— N° RG 24/01111 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYHK

Date : 12 Mars 2025

Affaire : N° RG 24/01111 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYHK

N° de minute : 25/00116

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 21-03-2025

à : M^e Jean-François GREZE + dossier

M^e Arnaud PELPEL + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DOUZE MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. DELTA+

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Arnaud PELPEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [C] [B]

Madame [O] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-François GREZE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 29 Janvier 2025 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous-seing-privé du 12 mars 2020, la société civile immobilière DELTA PLUS a donné à bail d’habitation à M. [C] [B] et Mme [O] [I] une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 2].

Le bail d’habitation fait mention de l’interdiction faite aux locataires d’accéder à l’étage qui est condamné, les locaux donnés à bail étant constitués du rez-de-chaussée de la maison, de ses dépendances et du jardin.

Ce bail a été renouvelé pour une période de trois ans.

Le propriétaire du bien loué a souhaité entreprendre des travaux de réfection au premier étage de l’habitation, aux fins de le réhabiliter et le mettre en location, travaux auxquel M. [B] et Mme [I], occupants du rez de chaussée, se sont opposés par mail du 28 mai 2024 et par courrier du 12 juin 2024 en raison des troubles de jouissance que cela engendrerait pour eux.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la société civile immobilière DELTA PLUS a fait délivrer une assignation à comparaître à M. [C] [B] et Mme [O] [I] à l’audience du 2 janvier 2025, devant le président du tribunal judiciaire de Meaux statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 808, 809 et 700 du code de procédure civile :

— Dire et Juger DELTA+ bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions

— Dire et Juger qu’il y a lieu à référé,

En conséquence :

— Ordonner aux défendeurs de cesser toute obstruction à la réalisation des travaux, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du deuxième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, le Président du tribunal de céans s’en réservant la liquidation,

— Condamner les défendeurs au paiement à Delta +, d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 29 janvier 2025.

Par conclusions en réponse régulièrement déposées et soutenues oralement à l’audience du 29 janvier 2025, Monsieur [B] et Madame [I], représentée par leur conseil demande au juge des référés de :

— SE DÉCLARER incompétent pour connaître de l’affaire ;

— ORDONNER à défaut d’appel dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir, la transmission du dossier par les soins du greffe au Juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne, statuant en référé

Subsidiairement :

Si, par extraordinaire impossible le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Meaux se déclarait compétent pour connaître de l’affaire :

— DÉCLARER que la demande de la société DELTA+ tendant à ce qu’il soit ordonné aux défendeurs de cesser toute obstruction à la réalisation des travaux sous astreinte se heurte à plusieurs contestations sérieuses, et ne remplit pas la condition d’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile ;

En conséquence :

— REJETER l’intégralité des demandes de la société DELTA+ ;

En tout état de cause,

— REJETER l’intégralité des demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires de la société DELTA+ ;

— CONDAMNER la société DELTA+ à payer à Madame [O] [I] et à Monsieur [C] [B] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers frais et dépens de la présente instance

Au soutien de leur exception d’incompétence, les défendeurs font valoir, au visa notamment de l’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire que le juge des référés est incompétent pour statuer sur les demandes d’exécution de travaux par le bailleur d’un bail d’habitation puisqu’il s’agit d’une compétence d’attribution du juge des contentieux de la protection. Ils font notamment état de ce que l’exécution des travaux par le propriétaire du bien loué nécessite qu’il accède ou qu’il fasse accéder aux lieux loués et qu’il en résulte donc que le bail d’habitation liant les parties constituent l’objet, la cause ou l’occasion du litige soumis au juge des référés du tribunal judiciaire. Au fond, ils soulèvent l’absence d’urgence au sens des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile. Ils ajoutent que les demandes de la société DELTA PLUS se heurtent à une contestation sérieuse tenant à leur droit de locataires de s’opposer à l’accès au lieu qu’ils louent pour préparer et réaliser les travaux et par ailleurs que l’exécution de ceux-ci aurait pour objet de réduire la consistance des locaux qui leur sont donnés à bail et d’engendrer un trouble majeur de jouissance du bien loué.

— N° RG 24/01111 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYHK

La société civile immobilière DELTA PLUS a régulièrement déposé et soutenu oralement des conclusions à l’audience de renvoi du 29 janvier 2025, aux termes desquelles, en réponse à l’exception d’incompétence soulevée par les défendeurs, elle demande à titre principal au juge des référés de se déclarer compétent dès lors que les dispositions des articles 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire sont inapplicables à la cause, l’objet du litige ne portant pas sur le bail d’habitation mais sur l’exécution de travaux dans le bien immobilier dont elle est propriétaire. Subsidiairement, pour le cas où le juge des référés se déclarerait incompétent, elle demande la transmission du dossier au juge du contentieux de la protection près le tribunal de proximité compétent territorialement, statuant en référé. Elle maintient par ailleurs l’intégralité des demandes énoncées dans son acte introductif d’instance, au motif notamment qu’elle dispose d’un droit de passage sur le domicile loué.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence soulevée en défense

En vertu de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l’espèce, il est constant que les parties à l’instance sont liées par un bail d’habitation conclu le 12 mars 2020, renouvelé pour une période de trois ans.

Le litige entre les parties porte sur l’obstruction des locataires à l’exécution de travaux par le bailleur au 1er étage de la maison d’habitation, les défendeurs étant locataires du rez-de-chaussée, de l’atelier, du garage, du jardin et de la cour attenante, et refusant l’accès des ouvriers sur leurs parties locatives en raison notamment des troubles de jouissance qu’engendreraient ces travaux.

Etant manifeste que le contrat de bail d’habitation liant les parties est la cause ou l’occasion de l’action engagée par le propriétaire bailleur du bien loué contre ses locataires, le président du tribunal judiciaire de Meaux statuant en référé est incompétent matériellement pour statuer sur les demandes du bailleur, la société DELTA PLUS.

Il convient donc de statuer dans les termes du dispositif qui suit et, compte-tenu de la teneur de la présente décision d’incompétence de réserver les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Vu l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire ;

Nous déclarons incompétent matériellement pour statuer sur les demandes du bailleur au profit du tribunal de proximité de Lagny sur Marne, statuant en référé, dans le ressort duquel se trouve le bien donné à bail ;

Ordonnons la transmission du dossier de la procédure par le soins du greffe ;

Réservons les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens de l’instance ;

Le Greffier, Le Président,