TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/11748

N° Portalis 352J-W-B7J-DA6LJ

N° MINUTE : 4

Assignation du :

22 Septembre 2025

Jugement avant dire droit

Expert : [U] [X][1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :

[Adresse 1]

[Localité 1]

Médiateur : [J] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

JUGEMENT

rendu le 09 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.N.C ALESSANDRIA

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Sandrine NELSOM, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #B0966

DEFENDERESSE

S.A.S JABBAN

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 09 Avril 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 30 mars 2015, M. [A] [Q] et Mme [F] [Q], aux droits desquels vient la société Alessandria, ont donné à bail commercial renouvelé à M. [M] [E], aux droits duquel vient la société Jabban, des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2014 et jusqu’au 30 septembre 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 25 000 euros.

Les lieux ont pour destination exclusive les activités de « vins – liqueurs – brasserie ».

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2022, la bailleresse a signifié à la locataire un congé pour la date du 30 septembre 2023 avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Par assignation du 21 novembre 2024, la société Jabban a attrait la société Alessandria devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction. Dans cette instance, enrôlée sous le numéro 24/14244, une expertise a été ordonnée par ordonnance du 12 janvier 2026 aux fins d’évaluation de la seule indemnité d’occupation et Mme [U] [X] a été désignée.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la société Alessandria a en effet exercé son droit de repentir et offert à la société Jabban le renouvellement du bail commercial moyennant un nouveau loyer fixé à 100 000 euros par an en principal.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 mai 2025, la société Alessandria a notifié à la société Jabban un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 70 000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 25 novembre 2024.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la société Alessandria a ensuite fait assigner la société Jabban devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 22 septembre 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 avril 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 juin suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la société Alessandria, reprenant les termes de son assignation, demande à la juge des loyers commerciaux de :

— dire et juger que le bail s’est renouvelé pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 25 novembre 2024,

— désigner avant dire droit un expert avec pour mission de déterminer si les conditions d’un déplafonnement du loyer sont réunies et de chiffrer le montant de la valeur locative annuelle des locaux à la date du renouvellement.

En réplique et développant les termes de son mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 7 avril 2026, la société Jabban demande à la juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— dire que le bail s’est trouvé renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 25 novembre 2024,

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 30 315,39 euros en principal,

A titre subsidiaire,

— fixer le loyer du bail renouvelé à une somme annuelle n’excédant pas 46 000 euros par an en principal,

A titre très subsidiaire,

— désigner Mme [U] [X] en qualité d’experte, avec mission usuelle,

— fixer le loyer provisionnel au montant du dernier loyer en vigueur,

En tout état de cause,

— condamner la société Alessandria aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L.145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Par ailleurs, l’article L.145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il sera rappelé qu’il résulte des articles 1103 du code civil, L.145-8 et L.145-9 du code de commerce qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Aucune juridiction n’a le pouvoir de modifier les clauses, même accessoires, du bail commercial à renouveler (voir notamment Civ. 3ème, 14 octobre 1987, n°85-18.132 ; Civ. 3ème, 11 janvier 2024, n°22-20.872).

Ainsi, seul le principe du renouvellement du contrat pour une durée de neuf années à compter du 25 novembre 2024, date de la signification par la société Alessandria de son intention de renouveler le bail après avoir d’abord notifié un congé avec refus de renouvellement, sera constaté par la présente juridiction.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-3 à R.145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code dispose néanmoins que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33.

En l’espèce, la société Alessandria conclut au déplafonnement du loyer de renouvellement au moyen tiré d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle produit au soutien de sa prétention un rapport d’expertise unilatérale établi par M. [G] [W] le 14 juin 2021, qui conclut à une valeur locative à date d’un montant de 53 000 euros par an en principal.

Il est constant que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux (voir notamment Civ. 3ème, 18 septembre 2025, n°24-13.288).

Aux termes de son rapport, rendu plus de trois ans avant la date du renouvellement du contrat, M. [G] [W] fait état des modifications suivantes relatives aux facteurs locaux de commercialité :

— évolution à la baisse de la fréquentation des stations de métro les plus proches entre 2014 et 2019, soit – 8,90 % pour la station « [Adresse 5] » et – 6,49 % pour la station « Sèvres-Babylone »,

— réouverture le 12 juillet 2018 de l’hôtel Lutetia après une rénovation complète, montée en gamme et addition de 300 nouveaux employés,

— inauguration au mois de décembre 2013, soit antérieurement à la prise d’effet du bail expiré le 1er octobre 2014, de la Grande épicerie de [Localité 5], cet élément étant donc à écarter,

— rénovation au cours du bail expiré de deux étages au-dessus de la Grande épicerie et création d’une passerelle la reliant au Bon marché, dont la fréquentation a augmenté,

— réhabilitation urbaine d’un îlot adossé au musée [Etablissement 1] ainsi que de l’ancien site de l’hôpital [Etablissement 2], emportant la création de plus de 360 nouveaux logements et de 17 200 m² de bureaux,

— implantation de nouvelles enseignes dans la portion de la [Adresse 5] située entre le [Adresse 6] et la [Adresse 7], caractérisant une montée en gamme de cette portion,

— classement de la totalité de la [Adresse 5] au sein de la zone touristique internationale dénommée « Rennes-Saint Sulpice », avec assouplissement des règles applicables au travail dominical.

La société Jabban conteste la pertinence de ces éléments, soulignant notamment valablement l’éloignement de l’hôtel Lutetia comme de la Grande épicerie, du Bon Marché ou de l’hôpital [Etablissement 2], situés en dehors de la zone de chalandise usuelle de 400 mètres (soit respectivement entre 500 et 750 mètres des locaux).

Néanmoins, la modification du type d’enseignes installées durant le bail expiré à proximité immédiate des locaux ainsi que le classement de la rue en ZTI, ce qui a une incidence sur la capacité de la société Jabban à exploiter sa brasserie sur une amplitude hebdomadaire plus large, justifient qu’une expertise judiciaire soit ordonnée afin de déterminer si une cause de déplafonnement du loyer est ou non caractérisée.

En effet, à défaut d’éléments probants venant corroborer le rapport amiable produit par la bailleresse, ce dernier ne présente pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenu à lui seul par la juridiction, bien qu’il ait été soumis à la discussion des parties.

En vertu de l’article R.145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Il convient donc, en l’absence d’éléments suffisants, d’ordonner une expertise aux fins d’évaluation de l’éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité, de son caractère notable ou non, et de la valeur locative des locaux à la date du renouvellement.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 5 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la société Alessandria qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation s’entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l’aide d’un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

Par ailleurs, en vertu des trois premiers alinéas de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, il résulte de l’article 1536 dudit code qu’en dehors ou au cours d’une instance, des personnes qu’un différend oppose peuvent, d’un commun accord, tenter d’y mettre fin à l’amiable avec le concours d’un conciliateur de justice ou d’un médiateur.

En l’espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

En conséquence, il convient de leur enjoindre de rencontrer une médiatrice selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision, laquelle pourra leur donner les explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une mesure de médiation et, avec l’accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d’une médiation conventionnelle.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, les dépens seront réservés.

Le sursis à statuer ordonné dans le cadre du présent jugement avant-dire droit s’applique aux demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.N.C Alessandria et la S.A.S Jabban et portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 25 novembre 2024,

Sursoit à statuer sur les demandes des parties,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Désigne pour y procéder :

Madame [U] [X]

[Adresse 1] – [Localité 1]

[Courriel 1]

[XXXXXXXX01]

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 4] à [Localité 4], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* d’examiner l’éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, de donner son avis sur celle-ci ainsi que, le cas échéant, sur son caractère notable,

* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,

* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,

* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 25 novembre 2024,

* de donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 25 novembre 2024 suivant les indices applicables, en précisant les modalités de calcul,

* du tout dresser rapport motivé,

* de tenter de concilier les parties ;

Fixe à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.N.C Alessandria à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 8], [Localité 6]) avant le 31 juillet 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Dit que l’expert judiciaire devra communiquer un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

Enjoint aux parties, en l’absence de conciliation intervenue à l’initiative de l’expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [J] [R]

[Adresse 2] – [Localité 2]

[XXXXXXXX02] – [XXXXXXXX03]

[Courriel 2]

avec pour mission :

* d’informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation,

* de recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle,

Dit que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’expert judiciaire l’aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

Dit que l’expert judiciaire suspendra ses opérations d’expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l’attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

Dit qu’à l’issue du rendez-vous d’information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l’expert judiciaire, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

— la médiatrice en avisera immédiatement l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,

— la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

— la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile,

— la médiatrice en avisera sans délai l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,

— le cours des opérations d’expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d’investigations complémentaires indispensables à la solution du litige,

Ordonne qu’au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informe l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert judiciaire déposera son rapport en l’état du pré-rapport qu’il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

Dit qu’en l’absence de conciliation et en cas de refus ou d’échec de la médiation conventionnelle, l’expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’il en délivrera copie aux parties,

Dit que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 juin 2027 au plus tard,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle de la juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.S. Jabban, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Réserve les dépens,

Rappelle l’affaire à l’audience de la juge des loyers commerciaux du 08 septembre 2026 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 9 juin 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER C. AHSSAINI