TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 21 MARS 2025

N° RG 24/02090 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZX3K

N° de minute :

S.C.I. PROXIMA [Localité 5] GRESILLONS

c/

S.A.S. LA BONNE DISTRIBUTION

DEMANDERESSE

S.C.I. PROXIMA [Localité 5] GRESILLONS

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Céline BOURDOULEIX de la SELARL PRCB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1443

DEFENDERESSE

S.A.S. LA BONNE DISTRIBUTION

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Philippe JOLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1753

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline PADIOLLEAU, Juge placée, près le premier président de la Cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal judiciaire de Nanterre par ordonnance du 19 décembre 2024, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 23 janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2023, la société PROXIMA [Localité 5] GRESILLONS a donné à bail commercial à la société LA BONNE DISTRIBUTION, pour une durée de neuf années, des locaux situés dans l’ensemble immobilier dénommé « High Park L5 » à l’angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 8]), moyennant un loyer annuel de 103 000 euros, taxes et charges en sus, payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par actes de commissaire de justice des 13 et 20 juin 2024, la société PROXIMA [Localité 5] GRESILLONS a fait délivrer à la société LA BONNE DISTRIBUTION un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour une somme de 81 696,26 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024, outre notamment le coût desdits actes.

C’est dans ces conditions, que par acte du 13 aout 2024, le bailleur a assigné en référé la société LA BONNE DISTRIBUTION pour :

—  Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec effet au 22 juillet 2024,

—  Au besoin, prononcer la résiliation du bail du 13 octobre 2023,

—  Ordonner l’expulsion de la société LA BONNE DISTRIBUTION devenue occupante sans droit ni titre et tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la [Localité 6] publique et d’un serrurier,

—  Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira à la Juridiction de Céans de désigner, aux frais, risques et périls de la société LA BONNE DISTRIBUTION, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

—  Condamner la société LA BONNE DISTRIBUTION à payer une somme provisionnelle de 88.358,46 € à la société PROXIMA [Localité 5] GRESILLONS, correspondant à la dette locative arrêtée prorata temporis au 22 juillet 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire,

—  Fixer l’indemnité d’occupation journalière à une somme égale au double du montant du loyer principal journalier en vigueur au 22 juillet 2024, droits, charges et taxes en sus, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux, en application de l’article 15.1.3. du bail,

—  Condamner la société LA BONNE DISTRIBUTION au paiement provisionnel de ladite indemnité d’occupation à compter du 22 juillet 2024,

—  Assortir toutes ces sommes de l’intérêt de retard contractuel calculé sur le taux EURIBOR trois mois, majoré de 500 points de base, à compter du 13 juin 2024, date du commandement de payer,

—  Ordonner la capitalisation des intérêts au même taux contractuel,

—  Ordonner l’imputation de tout éventuel règlement postérieur à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit au 22 juillet 2024, sur la dette d’indemnité d’occupation de la société LA BONNE DISIRIBUTION,

—  Condamner la société LA BONNE DISTRIBUTION à payer à la société PROXIMA [Localité 5] GRESILLONS une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des commandements de payer délivrés les 13 et 21 juin 2024.

Lors de l’audience du 23 janvier 2025, le conseil du bailleur a soutenu les termes de son acte introductif d’instance en actualisant ses demandes :

—  A titre principal, débouter la défenderesse de sa demande de délais de paiement, en l’absence de pièce,

—  A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de délais de paiement, retenir comme assiette de la créance la somme de 175 755,27 euros correspondant à la dette locative arrêtée à la date du 17 janvier 2025 et l’assortir d’une clause de déchéance du terme.

A cette même audience, le conseil de la société LA BONNE DISTRIBUTION a indiqué ne pas s’opposer au montant de la dette, a formulé une demande de paiement pour sauvegarder les emplois en proposant de régler la somme de 70 000 euros et le solde en 23 mensualités et a précisé ne pas s’opposer à la clause de déchéance du terme.

Compte tenu de la constitution à l’audience de l’avocat de la société LA BONNE DISTRIBUTION, cette dernière a été autorisée à adresser une note en délibéré avant le 28 janvier 2025 pour transmettre les éléments justifiant sa demande de délais de paiement. La société PROXIMA [Localité 5] GRESILLONS a été autorisée à répliquer jusqu’au 18 février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux éléments développés oralement à l’audience et à la note en délibéré transmise le 4 février 2025.

La décision mise en délibéré au 6 mars 2025 a été prorogée au 21 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-5 du code de commerce, relatif au contrat de bail dérogatoire au statut du bail commercial, prévoit que, si à l’expiration de la durée du bail, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut du bail commercial.

L’article L. 145-41 du même code dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

—  le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

—  le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

—  la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La somme visée au commandement de payer signifiés les 13 et 20 juin 2024 se décompose comme suit :

—  81 696,26 euros euros au titre des loyers et charges impayés,

—  395,46 euros au titre du coût de l’acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 81 696,26 euros.

Le commandement restant valable à hauteur de la somme ainsi déterminée, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 20 juillet 2024 à 24h.

Il y a cependant lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Pour solliciter le paiement provisionnel de la somme de 175 755,27 euros, le bailleur verse notamment aux débats des extraits de compte locataire pour la période du 10 octobre 2023 au 1er trimestre 2025 inclus.

La dette n’est pas contestée, de sorte qu’il sera fait droit à cette demande.

Sur les délais de paiement

L’octroi de délais de paiement autorisé, dans la limite de deux années, par l’article 1343-5 du code civil n’est nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société LA BONNE DISTRIBUTION sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette.

Au titre de sa demande de délais de paiement, elle indique être en mesure de procéder au règlement de sa dette en versant une somme de 70 000 euros fin mai 2025 et le solde en 23 mensualités, en sus du loyer et charges courants, jusqu’à la complète extinction de la dette.

Au soutien de cette demande, elle produit, notamment, un plan de remboursement détaillé et un plan de financement. Compte tenu de la bonne foi de la défenderesse qui démontre avoir anticipé les moyens de redresser financièrement son entreprise, il y a lieu de faire droit à cette demande de délai de paiement.

À défaut de paiement du loyer et charges courants ou de la provision susmentionnée à bonne date et après la réception d’une mise en demeure de payer dans le délai de huit jours demeurée infructueuse, le tout redeviendra immédiatement exigible.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Si la clause résolutoire venait à être acquise, l’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef devra être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Enfin, une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il y a en conséquence lieu de condamner la défenderesse, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société défenderesse à lui payer la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 20 juillet 2024 à 24h,

CONDAMNONS à titre provisionnel la société LA BONNE DISTRIBUTION à payer à la société PROXIMA [Localité 5] GRESILLONS la somme de 175 755,27 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er trimestre 2025 inclus,

ACCORDONS à la société LA BONNE DISTRIBUTION des délais de paiement pour s’acquitter, mensuellement, de sa dette, en vingt-quatre mensualités : la première de 70 000 euros avant début juin 2025, puis les vingt-trois suivantes d’un montant égal, en sus du loyer et des charges courants, la dernière mensualité soldant la créance,

DISONS que le premier versement devra intervenir au plus tard le 5 juin 2025, suivant la signification de la présente décision, et les 5 de chaque mois tous les mois ensuite,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai,

DISONS que, faute pour la société LA BONNE DISTRIBUTION de payer à bonne date, l’entièreté des échéances fixées précédemment, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le reliquat deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société LA BONNE DISTRIBUTION et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés dans l’ensemble immobilier dénommé « High Park L5 » à l’angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 8]),

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

DISONS n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties,

CONDAMNONS la société LA BONNE DISTRIBUTION à payer à la société PROXIMA [Localité 5] GRESILLONS la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société LA BONNE DISTRIBUTION aux dépens.

FAIT À [Localité 7], le 21 mars 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Céline PADIOLLEAU, Juge placée