Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 4, 23 juillet 2025, n° 25/01567

TJ Meaux 23 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les bailleurs ont apporté la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a constaté des dégradations et un défaut d'entretien dans le logement, justifiant la demande de paiement des réparations locatives.
Accepté
Dépens et frais non compris
La cour a condamné les locataires à payer les frais irrépétibles, étant donné qu'ils ont succombé en la cause.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 4, 23 juil. 2025, n° 25/01567
Numéro(s) :	25/01567
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	1 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lucien MAKOSSO

Texte intégral

Min N° 25/00638

N° RG 25/01567 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5DH

M. [W] [X]

Mme [S] [V]

M. [G] [Z]

Mme [D] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 juillet 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [X]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [S] [V]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentés par M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant

Madame [D] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 21 mai 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lucien MAKOSSO

Copie délivrée

le :

aux époux [Z]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2016, Monsieur [W] [X] et Madame [S] [V] ont donné à bail à Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 900 euros.

Des états des lieux contradictoires d’entrée et de sortie du logement loué ont été respectivement réalisés les 19 septembre 2016 et 19 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 mars 2023, Monsieur [W] [X] et Madame [S] [V] ont fait établir un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, contradictoire, auxquels les locataires n’ont pas participé.

Par lettre missive en date du 27 septembre 2024, Monsieur [W] [X] et Madame [S] [V], par l’intermédiaire d’un gestionnaire des loyers impayés, a mis en demeure Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z] de rembourser la dette locative.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, Monsieur [W] [X] et Madame [S] [V] ont fait assigner Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :

condamner solidairement Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z] au paiement des sommes suivantes :la somme de 35.128,51 euros au titre du défaut d’entretien et des dégradations, et d’un reliquat de loyers impayés,la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, en ce compris le coût de la mise en demeure et de la présente assignation.

A l’audience du 21 mai 2025, Monsieur [W] [X] et Madame [S] [V], représentés, se réfèrent aux termes de leur acte introductif d’instance, soutiennent sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que les locataires ont manqué à leurs obligations, en raison du non-paiement de la totalité du loyer qui était dû, et des dégradations et défauts d’entretien constatés dans le logement, en comparant l’état des lieux d’entrée et de sortie. Ils ajoutent justifier de la réalisation des travaux de remise en état du logement, et que malgré l’envoi d’une mise en demeure d’avoir à rembourser la dette locative faisant suite aux dégradations et défaut d’entretien, les défendeurs ne se sont pas exécutés.

Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z], régulièrement assignés à personne pour le premier et à domicile pour la seconde, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z] assignés à personne pour le premier et à domicile pour la seconde, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 septembre 2016, du décompte arrêté au 19 février 2023, et de la mise en demeure du 27 septembre 2024, que Monsieur [W] [X] et Madame [S] [V] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à l’encontre des locataires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z] à payer à Monsieur [W] [X] et Madame [S] [V] la somme de 660,61 euros, au titre de la dette locative due au 19 février 2023, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en réparations des dégradations locatives

L’article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1er du Décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme des travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Monsieur [W] [X] et Madame [S] [V] produisent un constat d’état des lieux réalisé par Commissaire de justice le 07 mars 2023, en l’absence des défendeurs convoqués pour y participer, qui révèle un défaut d’entretien et des dégradations dans le logement sis [Adresse 2] donné en location à Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z].

A l’examen de l’état des lieux d’entrée dans le logement réalisé le 19 septembre 2016, il est relevé un bon état général, voire très bon état, dans les différentes pièces du logement. L’état des lieux de sortie réalisé le 19 février 2023, en présence des locataires, mentionne plusieurs dégradations et défaut d’entretien dans les différentes pièces du logement.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux réalisé le 07 mars 2023, relève notamment dans les différentes pièces « un carrelage au sol particulièrement sale, rayé et cassé ; les murs revêtus de fibre de verre dont la peinture est sale, tâchée ou noircie ; une porte fenêtre en façade arrière dont les deux ouvrants ne ferment plus correctement ; des volets bois extérieurs dégradés ; dans le séjour un accès par une ouverture sans porte ; une cheminée avec insert non nettoyée, encombrée de cendres, dont le vitrage du battant est brûlé et la plaque en fonte au fond du foyer est cassée en deux ; un placard mural dont un coulissant miroir est brisé ; une cloison séparative entre la cuisine et le couloir qui présente trois enfoncements dont deux importants ; poutres apparentes en plafond dans la cuisine avec remplissage peint souillés par des taches et éclaboussures de graisse ; un radiateur dont la poignée thermostatique est cassée ; un thermostat de chaudière arraché ; dans une chambre une porte est déposée et la peinture semble s’être désagrégée ; des appliques sur lesquelles manquent des ampoules et leur cache verre ; des trous apparaissent sur la faïence murale de la salle de bain ; une cabine de douche dont les encadrements de la porte sont rouillés et jaunis, le bac et la faïence au pourtour sont à décaper, et la robinetterie est entartrée ; sur le palier le parquet est percé ; dans le sanitaire, la cuvette sanibroyeur est hors d’usage ; une poignée est manquante sur le vélux d’une chambre ; l’ensemble des volets bois donnant sur la cour arrière sont dégradés ; la cabane de jardin est vétuste…. ».

Il est également produit un devis de remise en état du logement en date du 24 mars 2023 pour un montant total de 64.005,39 euros.

Les réparations pour lesquelles il est sollicité une condamnation à paiement, ne rentrent pas toutes dans la catégorie des réparations locatives, et peuvent s’assimiler à une usure normale des lieux loués depuis 2016, et notamment :

la dépose et repose d’une porte fenêtre dans le salon, la pose d’une nouvelle porte d’accès à la terrasse, qui n’apparaît pas au devis,la dépose et le remplacement du toilette dans la 1ère pièce des combles,la cabine de douche de la 2ème pièce des combles,

la remise en état de l’abris extérieur, dont il est fait état de la vétusté dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z] à payer à Monsieur [W] [X] et Madame [S] [V] la somme de 26.760,94 euros, au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation du 12 mars 2025.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z] à payer à Monsieur [W] [X] et Madame [S] [V], la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z] à verser à Monsieur [W] [X] et Madame [S] [V] la somme de 660,61 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 19 février 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z] à payer à Monsieur [W] [X] et Madame [S] [V] la somme de 26.760,94 euros, au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z] à payer à Monsieur [W] [X] et Madame [S] [V], la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Z] et Madame [D] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation du 12 mars 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE