Min N° 25/00649

N° RG 25/02192 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6XZ

Syndic. de copro. [Adresse 3]

C/

M. [O] [S]

Mme [R] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 juillet 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 3]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Melhem MAKDISSI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

comparant

Madame [R] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Monsieur [O] [S], muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 21 mai 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Melhem MAKDISSI

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P]

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P] sont propriétaires d’un appartement (lot n°47), et d’un parking (lot n°75) dans un immeuble sis [Adresse 1].

Ils ne se sont pas acquittés régulièrement du paiement des charges de copropriété.

Par jugement en date du 11 janvier 2024, Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P] ont été condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires (SDC) de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 1], représenté par son syndic CITYA PROXIMONET, la somme de 4.131,31, au titre des charges dues à la date du 12 juillet 2023, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2020 au 3ème trimestre 2023 incluses.

Par lettres missives en date des 19 janvier, 09 février, 13 mai, 19 juillet, 12 août, 21 octobre, et 14 novembre 2024, le SDC de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 1], représenté par son syndic CITYA PROXIMONET a mis en demeure Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P] d’avoir à régler les charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice en date du 02 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires (SDC) de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 1], représenté par son syndic CITYA PROXIMONET, a fait assigner Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P] devant le Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  2.930,32 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 avril 2025, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de la sommation de payer,

—  796,80 euros au titre des frais nécessaires exposés par le Syndicat des copropriétaires, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre des copropriétaires,

—  2.500 euros à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 21 mai 2025, le SDC de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 1], représenté par son syndic CITYA PROXIMONET, et représenté à l’audience, maintient les demandes de ses écritures.

Au soutien de ses prétentions il souligne que le défendeur ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété, conformément aux dispositions de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965, et que la créance du syndicat de copropriété est certaine, liquide et exigible.

Au soutien de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts, il fait valoir la pénalisation des autres copropriétaires qui les oblige à faire l’avance des fonds afin de permettre à la copropriété de faire face à des dépenses, et que le Syndicat des copropriétaires a subi un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P], régulièrement représentée par le premier muni d’un pouvoir, ne contestent pas le principe de la dette et son montant, expliquent qu’ils ont mis leur appartement en location mais en l’absence de locataires ils doivent rembourser le crédit et assumer le loyer du logement dans lequel ils résident. Ils indiquent percevoir le salaire minimum interprofessionnel de croissance (SMIC), que Madame [R] [P] effectue des vacations, avoir trois enfants à charge, et sollicitent l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’espèce, Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P] assignés à domicile pour le premier, et à personne pour la seconde, a comparu à l’audience pour le premier, et était régulièrement représentée pour la seconde, par Monsieur [O] [S]. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du Syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’Assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le SDC de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 1], représenté par son syndic CITYA PROXIMONET, verse aux débats :

— la matrice cadastrale attestant que Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P] sont bien propriétaires des lots dont le paiement des charges est réclamé,

— les appels de charges et travaux,

— les procès-verbaux de l’assemblée générale en date du 05 avril 2023 et 22 juin 2024, portant approbation des comptes pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2023, et du budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2024,

le décompte actualisé au 28 avril 2025,

— les mises en demeure des 19 janvier, 09 février, 13 mai, 19 juillet, 12 août, 21 octobre, et 14 novembre 2024

— le contrat de syndic,

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à l’encontre des défendeurs.

Au vu des pièces produites, et des débats d’audience, il est établi que Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P] sont redevables de la somme de 2.930,32 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le SDC de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 1], représenté par son syndic CITYA PROXIMONET, sollicite le paiement de la somme de 796,80 euros, justifiée par des mises en demeure, et incluant des honoraires de transmission de dossier à l’avocat et à l’huissier.

Il ne sera retenu que les frais strictement nécessaires au recouvrement de la créance, ce qui exclut les frais engendrés de recours à un avocat, dans une matière où le ministère d’avocat n’est pas obligatoire, et en tenant compte de la qualité de professionnel du syndic CITYA PROXIMONET.

Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P] seront donc condamnés à verser au le SDC de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 1], représenté par son syndic CITYA PROXIMONET la somme de 316,80 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en paiement au titre des dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, si le SDC de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 1], représenté par son syndic CITYA PROXIMONET évoque un préjudice distinct de celui causé par le retard, il n’apporte pas d’éléments objectifs qui démontrent que les intérêts moratoires assortissant la créance, sont insuffisants à le réparer. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P], qui supportent déjà une condamnation pour des impayés de charges de copropriété prononcée par jugement du 11 janvier 2024, font état d’une situation personnelle et financière, de ressources et de propositions d’apurement trop faibles au regard de l’importance de leur dette, qui ne permettent pas de la solder dans les délais légaux.

La demande de délais de paiement de Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P] sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P] à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 1], représenté par son syndic CITYA PROXIMONET, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

CONDAMNE Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 1], représenté par son syndic CITYA PROXIMONET la somme de 2.930,32 euros arrêtée au 28 avril 2025, au titre de l’arriéré des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 1], représenté par son syndic CITYA PROXIMONET, la somme de 316,80 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 1], représenté par son syndic CITYA PROXIMONET, de sa demande en condamnation à des dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 1], représenté par son syndic CITYA PROXIMONET, la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [R] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE