TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Chambre civile

Procédure écrite

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

N° RG 23/00116 – N° Portalis DB3N-W-B7H-CUNJ

JUGEMENT DU :

24 Novembre 2025

[F] [K]

Maire de la Commune de DISSANGIS

Représenté(es) par Me [Z] [X]

C/

[T] [R]

Représenté(es) par Me [S] [Y]

PARTIES INTERVENANTES

JUGEMENT

Composition du Tribunal, lors des débats, du délibéré et du prononcé,

Président : Anne-Laure MENESTRIER, Vice-Présidente

Assesseurs :

Clotilde BOUNIN, Juge

Anne-Cécile GUIGNARD, Juge

Greffier : Valérie COURET, Greffier, lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision

Après débats à l’audience du 29 Septembre 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 24 Novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie COURET, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [K]

né le 18 Janvier 1982 à LONS LE SAUNIER (39000)

de nationalité Française, demeurant 5 rue du Moulin – 89440 DISSANGIS

Représenté par M^e Hervé MOYNARD, avocat au barreau d’AUXERRE

ET

DÉFENDEUR(S) :

Madame [T] [R]

née le 30 Avril 1972 à AVALLON (89200)

de nationalité Française , demeurant 1 rue Vau – 89200 THORY

Représentée par M^e Antoine AUDARD, avocat au barreau d’AUXERRE

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte notarié reçu le 06 août 2014, Monsieur [F] [K] a acquis de Madame [T] [R] un bien immobilier dont la désignation est la suivante :

“A Dissangis (Yonne) 89440 5 rue du Moulin,

Maison composée de :

Une entrée, une salle à manger, une cuisine et un salon à mi-étage,

Une salle de bain, un bureau, une buanderie et de deux chambres mansardées.

Une cour, un garage et un jardin

Le tout cadastré section A, savoir :

— n°826, lieudit 5 rue du Moulin, de nature sol, pour 02a 31a,

— n°l078, lieudit le Village, de nature jardin, pour 05a19ca”.

pour le prix de 107.000,00 €

Courant 2022, Monsieur [K] a souhaité procéder à la rénovation d’une partie de son habitation.

Selon procès-verbal de constat dressé le 20 juillet 2022 par Maître [L] [M], Monsieur [F] [K] a fait constater l’état de la structure du plafond du salon, ainsi que l’état du plancher et de la dalle béton de la salle de bain de même que celui des tuyaux d’évacuation et des fils électriques.

Par courrier recommandé en date du 21 septembre 2022, Monsieur [F] [K] a informé Madame [R] des désordres constatés et a sollicité le paiement de la somme de 51 000 €.

Cette demande a été réitérée par l’intermédiaire du conseil de Monsieur [K] par courrier recommandé en date du 18 janvier 2023.

Par courrier officiel en réponse, le conseil de Madame [R] a indiqué que sa cliente n’entendait pas faire droit à sa demande.

Par acte délivré le 6 février 2023, Monsieur [F] [K] a assigné Madame [T] [R] devant le tribunal judiciaire d’AUXERRE.

Par ordonnance en date du 12 janvier 2024, le juge de la mise en état a :

— rejeté la fin-de-non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame [R]

— débouté Monsieur [F] [K] de sa demande de provision

— rejeté les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 3 juin 2025, Monsieur [F] [K] demande au tribunal, au visa des articles 1217, 1223, 2224 et 2232 du Code civil, de :

“- recevoir [F] [K] en ses demandes, et de l’en dire bien-fondé ;

— juger que c’est à bon droit qu’il a attrait [T] [R] devant la Juridicdon saisie en réduction du prix de cession du bien à lui vendu 1e 06 août 2014, ainsi qu’en dédommagement des préjudices subis par lui ensuite de la découverte imprévue de l’état réel du bien vendu ;

— juger en effet que [T] [R] a exécuté imparfaitement son engagement de vendre un bien

immobilier dans un état en réalité non satisfaisant, masquant volontairement 1'état réel des prestations effectuées par elle-même sur le bien litigieux ;

— juger de surcroit que c’est à bon droit que le créancier de l’obligation litigieuse de livraison du bien vendu a pu, aprés mise en demeure, accepter une exécution imparfaite du contrat de vente et solliciter une réduction proportionnelle du prix, la valeur promise du bien vendu ne correspondant pas à sa valeur effective.

