MINUTE N° : 25/00876

JUGEMENT

DU 12 Septembre 2025

N° RC 24/05294

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[E] [U]

Débats à l’audience du 19 Juin 2025

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 5]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 12 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [N] muni d’un pouvoir en date du 17 juin 2025

D’une Part ;

ET :

Monsieur [E] [U], demeurant [Adresse 6]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/5294

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 20 septembre 2021, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [U] portant sur un logement situérue [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 307,21 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 3 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [E] [U] par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [E] [U] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [E] [U] se trouve être occupant sans droit ni titre;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— rappeler que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [E] [U] au paiement de la somme en principal de 1 540,06 € au titre des impayés de loyers et de charges dus au 6 novembre 2024 .

— condamner Monsieur [E] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges actuels, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [E] [U] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 400,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [E] [U] aux entiers dépens comprenant le commandement de payer, l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

A l’audience du 18 juin 2025, au cours de laquelle ce dossier a été utilement appelé, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – par son représentant dûment mandaté – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1 782,56 € au 17 juin 2025, hors frais. Il indique qu’aucun paiement de loyer n’est intervenu depuis mars 2024.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [E] [U] n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier reçu est vierge de toutes informations, à défaut pour Monsieur [E] [U] d’avoir donné suite aux propositions de rendez vous de la Maison de la Solidarité.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales le 24 juillet 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 4] et [Localité 5] par voie électronique le 15 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 20 septembre 2021, le commandement de payer délivré le 3 septembre 2024 pour un montant en principal de 1 012,90 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 1 782,56 €, hors frais.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte actualisé à l’audience :

— les frais de commissaire de justice à hauteur de 218,32 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après?

— les frais d’enquête sociale à défaut pour le bailleur d’en justifier, d’un montant de 60,96€,

— les frais pour locataires non assurés, à défaut de démontrer avoir souscrit un contrat d’assurance en application des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, d’un montant de 76,90 €.

Monsieur [E] [U] sera ainsi condamné à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1 769,70 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 3 septembre 2024 portant sur la somme en principal de 1 012,90 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [E] [U] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 novembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Le bailleur précise qu’aucun réglement de loyer n’est intervenu depuis mars 2024. Monsieur [E] [U] n’est pas présent à l’audience et ne peut apporter d’informations sur sa situation.

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant depuis mars 2024 et en l’absence d’informations sur la capacité financière du locataire, il ne pourra lui être accordé des délais de paiement. Son expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [U] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 4 novembre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [E] [U] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 septembre 2021 entre Monsieur [E] [U] et l’OPH VAL TOURAINE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 7] sont réunies au 4 novembre 2024 ;

Dit que Monsieur [E] [U] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [E] [U] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [E] [U], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 7], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Monsieur [E] [U] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1 769,70 € (MILLE SEPT CENT SOIXANTE NEUF EUROS, SOIXANTE DIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 juin 2025, échéance de mai incluse ;

Condamne Monsieur [E] [U] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [E] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le douze septembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection