissements (68,83 €).

La demanderesse conteste la méthode de calcul retenue par le locataire pour déterminer le montant des loyers et des charges prétendument dus. Il réfute également le quantum des intérêts et des frais de procédure.

En ce qui concerne la demande relative aux travaux, le bailleur soutient qu’il entretient convenablement l’immeuble et affirme que c’est au preneur de réaliser lui-même les réparations nécessaires. Il rappelle avoir demandé à son locataire de procéder à une déclaration de sinistre et indique avoir, de son côté, également effectué une déclaration, dans le but de permettre une répartition des responsabilités et une éventuelle prise en charge par l’assurance.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Si le défendeur conteste par principe le montant de la dette exigible, il ne conteste pas ne pas d’être acquitté des sommes dues postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

L’article V du bail prévoit un article dédié à la clause résolutoire stipulant “qu”à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (…)”

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur le montant de la dette, l’indemnité d’occupation et la demande de provision

Le bailleur sollicite de voir acquise la clause résolutoire et de voir condamner la S.A.S CORDOBES à lui payer la somme provisionnelle de 17 958,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 16 216,60 euros et à compter de l’ordonnance à venir pour le surplus.

Le preneur conteste le montant des sommes dues et sollicite du juge des référés de condamner la demanderesse à lui payer la somme de 3764,20 euros au titre de la contribution sur les revenus locatifs depuis le mois de juillet 2020 et 2351,97 euros au titre des dispositions de l’article L145-40 du code de commerce, puis de prononcer la compensation des dettes et ainsi limiter la dette à hauteur de 7201,15 euros.

Par conséquent, il y a lieu de dire que l’indemnité d’occupation due par la S.A.S CORDOBES depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, en ce qui concerne la contribution sur les revenus locatifs, la société bailleresse, qui y est assujettie ainsi qu’il ressort de l’attestation de régime fiscal du cabinet d’expertise comptable INELYS SM2A en date du 3 juin 2025, en application de l’article 12 J I de la loi de finances rectificative pour 1998 et de l’article 12 P de la loi de finances 2000 qui prévoient que cette taxe est récupérable de plein droit, sauf convention contraire, à raison de la moitié sur les locataires des locaux à usage commercial situés dans des immeubles comportant à concurrence de la moitié au moins de leur superficie totale des locaux à usage d’habitation, ne peut qu’en demander le paiement à la société locataire à hauteur de 1812,80 euros à ce titre.

Sur les intérêts, aux termes du renouvellement du bail commercial, les parties ont convenu que le dépôt de garantie devait être restitué au preneur en fin de jouissance, en l’absence de toute somme due par le preneur venant en déduction des sommes à restituer, et que cette somme ne serait pas productive d’intérêt. Cette clause étant susceptible d’appréciation par le juge du fond, il ne peut y avoir lieu à référé sur ce point.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I DU [Adresse 5], l’obligation de la S.A.S CORDOBES au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er juillet 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 15.046,22 euros (déduction faite des 799,38 euros de frais figurant sur le décompte et des 1812,80 euros au titre de la contribution sur les revenus locatifs) somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S CORDOBES, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 13 716,60 euros et à compter de l’assignation pour le solde.

Celui-ci explique cette absence de paiement par des difficultés financières.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la défenderesse, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la S.A.S CORDOBES pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 606 du code civil, “Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien”.

En l’espèce, malgré une mise en demeure du preneur en date du 12 avril 2024, le bailleur n’a pas procédé aux travaux liés aux problèmes d’humidité et de chauffage, constatés par commissaire de justice le 16 janvier 2025.

Il lui sera donc enjoint sous astreinte de procéder aux travaux de remise en état nécessaires.

Le prononcé d’une astreinte apparaissant suffisamment comminatoire, il n’y a pas lieu à ordonner une consignation des loyers entre les mains de Madame le bâtonnier.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la SCI [Adresse 10] à payer à la SAS CORDOBES la somme de 2351,97 euros au titre de l’article L. 145-40 du code de commerce,

Condamnons la S.A.S CORDOBES à payer à la S.C.I DU [Adresse 5] la somme provisionnelle de 15.046,22 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 13 716,60 euros et à compter de l’assignation sur le surplus,

Disons que la S.A.S CORDOBES pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité,

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

Disons que, faute pour la S.A.S CORDOBES de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS CORDOBES et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 13]

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge, cette indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, et condamnons en ce cas la S.A.S CORDOBES à payer à titre provisionnel cette somme à la S.C.I DU [Adresse 5]

Ordonnons à la S.C.I DU [Adresse 5] de procéder aux travaux de remise en état du système de chauffage dans les lieux loués par la SAS CORDOBES situés [Adresse 7] à [Localité 13], sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard durant 3 mois, passé un délai de 3 mois suivant la signification de la présente ordonnance,

Ordonnons à la S.C.I DU [Adresse 5] de procéder aux travaux adéquats pour faire cesser les infiltrations constatées par Maître [W] le 16 janvier 2025 dans les lieux loués par la SAS CORDOBES situés [Adresse 7] à [Localité 13], sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard durant 3 mois, passé un délai de 3 mois suivant la signification de la présente ordonnance,

Rejetons la demande de consignation des loyers,

Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

Rejetons les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président