En conséquence ;

— condamner la défenderesse à lui payer :

* la somme de 51.000,00 € au titre de la réduction du prix de cession,

* la somme de 15.000,00 € en réparation des différents préjudices subis, d’agrément, financier et moraux,

— la somme de 4.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens, dont les frais exposés avant la présente procédure.

En réparation du préjudice moral causé par les propos insultants et déplacés de [T] [R], celle-ci sera condamnée à payer au concluant la somme de 7.500,00 € à titre de dommages-intérêts.

— débouter [T] [R] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions”.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [F] [K] expose que Madame [R] avait acquis le bien immobilier litigieux le 4 juillet 2008 moyennant un prix de 53 500 € et que le prix de revente en 2014 s’expliquait, selon les dires de la défenderesse par l’importance des travaux réalisés sur le bien.

Il ajoute s’être rendu compte début 2022, à l’occasion de travaux confiés à des professionnels, d’importants désordres qu’il a fait constater par huissier.

Se fondant sur les articles 1217 et 1223 dans leur version applicable lors de la signature de l’acte de vente, Monsieur [K] soutient être fondé, en raison d’une exécution imparfaite du contrat, à solliciter la restitution d’une partie du prix de vente déjà payé.

Il fait à cet égard valoir que dans le contrat de vente, l’exécution parfaite du contrat se traduit par une obligation de délivrance conforme du bien, constituée par la mise à disposition d’une chose qui corresponde en tout point au but recherché par l’acheteur. Il indique que Madame [R] a fait construire la salle de bain litigieuse sur des planchers hors d’âge avec des matériaux qui se sont effrités, et estime ainsi avoir été trompée par la venderesse sur la qualité des travaux qu’elle déclarait avoir réalisés. Il déclare que son action n’étant pas fondée sur la garantie légale des vices cachés, la défenderesse ne peut se plaindre de l’absence d’expertise judiciaire, lui reprochant de ne pas avoir elle-même sollicité son organisation.

Il conteste l’affirmation de la défenderesse selon laquelle la vétusté était apparente et que le prix de vente en tenait compte, soutenant que les défauts étaient masqués, et qu’il n’a pu s’en rendre compte qu’à l’occasion des travaux réalisés.

Il affirme que même si le présent litige ne repose pas sur le fondement légal de la garantie des vices cachés, il invoque un arrêt de la cour de cassation du 8 décembre 2021qui a indiqué que l’action pouvait être menée dans un délai de 20 ans maximum après la naissance du droit, en indiquant que “dans un esprit d’équivalence des raisonnements, que ce qui vaut pour 1641 vaut pour 1217". Il en conclut que le délai

Il ajoute que l’estimation de la réduction du prix, prix qui doit être entendu au sens large, doit être proportionnelle à l’importance de l’exécution imparfaite de l’obligation contractuelle, le juge devant être guidé par un impératif d’équité.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 16 avril 2025, Madame [T] [R] demande au tribunal, de :

— débouter Monsieur [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

Reconventionnellement

— condamner Monsieur [K] à la somme de 10 000 € en réparation du préjudice subi par Madame [R] pour procédure abusive

En tout état de cause

— condamner Monsieur [K] à verser à Mme [R] la somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Monsieur [K] aux entiers frais et dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Au soutien de ses prétentions, Madame [T] [R] expose que le demandeur a fait le choix de fonder sa demande en réduction du prix sur la responsabilité contractuelle de droit commun prévu aux articles 1217 et 1233 du code civil et invoque à cet égard la jurisprudence constante de la cour de cassation selon laquelle un acquéreur ne peut invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun pour contourner une clause de non-garantie des vices cachés lorsque le vendeur a agi de bonne foi.

Elle fait valoir que l’acte de vente du 6 août 2014 prévoit une clause de non garantie des vices cachés et rappelle que dans la mesure où elle n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier, il appartient au demandeur de rapporter la preuve qu’elle connaissait ces désordres au jour de la vente, ce qu’il ne fait pas. Elle ajoute qu’il n’est pas même démontré qu’ils existaient au jour de la vente.

Elle conclut en conséquence au rejet de la demande formée en application de l’article 1217 du code civil.

A titre subsidiaire, Madame [R] indique que si Monsieur [K] a choisi d’assigner sur le fondement de la responsabilité contractuelle, il lui reproche d’avoir dissimulé l’état réel de la maison lors de la vente, assimilable à la notion de vices cachés, alors que l’acte de vente contient une clause exonératoire des vices cachés.

En premier lieu, Madame [R] reproche à Monsieur [K] de ne pas rapporter la preuve qui lui incombe de l’existence d’un vice, de son caractère caché, de son antériorité à la vente et de sa connaissance par le vendeur, indiquant que cette preuve ne saurait être rapportée par un simple constat réalisé par un huissier, qui n’est pas un technicien, réalisé non contradictoirement, rappelant à cet égard la jurisprudence selon laquelle une expertise non judiciaire, réalisée à la demande de l’une des parties, est insuffisante. Elle ajoute que la communication de devis de reprise ne permet pas de prouver l’existence de désordres et encore moins de justifier de leur origine. S’agissant de l’installation électrique, elle rappelle qu’elle a fait l’objet d’un diagnostic annexé à l’acte de vente et que les infiltrations, laissent davantage penser à un dégât des eaux.

Elle invoque le manque de réaction de Monsieur [K] qui indique avoir constaté les infiltrations au mois de décembre 2021 mais n’avoir fait intervenir un artisan que 6 mois plus tard. Elle insiste enfin sur l’ancienneté de la vente, indiquant que les désordres pourraient être dus, soit à un défaut d’entretien, soit à des travaux réalisés par Monsieur [K] dont il se serait gardé de faire mention, relevant que le devis de l’elctricien mentionne des pièces de la maison qui n’existaient pas lors de la vente, attestant de la réalisation de travaux dans le bien par le demandeur. Elle conclut que seule une expertise judiciaire aurait été de nature à rapporter la preuve de la nature et de l’origine des désordres invoqués mais que la constatation matérielle et indispensable a été rendue impossible par la réalisation des travaux de reprise de Monsieur [K].

En second lieu, Madame [R] conteste avoir été de mauvaise foi lors de la vente et avoir réalisé les travaux dont Monsieur [K] l’acuse.

Elle ajoute :

— avoir fait intervenir un diagnostiqueur lors de la vente concernant l’état de l’électricité et n’avoir pu avoir connaissance de l’état de l’installation dans les murs

— ne pas pouvoir connaître l’état du parquet, masquée par une chappe

— que l’état de la toiture était apparent lors de la vente

— que le prix de la maison a été fixé par l’agent immobilier auquel la vente avait été confiée.

S’agissant de la notion de délivrance conforme invoquée par le demandeur, Madame [R] indique avoir satisfait à son obligation contractuelle de livrer le bien, ajoutant ne s’être jamais contractuellement engagée quant à l’état du bien vendu.

Concernant le montant de la réduction de prix réclamé, Madame [R] reproche au demandeur de ne pas expliquer son calcul, relevant qu’il n’est pas même possible de déterminer si la toiture entre dans ce calcul. Elle conclut en conséquence que Monsieur [K] ne justifie pas de l’existence ni du montant de ses préjudices, justifiant le rejet de cette demande.

De même, elle conclut au rejet des demandes de dommages et intérêts à hauteur de 15 000 € non justifiées.

A titre reconventionnel, Madame [R] sollicite la condamnation de Monsieur [K] à lui payer la somme de 10 000 € au titre de son préjudice moral, le demandeur ayant engagé son action de mauvaise foi alors qu’il ne pouvait ignorer son absence de preuve.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2025.L’affaire a été appelée à l’audience du 29 septembre 2025 et mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que conformément à l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. A ce titre, le juge ne tranche que les prétentions qui lui sont soumises. Il n’y a dès lors pas lieu de répondre aux demandes de constat, de donner acte ou de dire et juger.

Sur la demande en réduction du prix de vente

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, “le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou rstituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée”

En l’espèce, Monsieur [K] fonde son action en réduction de prix sur les dispositions des articles 1217 et 1223 du code civil, dans leur version applicable avant le 1er octobre 2018 non contestée, qui disposent respectivement :

La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— solliciter une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

“Le créancier peut, après mise en demeure, accepter une exécution imparfaite du contrat et solliciter une réduction proportionnelle du prix.

S’il n’a pas encore payé, le créancier notifie sa décision de réduire le prix dans les meilleurs délais”.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [K] se prévaut d’une inexécution imparfaite du contrat, exposant avoir eu le sentiment de s’être fait tromper sur la nature du bien vendu, faisant grief à la venderesse de lui avoir dissimulé lors de la vente le mauvais état de l’immeuble, qu’il n’a découvert que plusieurs années plus tard, lorsqu’il a fait procéder à la réalisation de travaux sur le bien.

Ainsi, l’action du demandeur vise en réalité à obtenir réparation de désordres, qui selon les affirmations de l’acquéreur, existaient avant la vente, qu’il n’a découverts que postérieurement à l’acquisition, et qui présentaient une gravité telle qu’il n’aurait pas payé le prix réglé, puisqu’il sollicite, à titre de réparation, une réduction de prix de près de moitié.

Or, une telle définition répond précisément à la qualification juridique du vice caché prévu aux dispositions de l’article 1641 du code civil, lequel dispose : “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur, informé de ces défauts, ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix”

Cet article institue donc un régime de garantie dont est tenu le vendeur, obéissant à des règles spécifiques tenant notamment à l’existence d’un bref délai pour engager l’action et à la nécessité pour le demandeur qui l’invoque de rapporter la preuve de la réunion des 3 conditions cumulatives tenant à l’antériorité du vice à la vente, à son caractère caché et à son caractère rédhibitoire.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante qu’en présence de vice caché, seule l’action prévue à l’article 1641 du code civil, est suceptible d’être engagée, et que cette action est en effet exclusive d’une action en responsabilité contractuelle de droit commun, et même d’une action fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance conforme (Civ 3ème, 18/01/2023 n° 21-22.543 B), afin notamment de ne pas contourner la règle spécifique de la prescription ou de se soustraire à une clause de non garantie des vices cachés en cas de bonne foi du vendeur non professionnel.

Il ressort de cette analyse que les désordres invoqués par Monsieur [K] ne peuvent en l’espèce revêtir que la qualification de vices cachés, lesquels ne peuvent donc être réparés qu’en vertu de l’action en garantie prévue aux articles 1641 et suivants du code civil, excluant ainsi toute autre action en responsabilité contractuelle ou fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance conforme, laquelle ne pourrait en tout état de cause prospérer dès lors que le bien vendu correspond bien, dans sa consistance, aux caractéristiques figurant à l’acte notarié.

Dès lors, les demandes d’indemnisation présentées par Monsieur [K], sur le fondement contractuel, seront rejetées.

Il sera enfin relevé, de manière surabondante, et à supposer même que le demandeur ait fondé sa demande sur la garantie des vices cachés, que le caractère rhédibitoire des vices allégués de même que leur connaissance par le vendeur profane au moment de la vente seule à même de faire échec à la clause de non garantie des vices cachés insérés à l’acte, ne sont pas établis, alors même qu’à ce jour, le demandeur a procédé à la réalisation de travaux, sans avoir estimé utile de faire diligenter préalablement une expertise judiciaire.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Monsieur [F] [K] qui succombe, et qui ne justifie nullement de propos insultants de la partie adverse, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Par ailleurs, il convient de rappeler que l’action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus fondant, si elle cause un préjudice, une créance de dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable ;

Or il est constant que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute, de sorte que le seul fait d’engager une action en justice qui échoue ne suffit pas à caractériser un abus fondant un droit à réparation.

Sur les autres demandes

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge, par décision motivée n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Monsieur [F] [K], partie succombante, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à Madame [T] [R] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, “les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”

En l’espèce, aucun élément ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire d’AUXERRE, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [F] [K] de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation ;

DEBOUTE Madame [T] [R] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] à payer à Madame [T] [R] la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Le Greffier Le Président,