TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/05471

N° Portalis DB3S-W-B7H-ZPEX

Minute : 1400/24

Association ONLE – FAC HABITAT

Représentant : M^e Aurélie FAURE, avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : E1190

C/

Madame [P] [K]

Madame [C] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Association ONLE – Fac Habitat

Copie délivrée à :

MME [P]

MME [C]

Le 19 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Décembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Association ONLE-FAC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 10], venant aux droits de l’association FAC HABITAT

Représentée par Maître Aurélie FAURE, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSES :

Madame [P] [K], demeurant [Adresse 3]

Non comparante

Madame [C] [S] (dénommée [C] [R] sur l’assignation du 12.12.2023), demeurant [Adresse 5]

Non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 octobre 2021, l’association Fac Habitat, aux droits de laquelle vient l’association ONLE – Fac Habitat, a donné à bail à Mme [K] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 9] à [Localité 8], pour un loyer mensuel en principal de 290,28 €, outre 109,99 € de prestations et équipements spécifiques, 10,00 € pour internet et 137,01 € de forfait de charges, soit un total de 547,28 €.

Par acte du même jour, Mme [K] [P] a adhéré à l’association bailleresse et s’est engagée à assurer le paiement d’une cotisation mensuelle d’un montant de 27 euros.

Par acte du même jour, Mme [S] [C] s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par Mme [K] [P] au titre du contrat susvisé.

Des loyers étant demeurés impayés, l’association ONLE – Fac Habitat a fait signifier à Mme [K] [P], par exploit d’huissier du 14 février 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 305,53 € visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution par exploit de commissaire de justice en date du 28 février 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date des 12 décembre et 14 décembre 2023, l’association ONLE – Fac Habitat a fait assigner Mme [K] [P] et Mme [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 26 février 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

A l’audience, en présence de Mme [K] [P], l’association ONLE – Fac Habitat a actualisé sa créance à la somme de 4 846,61 euros, terme de janvier 2024 inclus mais la locataire a fait état de difficultés dans l’ouverture de ses droits sociaux.

L’affaire a finalement été renvoyée à l’audience du 17 juin 2024, à laquelle aucune des parties n’a comparu.

Par jugement rendu le 17 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a radié l’affaire du rôle.

Le 18 juin 2024, l’association ONLE – Fac Habitat a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 14 octobre 2024.

A l’audience, l’association ONLE – Fac Habitat, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;

o ordonner l’expulsion de Mme [K] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai légal suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;

o condamner solidairement Mme [K] [P] et Mme [S] [C] à payer :

? la somme actualisée de 5 493,13 € à valoir sur l’arriéré des loyers, augmenté des intérêts au taux légal sur la somme de 1 305,53 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation ;

? une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer et ses accessoires qui auraient dû être réglés si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

o ordonner l’exécution provisoire.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle rappelle que le bail en date du 12 octobre 2021 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [K] [P] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit de commissaire de justice, qu’elle n’y a pas déféré. Elle indique que le maintien dans les lieux, après l’acquisition de la clause résolutoire justifie le paiement d’une indemnité d’occupation et qu’un acte de cautionnement a été régularisé.

Mme [K] [P] n’a pas comparu.

Mme [S] [C], assignée à personne, n’a pas comparu.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du diagnostic social et financier, dont lecture a été faite à l’audience, que la locataire a connu une rupture de ressources à l’origine de ses difficultés, du fait d’un changement d’activité professionnelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2023.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il ressort de l’article L. 442-8 du code de la construction et de l’habitation que les organismes de HLM peuvent louer, meublés ou non, des logements, à des associations dont l’objet est de favoriser le logement des étudiants et de gérer des résidences universitaires ou à des organismes déclarés ayant pour objet de les sous-louer à titre temporaire à des personnes âgées, à des personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles, à des personnes de moins de trente ans ou à des actifs dont la mobilité professionnelle implique un changement de secteur géographique. Dans ce cas, l’article L. 442-8-2 du même code prévoit que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues aux I, III et VIII de l’article 40 de cette loi.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, l’actualisation à l’audience des demandes n’est pas possible en l’absence des défendeurs.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 12 octobre 2021 que Mme [K] [P] doit payer un loyer d’un montant de 547,28 € charges et accessoires compris. Le dernier décompte débattu contradictoirement fait était d’un loyer de 563,04 euros charges et accessoires inclus. Par acte du même jour, Mme [K] [P] a adhéré à l’association bailleresse et s’est engagée à assurer le paiement d’une cotisation mensuelle d’un montant de 27 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [K] [P] restait devoir la somme de

5 377,73 euros, terme de janvier 2024 inclus, date de la dernière actualisation de la dette à l’audience en présence de la défenderesse.

Il y a lieu toutefois de déduire les frais à hauteur de 615,86 euros (307,88+223,24+28,69+28,71+27,34).

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [K] [P] au paiement de la somme de 4 761,87 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 15 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 12 octobre 2021 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 14 février 2023 pour la somme en principal de

1 305,53 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2023.

L’expulsion de Mme [K] [P] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [K] [P] après la résiliation du contrat de bail intervenu le 15 avril 2023, constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 12 octobre 2021.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [K] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer, de prestations et équipements spécifiques, internet et forfait de charge, qui auraient été perçus en l’absence de résiliation du contrat, à compter du 01 février 2024, terme de février 2024, ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 15 avril 2023, 00 heure, au 31 janvier 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Cette indemnité sera due prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant.

o Sur la condamnation solidaire de la caution

L’article 2288 du code civil dispose que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Par ailleurs, l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, par acte sous signature privé du 22 octobre 2021, Mme [S] [C] s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par la locataire au titre du contrat de bail précité, y compris s’agissant du paiement des indemnités d’occupation.

En conséquence, elle sera condamnée solidairement avec la locataire au paiement des diverses sommes.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les défenderesses y seront condamnées in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Mme [K] [P] et Mme [S] [C] à verser à l’association ONLE – Fac Habitat la somme de 4 761,87 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 15 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024, date du jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 octobre 2021 entre l’association ONLE – Fac Habitat et Mme [K] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] à [Localité 8] sont réunies à la date du 15 avril 2023 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [K] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [K] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une équivalente au montant du loyer, prestations et équipements spécifiques, internet et forfait de charges qui auraient été perçus en l’absence de résiliation du contrat de bail ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [P] et Mme [S] [C] à payer à l’association ONLE – Fac Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 février 2024, terme de février 2024 inclus, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [P] et Mme [S] [C] à payer à l’association ONLE – Fac Habitat une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [P] et Mme [S] [C] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny, le 12 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION