N° RG 25/02187 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNFE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 25/02187

N° Portalis DB2E-W-B7J-NNFE

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— Mme [Y]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [M] [Y]

demeurant [Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Novembre 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/02187 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNFE

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [Y] occupe un logement à usage d’habitation n° 02310424 – étage 4, porte 10 sis [Adresse 7] appartenant à l’Office Public de l’Habitat de la communauté urbaine de [Localité 12], CUS HABITAT devenu OPHEA moyennant un loyer mensuel de 608,81 € provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés l’Office Public de l’Habitat de l’Euro-métropole de [Localité 12], CUS HABITAT, OPHEA a mis en demeure à plusieurs reprises sa locataire.

Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin pour une logement à l’adresse [Adresse 9] laquelle lui en a accusé réception le 23 septembre 2024.

Le bailleur a notifié à Mme [M] [Y] par signification du 4 novembre 2024 de la lettre recommandée avec avis de réception du 20 septembre 2024 non réclamée son congé pour le 31 décembre 2024 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Mme [M] [Y] n’a pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner Mme [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025 pour :

— constater que le congé délivré est régulier ;

— prononcer la déchéance du locataire de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;

— condamner la locataire ainsi que tous occupants de son chef à restituer les lieux loués ;

— prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer la somme de 5 945,92 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience ;

En tout état de cause ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation de 605,97 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer 594 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

A l’audience du 16 mai 2025, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

Par jugement du 22 août 2025 auquel il conviendra de se reporter pour de plus amples explications, les débats ont été ré-ouverts à l’audience du 19 septembre 2025 avec injonction à OPHEA de produire contradictoirement les justifications du caractère fondé de son action et en particulier, la justification de l’adresse du bien désigné au bail, les parties invitées à s’expliquer sur les documents dont injonction de produire.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12], OPHEA, représenté par son conseil, expose que le bail est affecté d’une erreur matérielle et qu’il devrait être régularisé, personne ne s’étant rendu compte de l’erreur. Que toutefois, Mme [M] [Y] occupe bien le logement dont elle a pu payer le loyer, tous les rappel, mise en demeure et congé ont été adressés ou délivrés à cette adresse. Il reprend les termes de son acte introductif d’instance, demande à défaut de constatation de la résiliation du bail, la résiliation du contrat de location dont Mme [M] [Y] bénéficie et précise que la dette locative atteint plus de 8 000 €.

Mme [M] [Y] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. » ou de prononcé à titre subsidiaire.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12], OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 23 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 12] par la voie électronique le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LES EFFETS DU CONGÉ :

L’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

En l’espèce, en l’absence de production du bail portant sur le logement qu’occupe Mme [M] [Y], il n’est pas possible d’en déduire que ce logement est soumis à la réglementation applicable aux habitations à loyer modéré et en particulier aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 dont se prévaut le bailleur.

En conséquence, il sera débouté de ses demandes portant sur le congé et ses effets.

3. SUR LA DEMANDE SUBSIDIAIRE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE LOCATION :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 1714 du code civil, « On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. »

L’article 1728 de ce code précise que, « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

En l’espèce, OPHEA expose que bail est affecté d’une erreur et verse aux débats :

— le relevé de compte locataire du 31 janvier 2024 au 31 août 2024 faisant état de trois paiements de la locataire.

— l’assignation du 29 janvier 2025 délivrée en application de l’article 656 du code de procédure civile confirme l’occupation du logement situé [Adresse 11].

Mme [M] [Y], non comparante, ne conteste pas par définition occuper le logement.

En conséquence, il est établi que les parties sont engagées dans une relation contractuelle locative portant sur un appartement à [Localité 12], étage 4, porte 10 sis [Adresse 6] et qu’ainsi le bail dont la qualification d’écrit ou verbal n’est pas en débat a reçu exécution.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il est admis que l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, lequel justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi par les décomptes produits aux débats que la locataire n’a plus effectué de règlement au titre du loyer depuis le 22 avril 2024 ; qu’à la date de l’assignation elle demeurait redevable d’une somme de 5 945,92 €.

La preuve du manquement grave est ainsi rapportée et la résiliation du bail sera prononcée à la date de l’assignation du 29 janvier 2025.

Mme [M] [Y], occupante sans droit ni titre à cette date, sera condamnée, en vertu de l’article 1240 du Code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire pour la période courant du 30 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’ils étaient fixés au 30 avril 2025 à savoir, 608,81 €, provision pour charges incluse. En l’absence de clause de révision, ladite indemnité sera révisable annuellement au 1er janvier en fonction de l’évolution de l’indice de révision des loyers. Les intérêts légaux, à partir du présent jugement, seront dus à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse qu’une mesure d’expulsion est sollicitée, l’indemnité d’occupation devant courir jusqu’à l’expulsion effective des locaux définitive.

Mme [M] [Y] sera condamnée ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu’elle occupe, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12], OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 2 mai 2025 établissant que Mme [M] [Y] reste lui devoir à la date de l’audience la somme de 8 381,16 €.

Mme [M] [Y], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à en contester le principe ou le montant.

La demande est fondée.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 8 381,16 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et provisions pour charges impayés au 2 mai 2025 avec les intérêts légaux à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Selon l’historique du compte produit les capacités financières ne sont pas établies.

En conséquence, il n’y a pas lieu en l’état à délais de paiement.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [M] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [M] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 594 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

PRONONCE la résiliation du bail liant l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12], OPHEA et Mme [M] [Y] portant sur un logement à usage d’habitation n° 02310424 – étage 4, porte 10 sis [Adresse 7] à la date du 29 janvier 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [M] [Y] ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu’elle occupe ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12], OPHEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [M] [Y] à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12], OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’ils étaient fixés au 30 avril 2025 à savoir, 608,81 €, provision pour charges incluse. Ladite indemnité sera révisable annuellement au 1er janvier en fonction de l’évolution de l’indice de révision des loyers. Les intérêts légaux, à partir du présent jugement, seront dus à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible ;

CONDAMNE Mme [M] [Y] à payer à OPHEA, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12], au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés la somme de 8 381,16 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et provisions pour charges impayés au 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec les intérêts légaux à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [M] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [M] [Y] à verser à OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12] la somme de 594 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN