TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 13 JANVIER 2026

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 13 Janvier 2026

N° RG 24/01799 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FTQB

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame ROUSSEL, Juge faisant fonction de Présidente, statuant à juge unique (article 813 du Code de Procédure Civile)

GREFFIER. : Madame VERDURE

DÉBATS : à l’audience publique du 12 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au treize Janvier deux mil vingt six par mise à disposition au greffe de la présente juridiction

JUGEMENT rendu le treize Janvier deux mil vingt six, par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

LA SOCIÉTÉ ROSENGART SCI, dont le siège social est sis 11 allée Jacques Chaban-Delmas – 22000 SAINT-BRIEUC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

ET :

LA SOCIÉTÉ LOKA SCI, dont le siège social est sis 14 rue de la Vaunoise – 35850 ROMILLE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Bertrand MERLY de la SELARL CMA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

FAITS ET PROCÉDURE

Le 11 janvier 2023, un compromis de vente a été signé devant notaire entre la SCI ROSENGART et la SCCV LOKA en vue de l’acquisition par cette dernière d’un bâtiment à usage d’entrepôt sis rue Lucien Rosengart à Plérin (22190) moyennant un prix de 315.000,00 € TTC (262.500 € HT). Ce bâtiment est implanté sur les parcelles cadastrées section BM 270 et 435 issues de la division de la parcelle cadastrée section BM n°350.

La réitération de cette vente devait intervenir avant le 31 décembre 2023. La vente était soumise à diverses conditions suspensives.

La SCCV LOKA s’étant refusée à réitérer la vente, par acte du 10 juin 2024, la SCI ROSENGART a fait sommation à la SCCV LOKA d’assister à la signature de l’acte vente prévue le 18 juin 2024.

En réponse, par lettre du 17 juin 2024, la SCCV LOKA a dénoncé la caducité du compromis de vente et sollicité la restitution de la somme séquestrée au titre du dépôt de garantie. En outre, la SCCV LOKA ne s’est pas présentée au rendez-vous de signature programmé le 18 juin 2024.

Maître [Z] [E], notaire en charge d’instrumenter cette vente, a dressé un procès-verbal de carence le 18 juin 2024.

Par assignation en date du 19 août 2024, la SCI ROSENGART a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc la SCCV LOKA en vue d’obtenir principalement la réitération de la vente, le paiement de la clause pénale ainsi que des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Aux termes de ses conclusions notifiées et remises au greffe par voie électronique le 16 octobre 2025, la SCI ROSENGART demande au tribunal de :

Vu les articles 1582 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1217 du Code civil,

Vu les articles 1231 et suivants du Code civil,

— Déclarer parfaite la vente intervenue le 11 janvier 2023 entre la SCI ROSENGART d’une part et la SCCV LOKA d’autre part, portant sur le bien sis 6 rue Lucien Rosengart à PLERIN (22190) composé d’un bâtiment à usage d’entrepôt implanté sur les parcelles cadastrées section BM 270 d’une contenance du 46 ca et BM 435 d’une contenance de 16 a 71 ca, moyennant un prix de 315 000 euros ;

— Ordonner la réitération en la forme authentique de la vente ainsi conclue ;

— Condamner la SCCV LOKA à procéder à la réitération de l’acte et au paiement du prix dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, puis à l’issue de ce délai, sous une astreinte provisoire de 500 euros par semaine de retard pendant une durée de deux mois ;

— Dire qu’à défaut de conclusion de l’acte authentique dans les trois mois de la signification du présent jugement, le jugement vaudra acte authentique de vente de titre de propriété, et aura pour effet de fixer la date du transfert de propriété à cette date ;

— Ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière compétent;

— Condamner la SCCV LOKA à payer à la SCI ROSENGART la somme de 31.500,00€ au titre de la clause pénale ;

— Dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— Condamner la SCCV LOKA à payer à la SCI ROSENGART la somme de 6.599,20 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Débouter la SCCV LOKA de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la SCCV LOKA aux dépens, en ce compris les frais de la sommation de passer l’acte du 10 juin 2024 ;

— Condamner la SCCV LOKA à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ROSENGART fait valoir que la vente étant parfaite, la SCCV LOKA doit être condamnée sous astreinte à régulariser l’acte authentique de vente. La SCI ROSENGART sollicite également le bénéfice de la clause pénale ainsi que des dommages et intérêts. Elle s’oppose à la restitution du dépôt de garantie sollicité par la société défenderesse ainsi qu’à l’octroi de dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions N°2 notifiées et remises au greffe par voie électronique le 7 novembre 2025, la SCCV LOKA demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104 et 1186 du Code civil,

Vu les articles 1304 et suivants du Code civil,

— Débouter la SCI ROSENGART de l’ensemble de ses demandes ;

— Ordonner la restitution à la SCCV LOKA du dépôt de garantie de 10.000 euros, y ajoutant les intérêts produits le cas échéant ;

— Condamner la SCI ROSENGART à payer à la SCCV LOKA la somme de 20.300,12 euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire ;

— Condamner la SCI ROSENGART à payer à la SCCV LOKA la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la SCI ROSENGART aux entiers dépens ;

En tout état de cause, si le Tribunal venait à faire droit aux demandes de la SCI ROSENGART:

— Ecarter l’exécution provisoire de droit au vu des circonstances manifestement excessives qu’elle produirait vis-à-vis de la SCCV LOKA.

Au soutien de ses prétentions, la SCCV LOKA fait valoir que le compromis de vente est caduc au motif que la SCI ROSENGART n’a pas rempli les conditions suspensives lui incombant avant le délai imparti. Elle indique qu’aux termes de l’acte du 11 janvier 2023, la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente devait intervenir dans le délai maximum d’un mois à compter de la réalisation de la dernière des conditions suspensives, sous réserve de l’obtention de tous les documents nécessaires à la rédaction de l’acte et au plus tard le 31 décembre 2023. Or, elle estime que la SCI ROSENGART n’avait pas accompli les diligences lui incombant avant le 31 décembre 2023. Par ailleurs, la SCCV LOKA conteste la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI ROSENGART au motif que l’acte n’a jamais pu être réitéré avant la date prévue du 31 décembre 2023, du fait de la SCI ROSENGART qui n’avait toujours pas effectué à cette date les travaux lui incombant. En outre, compte tenu de la caducité du compromis de vente, la SCCV LOKA demande la restitution du dépôt de garantie de 10.000 euros qu’elle a versé à la SCI ROSENGART ainsi que la condamnation de la SCI ROSENGART à lui verser la somme de 20.300,12 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais qu’elle a dû engager.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions respectives et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été reportée au jour de l’audience et la date d’audience fixée au 12 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur les demandes dépourvues d’effet ou de donner acte, l’article 12 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.”

Les demandes dépourvues d’effet en ce qu’elles renferment un simple moyen au soutien d’une prétention, ne constituent pas une prétention sur laquelle le juge, qui est tenu de trancher un litige, doit se prononcer au sens de l’article 12 du code de procédure civile.

En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens. Seules les prétentions des parties seront tranchées en application des textes en vigueur.

Il convient de rappeler en outre que le tribunal ne doit répondre qu’aux demandes qui figurent au sein du dispositif des dernières conclusions des parties.

Sur les demandes principales

Sur la réitération de la vente :

L’article 1582 du Code civil dispose que « la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. »

L’article 1583 du même code précise que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Enfin, l’article 1589 du Code civil prévoit que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Par ailleurs, il résulte de la jurisprudence que dans l’hypothèse où la promesse de vente est assortie d’une date pour sa réitération authentique, lorsque le terme prévu pour la réitération de la vente est dépassé, ce dépassement n’entraine pas la caducité de la promesse dès lors qu’il n’est pas prouvé que les parties ont entendu faire de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement. Ainsi, la réitération n’est pas une condition de formation de la vente, mais une modalité accessoire de son exécution, de sorte que sa non-réalisation ne remet pas en cause l’existence de la vente.

En outre, il est constant que dès lors que le terme fixé pour la réitération de la vente n’est pas assorti de la sanction de caducité, le caractère parfait de la vente est présumé. Dans ce cas, l’expiration de la date limite détermine simplement le moment à compter duquel le contractant le plus diligent a la possibilité de mettre l’autre en demeure de régulariser l’acte authentique et, à défaut pour celui-ci de s’exécuter spontanément, de demander judiciairement soit l’exécution forcée ou la constatation de la vente, soit sa résolution.

En l’espèce, selon compromis de vente signé le 11 janvier 2023 devant notaire, la SCI ROSENGART a vendu à la SCCV LOKA un bâtiment à usage d’entrepôt sis rue Lucien Rosengart à Plérin (22190) moyennant un prix de 315.000,00 € TTC (262.500 € HT). Ce bâtiment est implanté sur les parcelles cadastrées section BM 270 et 435 issues de la division de la parcelle cadastrée section BM n°350.

La réitération de cette vente devait intervenir avant le 31 décembre 2023.

Il convient de constater que le terme fixé pour la réitération de la vente n’est pas assorti de la sanction de caducité.

En outre, la vente était soumise à diverses conditions suspensives. Notamment, dans l’intérêt de l’acquéreur, la vente était soumise à la délivrance d’un permis de démolir autorisant la démolition du bâtiment existant et d’un permis de construire autorisant la construction d’un nouveau bâtiment à usage artisanal ou de stockage d’une surface de 800 m².

En conditions accessoires à la démolition des bâtiments, le vendeur s’engageait avant la réitération de la vente : a) à couper les installations gaz ; b) à poser, à ses frais, un nouveau bardage sur le bâtiment restant sa propriété et jouxtant l’appentis démoli ; c) à couper l’installation d’eaux usées se trouvant sur le bien objet de la vente.

Or, il résulte des éléments du dossier d’une part que le 24 avril 2023, le maire de la Commune de Plérin a accordé à la SCCV LOKA un permis de construire valant permis de démolir pour cette opération. D’autre part, contrairement à ce que soutient la SCCV LOKA, la SCI ROSENGART a exécuté intégralement ses engagements. A ce titre, la SCI ROSENGART a bien procédé à la coupure des installations de gaz et d’eaux usées avant la réception du courrier de la SCCV LOKA du 2 avril 2024 dénonçant le compromis. S’agissant de la coupure de l’installation d’eaux usées, la SCI ROSENGART a même consenti à la SCCV LOKA de réaliser à ses frais la déviation de la canalisation de vidange des eaux usées alors même que ces travaux n’étaient pas stipulés. Ces travaux ont été réalisés en septembre 2023. En outre, alors même que les travaux de démolition de l’appentis étaient à la charge de l’acquéreur selon le compromis, la SCI ROSENGART a accepté de prendre en charge et d’exécuter ces travaux en janvier 2024. S’agissant de la pose du nouveau bardage sur le bâtiment jouxtant la propriété et restant appartenir à la SCI ROSENGART, ces travaux ont été finalisés courant juillet 2024, étant observé par le tribunal que lesdits travaux consistant en la pose d’un nouveau bardage sur le bâtiment restant après démolition de l’appentis, ne pouvait être exécutés par la SCI ROSENGART avant la démolition de l’appentis qui était à la charge de la SCCV LOKA. Il s’agissait donc d’une obligation à terme dont l’exigibilité était différée après la réalisation des travaux de démolition par la SCCV LOKA.

Il résulte de ces éléments que toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, la vente est devenue parfaite, peu important que le terme prévu contractuellement pour la réitération authentique fixé au plus tard le 31 décembre 2023 ai été dépassé. A ce titre, aucun élément du dossier ne permet de retenir que les parties ont entendu faire de cette réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que la vente est parfaite et d’ordonner sa réitération en la forme authentique sous astreinte.

Sur les demandes pécuniaires :

• Sur le bénéfice de la clause pénale :

L’article 1231-5 du Code civil dispose que :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.»

La clause pénale est donc la stipulation par laquelle les parties fixent forfaitairement et de manière anticipée le montant des dommages et intérêts dus par l’une des parties à l’autre en cas d’inexécution de ses obligations contractuelles.

En l’espèce, une clause pénale insérée au compromis prévoit qu’au cas où l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, ladite partie devra verser à l’autre partie à titre de pénalité une somme de 31.500€.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’application de la clause pénale contractuellement convenue entre les parties. En revanche, il y a lieu d’en réduire le montant à la somme de 10.000€.

Par conséquent, la SCCV LOKA est condamnée à verser à la SCI ROSENGART la somme de 10.000€ au titre de la clause pénale.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

• Sur les dommages et intérêts :

L’article 1217 du code civil dispose que :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

En outre, l’article 1231-1 du même code prévoit que :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Enfin, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La responsabilité du cocontractant est engagée si celui qui se prévaut du préjudice rapporte la preuve d’une inexécution contractuelle, du préjudice subi et d’un lien de causalité entre l’inexécution contractuelle et le préjudice.

En l’espèce, la SCI ROSENGART fait valoir que du fait de l’inexécution contractuelle par la SCCV LOKA, la société demanderesse s’est retrouvée contrainte de payer les frais engendrés par le dépassement de la période de crédit et que son préjudice consécutif à l’inexécution contractuelle s’élève à la somme de 6.599,20 euros.

Pour autant, la SCI ROSENGART ne rapporte pas la preuve que cette somme a effectivement été réglée par elle, le Crédit Mutuel de Bretagne effectuant certes un calcul des intérêts mais ne précisant pas que cette somme a été facturée à la société demanderesse.

Par conséquent, il y a lieu de débouter la SCI ROSENGART de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles :

L’article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Par ailleurs, l’article 1353 du même Code énonce que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, au vu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter la SCCV LOKA de ses demandes reconventionnelles de restitution du dépôt de garantie et de de dommages et intérêts au titre des frais engagés.

Sur les demandes accessoires

A) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SCCV LOKA, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

B) Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SCCV LOKA à verser à la SCI ROSENGART la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe ;

Ordonne la réitération en la forme authentique de la vente intervenue le 11 janvier 2023 entre la SCI ROSENGART d’une part et la SCCV LOKA d’autre part, portant sur le bien sis 6 rue Lucien Rosengart à Plérin (22190) composé d’un bâtiment à usage d’entrepôt implanté sur les parcelles cadastrées section BM 270 d’une contenance du 46 ca et BM 435 d’une contenance de 16 a 71 ca, moyennant un prix de 315 000 euros ;

Condamne la SCCV LOKA à procéder à la réitération de l’acte et au paiement du prix dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, puis à l’issue de ce délai, sous une astreinte provisoire de 500 euros par semaine de retard pendant une durée de deux mois ;

Dit qu’à défaut de conclusion de l’acte authentique dans les deux mois de la signification du présent jugement, le jugement vaudra acte authentique de vente de titre de propriété, et aura pour effet de fixer la date du transfert de propriété à cette date ;

Ordonne la publication du jugement au service de la publicité foncière compétent;

Condamne la SCCV LOKA à payer à la SCI ROSENGART la somme de 10.000€ au titre de la clause pénale ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation;

Déboute la SCI ROSENGART de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute la SCCV LOKA de ses demandes ;

Condamne la SCCV LOKA aux entiers dépens, en ce compris les frais de la sommation de passer l’acte du 10 juin 2024 ;

Condamne la SCCV LOKA à payer à la SCI ROSENGART la somme totale de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE