— N° RG 24/04172 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDU3Q

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 13 Janvier 2025

Minute n°25/700

N° RG 24/04172 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDU3Q

le

CCC : dossier

FE :

— M^e CORBIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT HUIT AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

SDC [Adresse 1] [Localité 5] représenté par son syndic, SRI SYNDIC, dont le siège social est situé [Adresse 3], [Localité 4],

C/ Cabinet SRI SYNDIC [Adresse 3]-[Localité 4]

représentée par M^e Laetitia CORBIN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante

DEFENDEURS

Monsieur [P] [E]

Madame [R] [K]

[Adresse 2]-[Localité 5]

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 20 Mai 2025,

GREFFIERES

Lors des débats M^me KILICASLAN, Greffière et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, prorogé du 28 juillet 2025 au 28 août 2025, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [E] et Mme [R] [K] sont propriétaires en indivision des lots 40 et 205 au sein de l’ensemble immobilier « les étangs de Nesles » sis [Adresse 1], à [Localité 5].

Courant 2019, M. [E] et Mme [K] ont cessé de régler leurs charges de copropriété.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 2 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « les étangs de Nesles » a vainement mis en demeure M. [E] et Mme [K] de payer la somme de 14 453,36 euros au titre de ses charges de copropriété.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice des 3 et 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « les étangs de Nesles » a fait assigner M. [E] et Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

« DECLARER le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en son action ;

En conséquence,

CONDAMNER solidairement MADAME [K] ET MONSIEUR [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le sis [Adresse 1], [Localité 5], représenté par son syndic les sommes suivantes :

—  14814,19 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 6 novembre 2023, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de la sommation de payer,

—  336 € au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre des copropriétaires,

—  2000 € à titre de dommages intérêts, pour résistance abusive,

—  2000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Les CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance.

— RAPPELER que l’exécution provisoire est droit. »

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires de la résidence « les étangs de Nesles » se fonde sur les dispositions 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour réclamer le paiement de l’arriéré de charge de copropriété évalué à la somme de 14 814,19 euros arrêtée au 6 novembre 2023, outre intérêts au taux légal à la date de la mise en demeure, ainsi que le remboursement des frais de recouvrement évalués à la somme de 336 euros.

Il soutient que la rétention abusive des sommes dues par M. [E] et Mme [K] lui cause un préjudice financier qu’il évalue à la somme de 2 000 euros.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement, assignés et conformément aux articles 656 et suivants du code de procédure civile, M. [E] et Mme [K] n’ont pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 20 mai 2025, mise en délibéré au 28 juillet 2025 et prorogé au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires de la résidence « les étangs de Nesles » produit :

— le relevé de propriété indiquant que M. [E] et Mme [K] sont propriétaires en indivision des lots 40 et 205 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mai 2018, 3 septembre 2019, 26 novembre 2020, 24 novembre 2021, 30 mars 2022 et 15 juin 2023 approuvant les comptes des exercices sur la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2022, ainsi que les budgets prévisionnels des exercices sur la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 ;

— l’attestation de non recours desdites assemblées générales,

— les appels de fonds, provisions et travaux de M. [E] et Mme [K] sur la période du 1er avril 2019 au 31 décembre 2023 ;

— un extrait du grand livre de la copropriété sur la période du 1er janvier 2017 au 28 décembre 2020

— un extrait du compte de copropriété de M. [E] et Mme [K] sur la période du 24 janvier 2019 au 1er octobre 2023, totalisant 14 814,19 euros au titre des charges de copropriété ;

— un extrait du grand livre du compte des copropriétaires sur la période du 1er avril 2017 au 28 décembre 2020 ;

— le courrier recommandé adressé M. [E] et Mme [K] le 13 octobre 2021, contenant mise en demeure de paiement de la somme de 8 377,44 euros correspondant aux charges de copropriétés arrêtée au 13 octobre 2021.

Il ressort de l’étude de ces pièces que les charges ont été approuvées par l’assemblée générale des 29 mai 2018, 3 septembre 2019, 26 novembre 2020, 24 novembre 2021, 30 mars 2022 et 15 juin 2023, du syndicat des copropriétaires de la résidence « les étangs de Nesles » et que les sommes mentionnées dans le relevé du compte copropriétaire au titre de ces charges correspondent à celles figurant dans les appels de fonds et provisions.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de la résidence « les étangs de Nesles » justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par M. [E] et Mme [K] pour la somme de 14 814,19 euros arrêtée au 1er octobre 2023 inclus.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence « les étangs de Nesles » d’un montant de 14 814,19 euros est certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété, ainsi la solidarité de l’obligation desdits copropriétaires ne peut être présumée.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « les étangs de Nesles » et M. [E] et Mme [K] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 814,19 euros arrêtée au 1er octobre 2023, appel de provision de charges du quatrième trimestre de 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2021 pour la somme de 8 377,44 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « les étangs de Nesles » verse aux débats les éléments suivants :

— les contrats syndic effectif du 15 juin 2023 au 14 juillet 2024 et du 10 septembre 2024 au 30 septembre 2025 ;

— un extrait du compte de copropriété de M. [E] et Mme [K] sur la période du 24 janvier 2019 au 1er octobre 2023, totalisant 336 euros de frais de recouvrement ;

— les courriers de mise en demeure des 13 octobre 2021, 17 juin 2022, 13 mars 2023 et 24 juillet 2023, ainsi que leur récépissé d’accusé de réception et les factures correspondantes ;

Seules les prestations du SRI SYNDIC encadrées par les contrats de syndic versées aux débats seront intégrées dans le calcul des frais de recouvrement. Dès lors que le contrat de syndic prend effet au 15 juin 2023, seul le montant des sommes facturées après cette date est justifié.

En l’absence de contrat de syndic antérieure au 15 juin 2023, les courriers des 13 octobre 2021 et 17 juin 2022 facturés à la copropriété ne suffisent pas à établir la réalité de la créance. Il en va de même des frais facturés pour la transmission du dossier de recouvrement à leur avocat, dont les honoraires ne sont pas produits.

Ainsi, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « les étangs de Nesles » à hauteur de 48 euros.

En conséquence, M. [E] et Mme [K] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « les étangs de Nesles » la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « les étangs de Nesles » se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par M. [E] et Mme [K] sans toutefois faire la démonstration des difficultés de gestion que cela a pu générer et dont il se prévaut pour solliciter l’octroi de cette indemnité.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de la résidence « les étangs de Nesles » sera débouté de sa demande de condamnation de M. [E] et Mme [K] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [E] et Mme [K] parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires « les étangs de Nesles » les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

M. [E] et Mme [K] seront par conséquent condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « les étangs de Nesles » la somme de 1 000 € en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [E] et Madame [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « les étangs de Nesles » sis [Adresse 1], à [Localité 5], représenté par son syndic, SRI SYNDIC, la somme de 14 814,19 euros arrêtée au 1er octobre 2023, appel de provision de charges du quatrième trimestre de 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2021 pour la somme de 8 377,44 euros et à compter de l’assignation pour le surplus au titre de leur charges de copropriété ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [E] et Madame [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « les étangs de Nesles » sis [Adresse 1], à [Localité 5], représenté par son syndic, SRI SYNDIC, la somme de 48 euros au titre de ses frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « les étangs de Nesles » sis [Adresse 1], à [Localité 5], représenté par son syndic, SRI SYNDIC de sa demande de condamnation de Monsieur [P] [E] et Madame [R] [K] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [E] et Madame [R] [K] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [E] et Madame [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « les étangs de Nesles » sis [Adresse 1], à [Localité 5], représenté par son syndic, SRI SYNDIC, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE