— N° RG 24/02255 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQVU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 12 mai 2025

Minute n°25/994

N° RG 24/02255 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQVU

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e BOUKRIS

— M^e BENAROUSSE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [F] [O]

Madame [J] [B]

[Adresse 2]

représentés par Maître Emmanuel BOUKRIS de la SELEURL SELARL EMMANUEL BOUKRIS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.C. SCCV BONHOMMES

[Adresse 1]

représentée par M^e Thierry BENAROUSSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M. ETIENNE, Juge

M^me CHRETIEN, Juge

Jugement rédigé par : M. BATIONO, Premier Vice-Président

DEBATS

A l’audience publique du 20 Novembre 2025 en présence de M^me MARTIN auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCCV Bonhommes a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier, comprenant 20 maisons individuelles et 63 logements collectifs, répartis sur 7 bâtiments A, B, C, D, E, 1 et 2, sur un terrain [Adresse 6].

Les lots de cet ensemble immobilier ont été vendus en l’état futur d’achèvement.

C’est ainsi qu’après la conclusion d’un contrat de réservation le 29 septembre 2021, la SCCV Bonhommes a, suivant un acte notarié en date du 9 février 2022, vendu en l’état futur d’achèvement à M. [F] [D] et Mme [J] [B], son épouse, une maison (M09) et deux places de stationnement (n° 101 et n° 102c), dépendant de l’ensemble immobilier projeté, pour un prix de 465 000 euros tva incluse.

Dans l’acte de vente, la SCCV Bonhommes s’est obligée à poursuivre les travaux de telle manière que les biens immobiliers soient achevés au plus tard le 31 mai 2022 (et livrés au plus tard trente jours calendaires après l’achèvement, soit à titre prévisionnel au plus tard le 30 juin 2022), sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai d’achèvement et/ou de livraison.

La SCCV Bonhommes a reporté à plusieurs reprises la date de livraison des biens vendus pour divers motifs.

La livraison est intervenue le 26 février 2024.

Un litige est né du retard de livraison.

Les discussions entre les parties n’ont pas permis un règlement amiable de ce litige.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, M. [F] [O] et Mme [J] [B] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux la SCCV Bonhommes pour demander réparation de leurs préjudices causés par le retard de livraison.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 1er avril 2025, ils demandent au tribunal de :

Vu l’article 1231-1, 1231-3, 1231-4, 1611, 1104, 1112-1 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence et les pièces visées,

A titre principal,

— Déclarer recevables et bien-fondés les consorts [O] en leur action et leurs demandes;

— Condamner la SCCV Bonhommes à payer aux consorts [O] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour réticence dolosive;

— Condamner la SCCV Bonhommes à payer aux consorts [O] la somme de 44.153,69 € à titre de dommages et intérêts pour retard fautif de livraison à hauteur de 606 jours, décomposée de la manière suivante :

o Sur les frais de scolarisation d’un enfant : 5.250 €,

o Sur le préjudice moral : 15.000 €,

o Sur le paiement supplémentaire d’un loyer : 20.304,86€,

o Sur les intérêts intercalaires : 2.442,63 €,

o Sur l’assurance du crédit : 1.156,20 €;

En tout état de cause,

— Ordonner à la SCCV Bonhommes de faire procéder aux travaux de levée des réserves émises au procès-verbal de livraison du 26 février 2024 dans un délai de 2 mois à compter de la signifiation du jugement à intervenir, à peine d’astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard;

— Condamner la SCCV Bonhommes à payer aux consorts [O] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner la SCCV Bonhommes aux dépens.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, la SCCV Bonhommes demande au tribunal de :

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

— Débouter Monsieur [O] et Madame [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions :

o le délai de report de livraison est justifié,

o la SCCV Bonhommes n’a commis aucune faute,

o la SCCV Bonhommes n’est pas responsable du retard de livraison,

o l’indemnisation réclamée n’est pas démontrée;

— Condamner Monsieur [O] et Madame [B] à payer à la SCCV Bonhommes une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le juge de la mise a ordonné la clôture de l’instruction le 12 mai 2025.

MOTIVATION

Sur la réticence dolosive

M et Mme [O] exposent que :

— seulement un mois après la conclusion de la vente, la SCCV Bonhommes a décalé la date de livraison du mois du 30 juin 2022 à mi-mai 2023;

— or, il apparaît que la SCCV Bonhommes avait connaissance de cette défaillance bien avant le 15 avril 2022, puisque dès le 10 mars 2022, le directeur de l’exécution des travaux en charge de la réalisation des biens immobiliers attestait sur l’honneur que des “défaillances majeures de l’entreprise Habitat de France détectées et suivies depuis le 13 décembre 2021 ont conduit à une résiliation du marché par la maîtrise d’ouvrage le 4 mars 2022”;

— ainsi, à minima dès décembre 2021, la SCCV Bonhommes avait connaissance de la défaillance de l’entreprise en charge de la construction des biens immobiliers;

— pourtant, elle s’est gardée de le leur révéler;

— le courrier du 29 novembre 2021 ne fait aucunement état d’une défaillance de la société Habitat de France qui n’est même pas nommée, le mot “défaillance” ne figure même pas au courrier qui se limite à soulever les difficultés d’approvisionnement de matières premières que rencontre le secteur de la construction bois;

— la défaillance de la société Habitat de France n’a jamais été portée à leur connaissance avant l’acquisition du bien litigieux, de sorte qu’au moment de la conclusion de la vente, le 9 février 2022, ils n’étaient pas informés de cet événement;

— ils n’ont découvert cette défaillance que le 4 mars 2022, soit postérieurement à la conclusion de l’acte de vente.

— aussi, à la date de conclusion du contrat, soit le 9 février 2022, la SCCV Bonhommes avait connaissance de la défaillance de l’entreprise Habitat de France, mais s’est abstenue de la leur révéler dans le but de leur faire conclure le contrat;

— en s’abstenant de communiquer cette information, pourtant essentielle et déterminante de leur consentement, la SCCV Bonhommes a manqué à son obligation de bonne foi contractuelle, d’information précontractuelle d’information, et a fait preuve de réticence dolosive;

— s’ils avaient eu connaissance de cette information, ils n’auraient pas acquis les biens ou les auraient acquis selon des modalités différentes;

— la SCCV Bonhommes s’est donc rendue responsable de réticence dolosive leur causant ainsi un préjudice réel et certain;

— au lieu d’acquérir leur bien en 4 mois, ils ont été entraînés dans une vente infernale, prolongée sur près de 2 ans;

— s’ils avaient eu connaissance de la possibilité pour la SCCV Bonhommes de retarder la livraison, et s’ils avaient eu connaissance de ce report lié à la défaillance de l’entreprise Habitat de France, ils auraient pris conscience des risques liés à une acquisition en Vefa;

— en ayant connaissance de cette information, ils auraient négocié leur acquisition à des conditions différentes et seraient convenus avec la SCCV Bonhommes d’un prix tenant compte de ce retard et de la possibilité d’en avoir d’autres;

— par conséquent, il en résulte pour eux une perte de chance réelle et sérieuse que le tribunal indemnisera à hauteur de 20.000 €.

❖

La SCCV Bonhommes indique que :

— elle n’a jamais caché les difficultés rencontrées sur le chantier à M. [O] et Mme [B], qui ont signé leur acte de vente en toute connaissance de cause;

— le 29 novembre 2021, soit après la signature du contrat de réservation mais avant la signature

de l’acte de vente, elle informait son cocontractant d’un report du délai de livraison;

— ainsi, l’acte authentique de vente ne pouvait prévoir une date de livraison identique à celle indiquée dans le contrat préliminaire dans la mesure où, avant sa signature, elle avait indiqué que le délai de livraison serait reporté, du fait des difficultés rencontrées par l’entreprise en charge de la construction des maisons;

— M. [O] et Mme [B] ne peuvent d’ailleurs démontrer en quoi ce courrier serait constitutif de manœuvres dolosives ou frauduleuses, alors que les causes invoquées de report de livraison sont facilement vérifiables;

— M. [O] et Mme [B] ont eu la possibilité, entre la signature du contrat de réservation et celle de l’acte de vente, d’échanger avec elle, ce qu’ils ont amplement fait;

— à aucun moment, ces derniers ne l’ont interrogée sur la teneur du courrier du 29 novembre 2021 ou sur les difficultés rencontrées par la société Habitat de France;

— dès lors, les manœuvres dolosives ne sont pas caractérisés.

❖

Le tribunal,

L’article 1137 du code civil dispose que “le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

Le préjudice réparable d’un cocontractant, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat, correspond, non à la perte d’une chance de ne pas contracter, mais uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

Si les époux [O] soutiennent que la SCCV Bonhommes avait connaissance de la défaillance de l’entreprise Habitat de France au jour de la conclusion du contrat, ils ne démontrent pas que cette société avait connaissance des conséquences de cette défaillance en termes de retard de livraison du bien vendu. Or, l’information dont le caractère déterminant importait pour les acquéreurs était la durée du retard de livraison et non la seule “défaillance” de l’entreprise Habitat de France, surtout lorsque la nature de cette défaillance n’est pas précisée.

Il convient de relever que dans le courrier du 29 novembre 2021, invoqué par les parties, il est indiqué que “l’entreprise attributaire du marché de construction délocalisée des maisons a accusé un retard dans son approvisionnement et nous annonce un décalage de livraison des modules sur site.”

En outre, en soutenant qu'“au lieu d’acquérir… leur bien en 4 mois, ils ont été entraînés dans une vente infernale, prolongée sur près de 2 ans”, M et Mme [O] imputent l’entier retard de livraison à la seule défaillance de l’entreprise Habitat de France, alors que cela n’est pas le cas. Sur le retard de 245,50 jours que la SCCV Bonhommes dit justifié, seuls 111 jours sont imputés à la défaillance de la société Habitat de France.

Les époux [O] ne démontrent pas que la SCCV Bonhommes avait connaissance au jour de la vente du retard de livraison de 111 jours qui allait être revendiqué au titre de la défaillance de l’entreprise Habitat de France. Cette société n’a donc pas pu dissimuler intentionnellement cette information à ses co-contractants au jour de la vente.

M et Mme [O] n’indiquent pas concrètement les conditions différentes dans lesquelles ils auraient négocié leur acquisition s’ils avaient eu connaissance du retard de 111 jours allégués au titre de la défaillance de la société Habitat de France. Ils ne justifient dès lors d’aucune perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

La perte de chance alléguée n’est donc pas caractérisée.

Il résulte de ce qui précède que la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur le retard de livraison

1. Sur l’absence d’indépendance du maître d’oeuvre

Les époux [O] indiquent que :

— l’ensemble des attestations de report du délai de livraison produites par la SCCV Bonhommes sont établies par “Monsieur [W] [C], Directeur Travaux de la société Realites Build Tech Ingenierie [R.C.S. 754 014 777 figurant en bas de page]”;

— la SCCV Bonhommes a été représentée à l’acte de vente par M. [X] [G], agissant lui-même en vertu d’une délégation de pouvoir qui lui a été consentie par M. [E] [T], président du conseil d’administration de la société dénommée “Réalités”, ayant elle-même agit en sa qualité de présidente de la société dénommée “Réalités Maîtrise d’Ouvrage” qui était précédemment, notamment à la date à laquelle les statuts de la SCCV Bonhommes ont été rédigés, dénommée “Réalités Promotion”;

— ainsi, le maître d’oeuvre n’est autre qu’une filiale du maître d’ouvrage;

— ces sociétés ont toutes le même siège social ainsi que la même dénomination sociale;

— par conséquent, il ne s’agit pas d’un tiers professionnel indépendant et impartial, mais au contraire, d’une société fille agissant sous les directives du maître d’ouvrage;

— ainsi, les attestations produites par le maître d’œuvre ne présentent aucune garantie d’indépendance et d’impartialité, de sorte qu’elles ne peuvent être prises en compte;

— dès lors, il n’existe aucune justification valable ni légitime aux différentes causes de retard invoquées.

❖

La SCCV Bonhommes fait valoir que :

— les attestations du maître d’œuvre ont été transmises, conformément aux dispositions de l’acte de vente;

— il importe peu que le maître d’œuvre soit une société du même groupe que le maître d’ouvrage dès lors qu’il s’agit de deux entités complètement différentes (SCCV Bonhommes et Realites Build Tech Ingénierie, devenue Mayers Ingénierie) et que les dispositions contractuelles entre le vendeur et ses acquéreurs sont respectées.

❖

Le tribunal,

L’acte de vente du 9 février 2022 prévoit des causes légitimes de suspension du délai d’achèvement et/ou de livraison et indique que pour l’appréciation de celles-ci, “les parties d’un commun accord déclarent vouloir s’en rapporter, dès à présent, à un certificat établi par le maître d’oeuvre chargé de la direction et de la surveillance des travaux, sous sa propre responsabilité.”

S’il est admis, l’adage “nul ne peut se constituer de preuve à lui-même” (1re Civ., 1er février 2005, n° 02-19.757) n’est pas applicable à la preuve des faits juridiques. Il appartient au juge du fond d’apprécier la force probante de la preuve des faits juridiques au regard des circonstances de la cause et des autres éléments de preuve qui lui sont soumis.

M et Mme [O] soutiennent, sans être contredits, que :

— la SCCV Bonhommes a été représentée à l’acte de vente par M. [X] [G], agissant lui-même en vertu d’une délégation de pouvoir qui lui a été consentie par M. [E] [T], président du conseil d’administration de la société dénommée “Réalités”, ayant elle-même agit en sa qualité de présidente de la société dénommée “Réalités Maîtrise d’Ouvrage” qui était précédemment, notamment à la date à laquelle les statuts de la SCCV Bonhommes ont été rédigés, dénommée “Réalités Promotion”;

— le maître d’oeuvre n’est autre qu’une filiale du maître d’ouvrage;

— ces sociétés ont toutes le même siège social ainsi que la même dénomination sociale.

En effet, il ressort des pièces versées aux débats que les liens entre la SCCV Bonhommes et la société Réalités Build Tech Ingénierie (devenue Mayers) sont manifestes.

Les courriers adressés aux époux [O] pour leur annoncer les reports du délai de livraison portent tous l’entête de la société Réalités Maître d’Ouvrage.

La SCCV Bonhommes admet elle-même qu’elle appartient au même groupe que le maître d’oeuvre d’exécution.

Nonobstant l’autonomie des personnes morales, la communauté d’intérêts manifeste entre la SCCV Bonhommes, maître d’ouvrage, et la société Réalités Build Tech Ingénierie (devenue Mayers), maître d’oeuvre, est de nature à faire naître un doute légitime sur l’indépendance de ces deux sociétés l’une par rapport à l’autre et l’autonomie de leur responsabilité respective dans la rédaction des attestations litigieuses.

La preuve des faits juridiques étant libre ainsi que précédemment indiqué, les attestations la société Réalités Build Tech Ingénierie (devenue Mayers), maître d’oeuvre, seront jugées insuffisantes à faire la preuve exclusive des faits auxquels elles font référence et pour lesquels il convient de rechercher si elles sont corroborées par d’autres éléments.

2. Sur la défaillance de l’entreprise Habitat de France

M et Mme [O] soutiennent que :

— la clause litigieuse figurant à l’acte de vente n’est pas précise et est ambiguë puisqu’elle ne précise pas la notion de “défaillance de l’entreprise”, de sorte qu’il n’est pas possible pour eux de comprendre à quoi réfère cette notion;

— la société Habitat de France n’a jamais été clairement identifiée;

— les défaillances ne sont pas démontrées, les empêchant ainsi d’obtenir la justification de la réalité de ces défaillances;

— conformément à l’article 25.4.2 de l’acte de vente, la justification de cette défaillance devait se faire “au moyen du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant”;

— ils n’ont reçu ni le double de cette lettre devant avoir été adressée par le vendeur à l’entreprise Habitat de France, ni la réponse de cette entreprise, les empêchant ainsi de déterminer s’il s’agissait ou non d’une réelle défaillance;

— la défaillance est soi-disant apparue dès le 13 décembre 2021, soit à une date antérieure à l’acte de vente du 9 février 2022;

— la défaillance n’est donc pas survenue entre l’acte de vente et la livraison du bien, elle ne peut donc être considérée comme une cause légitime de report du délai d’achèvement et de livraison;

— même si la défaillance devait être démontrée et devait constituer une cause légitime de retard,

ce qui n’est pas le cas, le fait d’avoir intentionnellement dissimulé celle-ci afin d’obtenir leur consentement à l’acte de vente du 9 février 2022 constitue une fraude;

— le 9 février 2023, la SCCV Bonhommes a communiqué une attestation en date du 17 mai 2022 fixant à 51 jours ouvrés le retard causé par la résiliation du marché de l’entreprise Habitat de France;

— la réalité de la résiliation du marché n’est pas prouvée;

— aussi, l’article 25.4.2 de l’acte de vente réfère à une résiliation pour “faute”, or, cette faute doit être constatée et reconnue judiciairement, ce qui n’est pas le cas;

— en ce sens, ce retard est contestable et ne peut pas être comptabilisé.

❖

La SCCV Bonhommes fait valoir que :

— le contrat de réservation de la maison a été signé le 21 septembre 2021;

— le 29 novembre 2021, M. [O] et Mme [B] étaient informés du retard pris par l’entreprise de construction des maisons du fait des tensions d’approvisionnement et des difficultés rencontrées;

— ils ont signé leur acte de vente en conséquence, le 9 février 2022;

— le 15 avril 2022, ils ont été informés par le maître d’ouvrage de la résiliation de son marché et

de la recherche d’une nouvelle entreprise;

— le justificatif a été joint au courrier et annonçait 60 jours ouvrés de retard sur les travaux entre

le 13 décembre 2021 et le 4 mars 2022;

— la défaillance de l’entreprise leur a été justifiée puisque dans ce même courrier du 15 avril 2022, a été jointe une deuxième attestation du maître d’œuvre dans laquelle il est précisé que compte tenu des défaillances de la société Habitat de France, son marché a été résilié;

— M. [O] et Mme [B] ont ensuite été prévenus par courrier du 9 février 2023 du fait que cette résiliation aura engendré un retard de 51 jours ouvrés;

— la SCCV Bonhommes a toujours fait preuve de transparence avec ses acquéreurs qu’elle a régulièrement informés;

— M. [O] et Mme [B] ont, en toute connaissance de cause des difficultés rencontrées par l’entreprise Habitat de France ayant un impact sur le calendrier de l’opération et signalées en novembre 2021, signé leur acte de vente en février 2022.

❖

Le tribunal,

L’article 1103 du code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Aux termes de l’article 1104 du même code, “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.”

L’acte de vente du 9 février 2022 a considéré comme cause légitime de suspension du délai d’achèvement et/ou de livraison “le retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification se fait au moyen du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant).”

Il précise que pour l’appréciation des causes légitimes de suspension du délai d’achèvement et/ou de livraison, “les parties d’un commun accord déclarent vouloir s’en rapporter, dès à présent, à un certificat établi par le maître d’oeuvre chargé de la direction et de la surveillance des travaux, sous sa propre responsabilité.”

Le double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant n’est pas produit pour justifier du retard provenant de la défaillance de la société Habitat de France, conformément aux stipulations contractuelles.

Dans les attestations produites par la SCCV Bonhommes pour justifier du retard dû à la défaillance de la société Habitat de France, il est fait état de “défaillances majeures de l’entreprise Habitat de France détectées et suivies depuis le 13 décembre 2021 ont conduit à une résiliation du marché par la maîtrise d’ouvrage le 04 mars 2022.”

Dans son courrier du 29 novembre 2021, la SCCV Bonhommes a indiqué que “l’entreprise attributaire du marché de construction délocalisée des maisons a accusé un retard dans son approvisionnement et nous annonce un décalage de livraison des modules sur site.”

Il apparaît ainsi qu’au jour de la vente, le 9 février 2022, la SCCV Bonhommes avait connaissance des défaillances “majeures” de l’entreprise Habitat de France.

Ces défaillances ont conduit à la résolution du contrat de la société Habitat de France le 4 mars 2022, soit moins d’un mois après la conclusion du contrat de vente avec les époux [O].

Il suit de là que la SCCV Bonhommes, professionnel de son état, aurait dû anticiper les conséquences des défaillances “majeures” de la société Habitat de France, dont elle avait connaissance avant la vente.

En tout état de cause, l’attestation du maître d’oeuvre n’est corroborée par aucun autre élément. Celle-ci est insuffisante comme précédemment retenu.

Il résulte de ce précède que le retard allégué au titre de la défaillance de la société Habitat de France n’est pas justifié.

3. Sur les intempéries

Les époux [O] exposent que :

— la SCCV Bonhommes produit aux débats une “déclaration d’arrêt de travail pour intempéries” faisant état de 52,5 jours ouvrés d’intempéries;

— l’attestation d’intempéries définit les jours d’intempéries comme des jours où “le travail aura été effectivement interrompu ou retardé sur le chantier en raison d’intempéries”;

— or, tel n’est pas la définition de l’article 5424-8 du code du travail;

— la dangerosité ou l’impossibilité d’accomplir le travail impliquent nécessairement l’arrêt du chantier et non son report;

— aussi, l’emploi du mot “retardé” signifie que le chantier a pu reprendre dans la journée d’intempérie;

— ensuite, ces 52,5 jours d’intempéries s’étalent à compter du 11 décembre 2020, soit à une époque où ils n’avaient pas acquis le bien;

— la période antérieure à l’acquisition du bien ne peut donc être comptabilisée;

— pareillement, les intempéries postérieures à la date de livraison contractuellement prévue ne peuvent justifier le retard;

— ainsi, doivent être uniquement comptabilisés les intempéries survenues entre la date d’acquisition du bien, soit le 9 février 2022, et la date de livraison contractuellement prévue, soit le 30 juin 2022;

— selon le décompte produit, il s’agit de 6 jours d’intempéries;

— par conséquent, ce retard est contestable et ne peut pas être comptabilisé.

❖

La SCCV Bonhommes indique que :

— par courrier du 9 février 2023, M. [O] et Mme [B] ont été informés de la survenance de 52,5 jours d’intempéries;

— une attestation du maître d’œuvre ainsi que les relevés météo ont été joints;

— ce courrier n’a pas été contesté, ils ont donc accepté le retard notifié et justifié.

❖

Le tribunal,

L’article 1103 du code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Aux termes de l’article 1104 du même code, “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.”

L’acte de vente du 9 février 2022 a considéré comme cause légitime de suspension du délai d’achèvement et/ou de livraison “les jours d’intempéries au sens de l’article 5424-8 du code du travail sur la base des relevés de la station météorologique la plus proche et justifiés par une attestation du maître d’oeuvre de l’opération.”

Aux termes de l’article 5424-8 du code du travail, “sont considérées comme intempéries, les conditions atmosphériques et les inondations lorsqu’elles rendent dangereux ou impossible l’accomplissement du travail eu égard soit à la santé ou à la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir.”

La SCCV Bonhommes affirme dans ses conclusions que “par courrier du 9 février 2023, Monsieur [O] et Madame [B] ont été informés de la survenance de 52,50 jours d’intempéries.”

Or, le courrier du 9 février 2023 versé aux débats ne traite nullement d’intempéries mais de la modification du concept de fabrication avec la reprise de la construction des maisons par l’entreprise RBT Industrie (anciennement TESSA).

Il suit de là que les acquéreurs n’ont pas été informés de retard de livraison dû à des intempéries, contrairement aux affirmations de la SCCV Bonhommes.

L’attestation du maître d’oeuvre au titre des intempéries fait état de 52,5 jours. Le décompte de ces 52,5 jours comprend des jours d’intempéries d’avant la conclusion du contrat de vente le 9 février 2022, notamment au titre des années 2020, 2021 et janvier 2022.

Or, des jours d’intempéries connus au jour de la vente ne peuvent être invoqués ensuite comme des causes légitimes de suspension du délai d’achèvement et/ou de livraison.

Il n’est pas démontré en quoi les 52,5 jours constituent des jours d’intempéries au sens de l’article 5424-8 du code du travail.

Il n’est pas établi que l’attestation du maître d’oeuvre du 2 février 2023 sur les intempéries a été portée à la connaissance des acquéreurs avant la livraison des biens vendus.

En tout état de cause, l’attestation du maître d’oeuvre n’est corroborée par aucun autre élément. Celle-ci est insuffisante comme précédemment retenu.

Il résulte de ce qui précède que le retard de 52,5 jours invoqué au titre des intempéries n’est pas justifié.

4. Sur l’approvisionnement des tuiles

M et Mme [O] indiquent que :

— la SCCV Bonhommes produit aux débats un courrier du 5 mai 2023 comportant en annexe une attestation d’arrêt des travaux du 4 avril 2023 faisant état d’un arrêt des travaux de 3 mois, du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022, “suite à l’arrêt des fours pour la fabrication des tuiles du chantier”;

— ils n’avaient pas connaissance de cette attestation qui ne leur a jamais été communiquée;

— surtout, cet arrêt n’est pas comptabilisé en jours ouvrés, de sorte qu’il est impossible de connaître la durée réelle de suspension des travaux;

— si le vendeur prétendait que ce retard relevait d’une “cause légitime de suspension de délai”, cet événement n’entre dans aucune cause prévue à l’article 25.4.2. du contrat;

— l’arrêt des travaux en raison de la fermeture de fours n’apparaît pas à l’article 25.4.2. du contrat ni au contrat de réservation;

— ce n’est donc pas une cause légitime;

— ce retard de 3 mois ne peut donc pas être comptabilisé.

❖

La SCCV Bonhommes fait valoir que :

— le fournisseur initial des tuiles à l’entreprise de couverture a cessé d’approvisionner le chantier du fait de la fermeture de son usine, ce qui a entraîné 3 mois de report de délai justifié, soit 64

jours ouvrés entre le 1er juillet et le 30 septembre 2022 (et non 10 mois comme indiqué par les

acquéreurs);

— cela a été justifié le 5 mai 2023.

❖

Le tribunal,

L’article 1103 du code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Aux termes de l’article 1104 du même code, “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.”

La liste des causes légitimes de suspension du délai d’achèvement et/ou de livraison donnée par l’acte de vente n’est pas limitative.

Dans son courrier du 9 février 2023, la SCCV a indiqué aux époux [O] que “les tuiles initialement prévues sur vos maisons ont dû être changées en raison de la fermeture des fours par le fournisseur initial et de l’absence de stock. Les délais communiqués par le fournisseur à l’entreprise impliquaient une livraison des tuiles en juillet 2023 sous réserve d’une reprise de production en mars 2023. Il a donc été nécessaire de valider une nouvelle référence de tuiles en concertation avec la mairie, et de lancer une nouvelle commande. Les tuiles devraient être livrées courant février 2023.”

Il ressort très clairement de ce courrier que suite à la fermeture des fours du fournisseur initial, une nouvelle référence de tuiles a été validée et les tuiles devraient être livrées courant février 2023.

Curieusement, c’est seulement par lettre du 5 mai 2023 que la SCCV Bonhommes a adressé à M et Mme [O] une attestation du maître d’oeuvre, datée du 4 avril 2023, faisant état d’un arrêt des travaux de couverture pendant trois mois suite à l’arrêt des fours pour la fabrication des tuiles du chantier.

En tout état de cause, l’attestation du maître d’oeuvre n’est corroborée par aucun autre élément. Celle-ci est insuffisante comme précédemment retenu.

Le retard de 64 jours revendiqué au titre de l’approvisionnement des tuiles ne sera pas retenu.

5. Sur les retards de paiement de M. [O] et Mme [B]

La SCCV Bonhommes indique que :

— l’article 15.3.1 de l’acte de vente précise que les acquéreurs disposent de 15 jours pour régler les appels de fonds dès réception;

— l’appel de fonds du 8 mars 2023 devait être réglé au plus tard le 23 mars 2023, il l’a été avec

près d’un mois de retard le 18 avril 2023, soit 18 jours de retard justifiés.

❖

Le tribunal,

La SCCV Bonhommes n’indique pas la date d’envoi de l’appel de fonds aux époux [O] et quand ceux-ci ont payé les sommes objet de cet appel de fonds.

Le renvoi au seul relevé de compte établi par ses soins est insuffisant.

Le retard de 18 jours revendiqué au titre de retards de paiement n’est pas justifié et ne sera pas retenu.

6. Conclusion sur le retard de livraison

M et Mme concluent que :

— au total, sur les 227,5 jours de report de délai au sens de l’article 25.4.2. de l’acte de vente allégués par la SCCV Bonhommes, aucun ne peut être pris en compte;

— entre le 30 juin 2022, date de livraison contractuellement prévue, et le 26 février 2024, date de livraison effective, il s’est écoulé un délai de retard de 606 jours, soit 1 an 7 mois et 26 jours;

— la SCCV Bonhommes a donc commis une faute en n’achevant ni livrant le bien acquis dans les délais;

— ce retard leur cause un préjudice qu’il conviendra de réparer.

❖

La SCCV Bonhommes conclut que :

— elle a justifié à M. [O] et Mme [B] de 245,5 jours de report de délai au sens de l’article 25.4.2 de l’acte de Vefa;

— ils doivent être comptabilisés en double en application de l’article 25.4.2 de l’acte de vente;

— la livraison peut donc justement être reportée de 491 jours ouvrés, en application des dispositions contractuelles;

— initialement prévue le 30 juin 2022, elle peut intervenir, de façon justifiée et sans préjudice pour

les acquéreurs, au plus tard le 17 avril 2024;

— elle est intervenue le 26 février 2024, dès lors, le tribunal jugera donc justifié le retard de livraison.

❖

Le tribunal,

Il résulte des développements ci-dessus que le retard accusé dans la livraison des biens de M et Mme [O] n’est pas justifié par des causes légitimes de suspension du délai d’achèvement et/ou de livraison.

Sur les préjudices

1. Les frais de scolarisation de l’enfant

M et Mme [O] indiquent qu’en raison du retard dans la livraison du bien, ils ont dû débourser des frais de scolarité supplémentaires pour une école privée, qu’ils n’auraient pas eu à payer si le bien avait été livré dans les délais initialement convenus.

Ils précisent que ces frais s’élèvent à la somme de 5.250 € qu’il convient d’indemniser.

❖

La SCCV Bonhommes fait valoir que :

— M. [O] et Mme [B] ont fait le choix de scolariser leur enfant de 4 ans dans une école maternelle privée Montessori (l’EME [Localité 5]);

— or, le principe de gratuité de l’enseignement primaire public a été instauré par la loi du 16 juin 1881;

— cette scolarisation dans une école maternelle privée est un choix personnel qu’ils leur appartiendra de supporter seuls.

❖

Le tribunal,

L’article 1611 du code civil dispose que “dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.”

M et Mme [O] ne contestent pas avoir inscrit leur enfant dans une école privée.

Ils n’établissent pas le lien entre le retard de livraison de leurs biens et la nécessité d’inscrire leur enfant dans une école privée.

Il suit de là que le préjudice invoqué ne résulte pas du retard de livraison.

La demande concernant les frais de scolarité sera rejetée.

2. Le paiement de loyers supplémentaires

Les époux [O] exposent que :

— dans la mesure où le retard de livraison a différé leur entrée dans les lieux, ils ont dû rester locataires de leur logement durant 20 mois supplémentaires :

✓ de juillet à août 2022, le loyer était de 962,29 € CC, soit 1.924,58€ CC;

✓ de septembre à 2022 à août 2023, le loyer était de 1.007,06 €, soit 12.084,72€ CC;

✓ de septembre 2023 à février 2024 (fin janvier est la livraison + 1 mois de préavis), le loyer est de 1.049,26€, soit 6.295,56€ CC;

— si le bien avait été livré dans les délais initialement convenus, ils n’auraient pas eu à décaisser de loyers supplémentaires;

— au total, le préjudice subi au titre des loyers de remplacement payés est de 20.304,86€.

❖

La SCCV Bonhommes indique que :

— cette demande fait doublon avec le paiement des intérêts intercalaires qui sont dus tant que les fonds ne sont pas libérés entièrement;

— si les époux [O] avaient été livrés, ils auraient payé leur mensualité de crédit qui est plus élevée que leur loyer (1.645 € par mois contre 1.049,26 € CC de loyer – pièce adverse 12);

— il n’est donc pas juste de prétendre que le paiement de leur loyer est un préjudice qu’ils subissent, puisqu’il est moins cher que la mensualité de leur crédit qu’ils auraient dû rembourser en cas de livraison.

❖

Le tribunal,

L’article 1611 du code civil dispose que “dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.”

M et Mme [O] justifient qu’ils ont acquis les biens immobiliers aux fins de s’y installer et que suite au retard de livraison entre juillet 2022 et février 2023, ils dû continuer de payer le loyer de leur logement, pendant 20 mois.

Ils démontrent donc le lien de causalité entre le retard de livraison et le préjudice subi par l’obligation de régler des loyers supplémentaires.

La somme de 20 304,86 euros demandée par les époux [O] intègre les charges. Or, ceux-c auraient eu à supporter lesdites charges si leurs biens leur avait été livrés dans le délai convenu.

Dans ces conditions, seul le loyer principal sera pris en compte.

Ils ressort des pièces versées aux débats que M et mme [O] ont réglé les sommes suivantes au titres des loyers :

— de juillet à décembre 20222, loyer principal de 813,33 euros : 4 879,98 euros (813,33 euros x 6 mois),

— janvier à août 2023, loyer principal de 842,61 euros : 6 740,88 euros (842,61 euros x 8 mois),

— septembre 2023 à février 2024, loyer principal de 824,43 euros : 4 945,98 euros (824,43 euros x 6 mois),

soit la somme totale de 16 566,84 euros.

La SCCV Bonhommes sera condamnée à payer aux époux [O] la somme de 16 566,84 euros au titre des loyers supplémentaires.

3. Le paiement des intérêts intercalaires et l’assurance du prêt

M et Mme [O] font valoir que :

— initialement, ils devaient être livrés en juin 2022;

— ils n’ont été livrés qu’en février 2024;

— ils ont souscrit un crédit immobilier d’un montant de 465.000 € pour l’acquisition du bien;

— entre la date initialement prévue pour la livraison et la date effective de livraison, ils ont payé les intérêts intercalaires suivants :

✓ juillet 2022 à avril 2023 : 55,99 €/mois sur 10 mois,

✓ mai 2023 : 103,27 €,

✓ juin 2023 : 119,63 €,

✓ juillet 2023 : 199,27 €,

✓ août 2023 : 204,88 €,

✓ septembre 2023 : 204,88 €,

✓ octobre 2023 : 225,89 €,

✓ décembre 2023 : 247,50 €,

✓ janvier 2024 : 287,28 €,

✓ février 2024 : 290,13 €,

soit la somme globale : 2.442,63 € ttc;

— s’agissant du paiement de l’assurance, l’assureur atteste avoir encaissé la somme de 930,20 € et 226 € au titre de l’assurance de prêt entre juillet 2022 et février 2024, soit 1.156,20 € ttc;

— ce retard rallonge d’autant le prêt consenti;

— en ce sens, ils devront s’acquitter sur une période de 20 mois supplémentaire des intérêts intercalaires et des primes d’assurances;

— ce préjudice s’établit à la somme de 3.598,83€ ttc décomposé de la sorte :

✓ 2.442,63 € au titre des intérêts intercalaires,

✓ 1.156,20€ au titre de l’assurance du prêt.

❖

La SCCV Bonhommes soutient que :

— il appartenait à M et Mme [O] de négocier avec leur banque une réduction des intérêts et de l’assurance le temps du décalage de livraison ce d’autant que le maître d’ouvrage a toujours justifié les causes légitimes de suspension de délai;

— le bien ayant été livré, les intérêts intercalaires ne sont plus dus, il est injuste de prétendre qu’ils devront encore s’acquitter de ces intérêts;

— l’assurance étant destinée à garantir le remboursement du capital emprunté par l’emprunteur, son paiement n’est pas en lien avec le retard de livraison du bien.

❖

Le tribunal,

L’article 1611 du code civil dispose que “dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.”

En raison du retard de livraison, les époux [D] ont supporté des intérêts intercalaires au titre de leur prêt immobilier jusqu’au mois de février 2024, mois au cours duquel la livraison est intervenue.

Ils justifient, par les pièces versées aux débats, avoir exposé au titre des intérêts les sommes suivantes :

— de juillet 2022 à avril 2023 : 556,90 euros (55,69 euros x 10 mois),

— mai 2023 : 103,27 euros,

— juin 2023 : 119,63 euros,

— juillet 2023 : 199,27 euros,

— août 2023 : 204,88 euros,

— septembre 2023 : 204,88 euros,

— octobre 2023 : 225,89 euros,

— novembre 2023 : 247,50 euros,

— décembre 2023 : 247,50 euros,

— janvier 2024 : 287,28 euros

— février 2024 : 290,13 euros,

soit la somme totale de 2 687,13 euros.

M et Mme [O] demandent la somme 2 442,63 euros. La SCCV Bonhommes sera condamnée à leur verser cette somme.

M et Mme [O] n’établissent pas le lien entre le paiement des cotisations de l’assurance du prêt immobilier et le retard de livraison de leurs biens. Ils ne démontrent pas qu’en raison dudit retard ils ont eu à supporter des primes d’assurance supplémentaires.

Il suit de là que la demande portant sur l’assurance du crédit sera rejetée.

4. Le préjudice moral

Les époux [O] soutiennent que :

— le défaut de bonne foi leur cause un préjudice réel, certain et important;

— en effet, le retard de livraison les a laissés dans une longue période d’incertitude;

— dès lors ce préjudice moral peut lui-même se subdiviser :

✓ déception et sentiment d’impuissance : dans le cadre du retard de livraison, ils ont ressenti un profond désarroi, à savoir qu’ils avaient planifié leur déménagement et leur installation en fonction de la date de livraison initialement prévue. Ils se sont sentis impuissants face à la situation. Cela a généré un sentiment d’injustice et d’incapacité à contrôler efficacement leur propre situation de logement;

✓ anxiété financière : ils ont été contraints de continuer à payer un loyer pour leur logement initial tout en attendant la livraison de leur propriété. Il s’agissait d’un décaissement mensuel qu’ils auraient pu éviter si le bien avait été livré dans les délais;

✓ perte de confiance due au défaut de bonne foi de la SCCV Bonhommes : un retard de livraison a également entraîné une perte de confiance dans le promoteur immobilier ou dans le processus de Vefa dans son ensemble. Ils se sont sentis floués et trahis, en particulier car le retard était dû à des problèmes de gestion ou à des retards de construction évitables et inexcusables. À cela s’ajoute la perte de confiance résultant de la dissimulation de la défaillance de la société France Habitat;

✓ impact important sur la qualité de vie : le retard de livraison a eu un impact négatif sur leur qualité de vie, en les obligeant à prolonger leur séjour dans un logement inadapté et à vivre dans des conditions temporaires moins confortables que prévu. Aussi, la période de retard de livraison du bien coïncidait avec la grossesse de Mme [O] engendrant un mal-être émotionnel et affectant tant son état de santé global. Plus encore, ils ont dû déménager peu après la naissance de leur deuxième enfant, ce qui a généré un stress important pour le couple, devant s’occuper d’un enfant supplémentaire en marge du déménagement causé par le retard de livraison de la SCCV Bonhommes;

✓ frais de déménagement : ils ont dû déménager vers un autre logement en raison du retard de livraison du bien. Ce déménagement a entraîné divers frais. De plus, ils ont été contraints de choisir un logement plus coûteux, ce qui représente un préjudice financier. Ce changement a été effectué en septembre 2023.

Cette augmentation aurait pu être évitée si le bien avait été livré à temps.

❖

La SCCV Bonhommes fait valoir que :

— ce poste a été surévalué par M. [O] et Mme [B] puisque leurs allégations ne reposent sur aucun fondement;

— ils ont toujours été informés des décalages de livraison et des causes légitimes de suspension de délai;

— elle a été transparente, dès la signature du contrat de réservation avec ses acquéreurs;

— leur déménagement de [Localité 3] à [Localité 4] est un choix personnel qui n’est pas justifié par le retard de livraison;

— il leur appartiendra d’en supporter les éventuelles conséquences;

— ni le préjudice, ni la faute, ni le lien de causalité n’est justifié;

— et ce d’autant qu’elle n’a commis aucune faute.

❖

Le tribunal,

Le préjudices de M et Mme [O] lié aux loyers supplémentaires a été réparé.

Les frais de déménagement ne relèvent pas du préjudice moral.

Cela étant précisé, il est indéniable que le retard de livraison des biens immobiliers de près de 20 mois a été une source d’angoisse et d’inquiétudes pour les époux [O], lesquels sont demeurés pendant longtemps dans l’incertitude au regard des multiples reports de la date de livraison et des informations approximatives que leur donnait la SCCV Bonhommes.

Leur préjudice moral est caractérisé. Il convient de leur allouer la somme de 10 000 euros à titre de juste réparation.

Sur la demande de levée des réserves

M et Mme [O] exposent que :

— selon le procès-verbal de réception établi le 26 février 2024, il apparaît que 39 vices ont été constatés par les parties;

— le 24 juillet 2024, ils indiquaient à la SCCV Bonhommes son retard dans le traitement des réserves;

— le 27 février 2025, la société mère de la SCCV Bonhommes, la société Réalités, indiquait être placée en redressement judiciaire et que cette “procédure n’affecte ni la continuité de nos activités, ni nos engagements en vers vous”;

— le 6 mars 2025, ils relançaient la SCCV Bonhommes pour la levée des réserves;

— le 17 mars 2025, la SCCV Bonhommes leur adressait un rapport de non-conformités listant les vices à corriger;

— l’ensemble de ces désordres n’ont pas été corrigés, ce qui est reconnu par la SCCV Bonhommes.

❖

La SCCV Bonhommes indique que :

— sur les 22 réserves (et non 39 comme prétendu par les acquéreurs) de réception, 10 ont été levées;

— pour les 12 restantes, les sociétés concernées ont indiqué au maître d’ouvrage rencontrer des difficultés dans la levée des réserves avec les acquéreurs, et notamment la société Revert, puisque M. [O] et Mme [B] lui ont demandé de revenir après sa première tonte de la pelouse, ce qui reste vague comme demande d’intervention;

— en tout état de cause, elle entend faire procéder à la levée de toutes les réserves, il appartient à M. [O] et Mme [B] de laisser les entreprises intervenir, ce qui semble faire défaut jusqu’à présent.

❖

Le tribunal,

Il est stipulé dans l’acte de vente du 9 février 2022 que “le vendeur fera procéder, aux travaux de levée des réserves et reprise des non-conformités sur lesquels le vendeur et l’acquéreur se sont accordés par les entreprises du chantier ou, en cas de défaillance, par les entreprises de son choix (….).

Il sera établi un procès-verbal contradictoire à l’issue des travaux…”

Il suit de là qu’il pèse sur le vendeur une obligation de faire réaliser les travaux de levée des réserves. C’est donc à lui de prouver que les travaux de reprise ont été correctement réalisés.

En l’espèce, aucun procès-verbal contradictoire concernant les travaux de levée des réserves n’a été établi.

La SCCV Bonhommes ne produit aucun quitus pour justifier de la levée de réserves.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande des époux [O].

Sur les demandes accessoires

La SCCV Bonhommes est la partie perdante et sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer à M et Mme [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande présentée par la SCCV Bonhommes sur le fondement du même article sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette la demande de M. [F] [O] et Mme [J] [B], épouse [O], concernant les dommages et intérêts pour réticence dolosive;

Condamne la SCCV Bonhommes à payer à M. [F] [O] et Mme [J] [B], épouse [O], la somme de 16 566,84 euros au titre des loyers supplémentaires;

Condamne la SCCV Bonhommes à payer à M. [F] [O] et Mme [J] [B], épouse [O], la somme de 2 442,63 euros au titre des intérêts intercalaires;

Condamne la SCCV Bonhommes à payer à M. [F] [O] et Mme [J] [B], épouse [O], la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral;

Rejette la demande de M. [F] [O] et Mme [J] [B], épouse [O], concernant les frais de scolarisation d’un enfant;

Rejette la demande de M. [F] [O] et Mme [J] [B], épouse [O], concernant les cotisations de l’assurance du crédit;

Ordonne à la SCCV Bonhommes de faire procéder aux travaux de levée des réserves émises au procès-verbal de livraison du 26 février 2024 dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement;

Dit que passé ce délai il courra contre la SCCV Bonhommes une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant trois mois;

Condamne la SCCV Bonhommes aux dépens;

Condamne la SCCV Bonhommes à payer à M. [F] [O] et Mme [J] [B], épouse [O], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette la demande présentée par la SCCV Bonhommes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT