Min N° 25/00724

N° RG 25/01848 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD527

Syndic. de copro. LA RESIDENCE “[7]”

C/

M. [Y] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 août 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. LA RESIDENCE “[7]”

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice NORET

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [Y] [M]

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [M] est propriétaire des lots de copropriété n°14 et 34, situés [Adresse 3]) à [Localité 9].

Le 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à MEAUX (77100), représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à MEAUX (77100), a fait assigner Monsieur [Y] [M] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner Monsieur [Y] [M] à lui payer la somme de 3.354,11 euros, au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ,condamner Monsieur [Y] [M] à lui payer la somme de 1.000 euros, à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil,condamner Monsieur [Y] [M] à lui payer la somme de 303,45 euros au titre des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner Monsieur [Y] [M] à lui payer la somme de 1.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 9], représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 9], représenté à l’audience par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [Y] [M] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cité par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [Y] [M] n’a pas comparu et n’est pas représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera statué sur les demandes visées par l’assignation délivrée au défendeur avec production d’un décompte de charges arrêté au 1er avril 2025, soit avant la délivrance de l’assignation du 8 avril 2025, aucune actualisation n’étant possible du fait de son absence à l’audience.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 9], représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 9], verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [Y] [M] est propriétaire des lots n°14 et 34, situés [Adresse 2] ([Adresse 11], [Adresse 6]) à [Localité 10] décompte daté du 1er avril 2025,les appels de fonds,une lettre de relance en date du 13 février 2024,une lettre de relance en date du 5 mars 2024,une lettre de relance en date du 16 mai 2024,une sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024,un échéancier de paiement signé par le défendeur à la date du 24 septembre 2024 prévoyant des remboursements sur la période de septembre 2024 à mars 2025,un état de frais d’huissier en date du 5 mars 2025,les procès-verbaux d’Assemblée générale annuelle tenue le 15 janvier 2022, le 11 mars 2023, le 20 janvier 2024, et le 11 janvier 2025 ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants,le contrat de syndic en date du 20 janvier 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [Y] [M] ne s’est pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2.980,66 euros (hors frais de 50 euros pour deux lettres de mises en demeure ; 253,45 euros de frais de procédure huissier et 70 euros de frais de rejet bancaire).

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [Y] [M] au paiement de la somme de 2.980,66 euros, au titre des charges dues à la date du 1er avril 2025 (appel de fond du 2ème trimestre 2025 et complément de travaux VMC du 1er avril 2025 inclus).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 avril 2025, date de l’assignation.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]) à [Localité 9], représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 9], réclame le remboursement de tous les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de ladite créance pour un montant de 303,45 euros au titre des frais de relance et de procédure.

Le demandeur produit un décompte sur lequel figure les sommes suivantes :

une lettre de relance en date du 5 mars 2024 facturée à un montant de 25 euros,une lettre de mise en demeure en date du 16 mai 2024 facturée à un montant de 25 euros,des frais CAP d’huissier en date du 17 juin 2024 facturés pour un montant de 120 euros,des honoraires d’huissier en date du 21 juin 2024 facturés pour un montant de 133,45 euros correspondant à la sommation de payer délivré au défendeur par acte de commissaire de justice.

Il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ([Adresse 13]) à [Localité 9], représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 9] de la demande de remboursement des frais d’huissier, déjà incluse dans les dépens.

S’agissant des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ([Adresse 11], [Adresse 6]) à [Localité 9], représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 9] n’est pas fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [Y] [M], la somme de 50 euros au titre des mises en demeure du défendeur, ce dernier ne justifiant pas de leur envoi au défendeur à défaut de joindre au courrier un justificatif de délivrance en lettres recommandées avec accusés de réception. Il y a donc lieu de débouter le demandeur de ce chef de demande.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ([Adresse 13]) à [Localité 9], représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 9], a versé aux débats la lettre de relance en date du 5 mars 2024 et la lettre de mise en demeure en date du 16 mai 2024 sans justifier de la délivrance desdits courriers, aucun accusé de réception n’ayant été produit.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]) à [Localité 9], représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 9] sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu de rejeter le surplus des demandes au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une indemnisation du fait de la défaillance de Monsieur [Y] [M] dans le paiement de ses charges de copropriété qui lui aurait causé un préjudice distinct du simple retard de paiement, caractérisé par la mise en péril de la gestion du syndic, sans rapporter la preuve d’éléments susceptibles de démontrer que le retard de paiement ait eu des conséquences sur sa gestion.

Il en résulte que la seule carence dans le paiement ne permet pas la démonstration d’un préjudice, dont le retard est d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [M] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, il convient de condamner le défendeur à payer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ([Adresse 13]) à [Localité 9], représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 9], la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en sa section 4, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à verser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ([Adresse 13]) à [Localité 9], représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 9], au paiement de la somme de 2.980,66 euros, au titre des charges dues à la date du 1er avril 2025 (appel de fond du 2ème trimestre 2025 et complément de travaux VMC du 1er avril 2025 inclus), majorées des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025, date de l’assignation ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ([Adresse 13]) à [Localité 9], représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 9], de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ([Adresse 13]) à [Localité 9], représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 9], de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ([Adresse 13]) à [Localité 9], représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 9], la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, La juge,