— N° RG 25/01058 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEE7W

Date : 18 Février 2026

Affaire : N° RG 25/01058 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEE7W

N° de minute : 26/00104

Formule Exécutoire délivrée

le : 19-02-2026

à : M^e Emmanuel VAUTIER + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 19-02-2026

à : M^e Marie-christine WIENHOFER + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DIX HUIT FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

SAS LA BELLE ETOILE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Hugo LARPIN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

M^e Emmanuel VAUTIER, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, substitué par M^e Jade GUICHERD, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDERESSE

E.U.R.L. [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Céline BERTIN-CONTREPOINDS, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, avocat plaidant

M^e Marie-christine WIENHOFER, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 14 Janvier 2026 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique en date du 12 juillet 2024, La S.A.S LA BELLE ETOILE (le bailleur) a donné à bail commercial à l’EURL [S] (le preneur) des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3]), [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 24 637, 50 euros la première année, du 11 décembre 2024 au 10 décembre 2025, de 27 922.50 euros la deuxième année soit du 11 décembre 2025 au 10 décembre 2026 et de 32 850,00 euros à compter de la troisième année, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Un raison de problèmes de trésorerie du preneur, un échéancier de paiement a été conclu entre les parties le 17 avril 2025, aux termes duquel le preneur reconnaissait être débiteur d’une créance locative de 7359,78 euros, en sus des loyers en cours.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 06 août 2025, le bailleur a mis en demeure le preneur, par l’entremise de son conseil, d’avoir à régler la somme de 11 027,08 euros arrêtée au 06 août 2025, au titre des échéances de mois de juin, juillet et août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’avoir à payer la somme de 16 142,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 août 2025.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2025, fait assigner en référé le locataire devant la présente juridiction aux fins de voir :

• CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 12 juillet 2024 à la date du 26 septembre 2025 ;

• CONDAMNER la société [S] à payer au requérant à titre de provision la somme de 25.743,72 euros correspondant aux loyers et charges impayés, conformément aux stipulations du bail commercial ;

• CONDAMNER la société [S] à payer au requérant la somme de 500,00 euros au titre des frais d’huissier engagés pour la procédure ;

• CONDAMNER la Société [S] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du loyer dû à compter de la date de résiliation du bail, soit à compter du 26 septembre 2025 à titre provisionnel, jusqu’à la libération effective et complète des locaux loués (montant à déterminer);

• ORDONNER l’expulsion de la Société [S] et de toute personne occupant les lieux de son chef avec le recours du commissaire de police, d’un serrurier et ce sous astreinte à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’au départ définitif (correspondant à l’indemnité d’occupation journalière) ;

• ORDONNER le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes dues ;

• CONDAMNER la Société [S] aux entiers dépens ;

• CONDAMNER la Société [S] à payer au requérant la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions en réponse régularisées par voie électronique et soutenues oralement par son conseil, l’EURL [S] sollicite du juge des référés de :

— CONSTATER la nullité du commandement de payer du 25 août 2025 ;

— DEBOUTER la société « LA BELLE ETOILE » de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire du bail ;

— DEBOUTER, en conséquence, la société « LA BELLE ETOILE » de ses demandes tendant à voir :

▪ Ordonner l’expulsion de la société « [S] »,

▪ Ordonner le transport des meubles garnissant les lieus loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes dues,

▪ Condamner la société « [S] » au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 26 septembre 2025,

— DEBOUTER la société « LA BELLE ETOILE » de ses demandes au titre des frais d’Huissier,

— ACCORDER à la société « [S] » un délai de grâce de 12 mois pour s’acquitter de la somme de 25.743,72 € au titre des loyers et charges impayés ;

En conséquence :

— AUTORISER la société « [S] » à s’acquitter de ladite somme en 12 mensualités successives

— DEBOUTER la société « LA BELLE ETOILE » de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

A titre principal, sur sa demande de nullité du commandement de payer, elle soutient que l’acte ne porte pas mention du délai d’un mois prévu par les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce et ne comporte pas la reproduction de la clause résolutoire figurant dans le bail. Elle motive sa demande de délais de paiement par sa bonne foi et des difficultés financières.

A l’audience du 14 janvier 2026, la S.A.S LA BELLE ETOILE a maintenu ses demandes et s’est opposée aux délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2026.

SUR CE,

— Sur la régularité du commandement de payer, la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et celles qui en découlent

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard :

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

— qu’il n’appartient pas au juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Il doit aussi être rappelé que la mise en oeuvre des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce n’échappe pas à la règle énoncée par l’article 1104 du code civil selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, la défenderesse excipe à titre principal de l’irrégularité du commandement de payer, plaidant l’absence de mention dans l’acte du délai d’un mois prévu par les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce et de reproduction de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Or, il ressort de la lecture du commandement de payer délivré le 25 août 2025 que sont visées les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, qu’est reproduite la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que la mise en demeure de payer l’arriéré locatif selon décompte joint dans le délai d’un mois à compter de la date figurant en tête de l’acte.

— N° RG 25/01058 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEE7W

N’étant pas contesté par ailleurs que les sommes dont il est demandé le paiement aux termes du commandement délivré le 25 août 2025 n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, il n’existe dès lors aucune contestation sérieuse de nature à entraîner le rejet de la demande tendant à voie constater l’acquisition de la clause résolutoire, étant observé qu’en annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de l’EURL [S] et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

— Sur la demande d’indemnité d’occupation et de provision

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, dès lors qu’aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée et qu’en l’espèce, l’EURL [S] reconnaît expressément être débitrice de la somme de 25.743,72 euros au titre de la créance locative, il convient de la condamner par provision à payer cette somme à la SAS LA BELLE ETOILE avec intérêts au taux légal sur la somme de 16 142,92 euros à compter du 25 août 2025, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société preneuse sollicite l’octroi de 12 mois de délais de paiement compte tenu de ses difficultés de trésorerie et annonce la possibilité d’obtenir un “prêt d’honneur” auprès de l’association Réseau Entreprendre. Elle produit à ce titre un courriel du 11 juillet 2025 ainsi qu’un courriel daté du même jour de cette association vraisemblablement adressé au responsable de compte du Crédit Agricole. Elle communique également un e mail adressé le 9 avril 2025 faisant état de ses difficultés à atteindre le seuil de rentabilité en raison d’une ouverture tardive.

Le bailleur s’oppose à la demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement au motif que des délais ont déjà été accordé suivant échéancier du 17 avril 2025 qui n’a pas été respecté.

S’il n’est pas contesté que la société [S] puisse ne pas être de mauvaise foi, elle ne produit aucune pièce comptable ni ne précise quelle est sa situation financière actuelle permettant d’établir ses capacités de paiement. Il n’est notamment communiqué aucun élément sur le “prêt d’honneur” dont elle fait état dans son courriel du 11 juillet 2025.

Le juge des référés n’étant pas mis en mesure de connaître la situation actuelle du preneur qui caractériserait une situation temporaire ou réversible susceptible de justifier une mesure de faveur, il ne peut dans ces conditions être fait droit à la demande de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, rappel étant fait que le délai de grâce prévu à l’article 1343-5 du code civil constitue un instrument de relance ponctuelle, destiné à accompagner une reprise d’activité viable.

— Sur la demande relative aux frais d’huissier

La requérante à l’instance sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 500 euros correspondant aux frais de commissaire de justice, demande à laquelle cette dernière s’oppose en ce qu’elle n’est pas justifiée.

Etant rappelé que les frais de commissaire de justice sont compris dans les dépens et observé que la requérante échoue à apporter la preuve du quantum de la somme dont elle demande le recouvrement, il y a donc lieu de rejeter cette demande.

— Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’EURL [S], qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 août 2025.

En considération de l’équité, l’EURL [S] sera condamnée à payer à la S.A.S LA BELLE ETOILE la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 septembre 2025,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’EURL [S] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’EURL [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision l’EURL [S] à payer à La S.A.S LA BELLE ETOILE la somme de 25 743,72 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 15 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2025 sur la somme de 16 142,92 euros et à compter du 21 novembre 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Rejetons la demande de délai de paiement,

Condamnons l’EURL [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 août 2025,

Condamnons l’EURL [S] à payer à La S.A.S LA BELLE ETOILE la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président