TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/06/2025

à : M^e Nicolas CHAIGNEAU

Copie exécutoire délivrée

le : 12/06/2025

à : M^e Bertrand ESPAGNO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07527 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SYT

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 juin 2025

DEMANDEURS

Madame [V] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Bertrand ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE,

Monsieur [O] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Bertrand ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE,

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas CHAIGNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0230

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07527 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SYT

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2011 à effet au 1er novembre suivant, Monsieur [O] [F] et Madame [V] [F] ont donné à bail à Monsieur [U] [B] un appartement à usage d’habitation de type T2 situé [Adresse 3] (référence « lot 02004-0097-0032 » auprès du mandataire) pour un loyer mensuel de 850 euros, outre 720 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2023, Monsieur [O] [F] et Madame [V] [F] ont donné congé à Monsieur [U] [B] des lieux loués avec effet au 31 octobre 2023, au motif d’une reprise de l’appartement pour y héberger leur petit-fils Monsieur [M] [N] [F].

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, Monsieur [O] [F] et Madame [V] [F] ont assigné Monsieur [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— La validation du congé reprise,

— L’expulsion de Monsieur [U] [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est et avec séquestration des meubles,

— Sa condamnation au paiement de d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux,

— Sa condamnation à leur verser la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, Monsieur [O] [F] et Madame [V] [F], représentés par leur conseil, ont fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles ils ont maintenu les demandes de leur acte introductif et ont actualisé leur créance au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation à la somme de 2744,04 euros arrêtée au 14 mai 2025.

Monsieur [U] [B] a été représenté par son conseil à l’audience utile, où il a fait viser des conclusions développées oralement, au travers desquelles il a sollicité à titre principal le rejet des prétentions adverses, subsidiairement, l’octroi d’un délai de trois ans pour quitter les lieux à copter du jugement, et la condamnation de Monsieur [O] [F] et Madame [V] [F] à lui verser 10000 euros de dommages et intérêts, 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

L’article 114 du code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. La loi ALUR a opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

En l’espèce, le bail consenti le 31 octobre 2011 à Monsieur [U] [B] à effet au 1er novembre suivant pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 1er novembre 2014, et pour la dernière fois le 1er novembre 2020 jusqu’au 31 octobre 2023. Le congé des bailleurs a été délivré le 27 avril 2023, à effet au 31 octobre 2023, soit plus de 6 mois avant l’échéance du bail, si bien que les délais légaux ont été respectés.

Sur la forme du congé, il délivré par acte de commissaire de justice à Monsieur [U] [B]. Le congé a ainsi été délivré dans les formes requises.

S’agissant enfin de la justification du sérieux de la reprise, il sera observé que Monsieur [O] [F] et Madame [V] [F] ont motivé la reprise dans le congé pour y héberger leur petit-fils Monsieur [M] [G] afin qu’il puisse " poursuivre ses études supérieures à [Localité 7] ". Ils versent aux débats en ce sens une attestation de stage du 15 janvier 2024 montrant que Monsieur [M] [G] a effectué un stage du 1er novembre 2023 au 31 décembre 2023 au sein de la société IBS située au [Adresse 4]. Ils produisent un courrier électronique d’admission de leur petit-fils en Master au sein de l’établissement EFREIL x ASSAS à [Localité 7] pour l’année scolaire suivante. Monsieur [O] [F] et Madame [V] [F] justifient ainsi que leur petit-fils a effectué un stage de plusieurs mois à [Localité 7] à compter de l’échéance du préavis du congé et avait initié des démarches pour y poursuivre ses études l’année scolaire suivante.

Monsieur [U] [B], sur qui repose alors la charge de la preuve de démontrer le motif frauduleux du congé en dépit de l’existence d’éléments sérieux apportés par les bailleurs, en application de l’article 9 du code de procédure civile, n’apporte aucun début de preuve de ce qu’il allègue. Il n’est en effet pas incongru que Monsieur [M] [G] ait effectué un stage d’études au sein d’une entreprise dans laquelle travaille un de ses proches. Le motif du congé s’appréciant au jour du congé et non de l’audience, il est en outre sans effet que le petit-fils de Monsieur [O] [F] et Madame [V] [F] ait finalement poursuivi ses études à [Localité 6] et non à [Localité 7], ce choix de l’étudiant pouvant aisément se comprendre faute de pouvoir occuper le logement litigieux, au regard tant du coût et de la situation saturée du marché locatif à [Localité 7] que de ses racines familiales à proximité de [Localité 6] au vu de son lieu de naissance, de nature à lui offrir un hébergement adapté pour la suite de ses études. Monsieur [U] [B] communique même un courrier de Monsieur [O] [F] et Madame [V] [F] du 17 mars 2025 montrant que le projet d’installation de Monsieur [M] [G] dans leur appartement demeure d’actualité, ce qui corrobore la réalité de l’authenticité du motif du congé.

Le congé est ainsi régulier au fond et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 31 octobre 2023.

Monsieur [U] [B] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er novembre 2023 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, il sera relevé que le bail est résilié depuis le 31 octobre 2023, soit, il y près de 18 mois, si bien que Monsieur [U] [B] a déjà bénéficié en pratique de larges délais. Sa fiche d’imposition ne correspond pas à la situation d’une personne qui serait particulièrement précaire. Sa recherche d’un appartement dans le parc privatif est très récente pour datée du 27 janvier 2025. Dans le même temps, il verse aux débats un courrier de Monsieur [O] [F] et Madame [V] [F] du 17 mars 2025, non produit pas les demandeurs, montrant que le projet d’installation de Monsieur [M] [G] notamment dans leur appartement demeure d’actualité. Monsieur [U] [B] bénéficiera enfin des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En ces conditions, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire.

Sur la demande en paiement au titre l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [O] [F] et Madame [V] [F] communiquent un décompte démontrant que Monsieur [U] [B] reste redevable de la somme de 2744,04 euros au 12 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, après déduction des frais de poursuite non justifiés. Monsieur [U] [B] n’apporte aucun élément, autre que le moyen relatif à l’indécence des lieux susceptible de donner lieu à compensation dont il sera fait état ci-après et l’allégation de révisions de loyers infondées sans aucune pièce objective pour l’étayer, pour contester le principe ou le montant de sa dette locative.

Il sera en conséquence condamné à payer à Monsieur [O] [F] et Madame [V] [F] la somme de 2744,04 euros, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Ce même décret indique également que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Une ventilation insuffisante peut générer une humidité importante et engager la responsabilité du propriétaire (CA [Localité 8], 1re ch., 2e sect., 30 nov. 2010, n° 09/09539 ; CA [Localité 5], 11e ch. B, 7 mai 2013, n° 2013/240).

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En l’espèce, Monsieur [U] [B] verse aux débats de nombreux courriers qu’il a envoyé au mandataire ou aux bailleurs depuis 2021 pour se plaindre d’un radiateur en panne dans la pièce de vie et d’une VMC défectueuse dans la salle de bain, ceci générant de l’humidité à l’origine du développement de moisissures sur les murs et les plafonds. Or, il n’apporte aucun élément autre que des allégations pour justifier des dysfonctionnements qu’il invoque (constat, attestation, rapports d’interventions, devis, etc). Les deux photographies produites sont insuffisantes pour illustrer des désordres supposés car celle-ci ne comportent aucune indication de date et de localisation.

La demande indemnitaire de Monsieur [U] [B] sera en conséquence rejetée en l’état.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en publiquement par mise à disposition après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [U] [B], par Monsieur [O] [F] et Madame [V] [F], d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 31 octobre 2011 à effet au 1er novembre suivant, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (référence « lot 02004-0097-0032 » auprès du mandataire), sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 octobre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [O] [F] et Madame [V] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] à payer à Monsieur [O] [F] et Madame [V] [F] la somme de 2744,04 euros arrêtée au 12 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] à verser à Monsieur [U] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 30 juin 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] à verser aux consorts [F] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.