TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N° 2025/469

AFFAIRE : N° RG 24/00634 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3QOY

Copie à :

Monsieur [Z] [P]

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Christophe OHMER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. CAP 139

immatriculée au RCS sous le n°378-385-298

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5] [Adresse 9]

[Localité 1]

Représentée par Maître Christophe OHMER de la SELARL PINET-BARTHELEMY-OHMER (PBO), avocats au barreau de LYON

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [P]

né le 21 Mai 1941 à [Localité 8]

[Adresse 2] [Adresse 10]

[Adresse 6] [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 14 Mars 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 23 décembre 2013, la société civile immobilière CAP 139 (ci-après dénommée SCI CAP 139), prise en la personne de son représentant légal en exercice, a donné à bail à Monsieur [Z] [P] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à BEZIERS (34500), pour un loyer initial mensuel de 400,00 €, outre 50,00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CAP 139, selon acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024 a fait signifier à Monsieur [Z] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 2.682,95 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI CAP 139 a fait assigner Monsieur [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection de BEZIERS aux fins de :

dire et juger recevable et bien fondée la demande en résiliation du bail du 23 décembre 2013 et la demande en paiement des arriérés locatifs ;

constater l’acquisition des conditions de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 23 décembre 2013 intervenue le deux mois après le commandement de payer ;

prononcer la résiliation du contrat de bail et, en conséquence, ordonner l’expulsion de ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls du locataire et de ses occupants ;

condamner Monsieur [Z] [P] au paiement de la somme de 4.022,54 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 01er novembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 août 2024, d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges et jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en sus des dépens ;

rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle que Monsieur [Z] [P] ne s’est pas acquitté de son loyer depuis le mois de janvier 2024 et conteste tant le principe que le montant de la créance locative. Ses ressources mensuelles s’élèvent à 1.012,00 €.

A l’audience du 14 mars 2025, la SCI CAP 139, régulièrement représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à hauteur de 6.197,34 €. Elle indique être opposée à la mise en place d’un échelonnement de paiement.

Présent à l’audience, Monsieur [Z] [P] conteste le montant de la dette locative. Il sollicite l’échelonnement du paiement de sa créance locative, à raison de 100,00 € par mois en sus du loyer courant.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 09 mai 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault le 22 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI CAP 139 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2024, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SCI CAP 139 apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 23 décembre 2013 contient une clause résolutoire (n°2.11 – p.7/9) prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 août 2024 pour la somme en principal de 2.682,95 €.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 octobre 2024.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La SCI CAP 139 produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [P] restait lui devoir la somme de 6.197,34 € à la date du 01er mars 2025 (mensualité de mars 2025 comprise).

Monsieur [Z] [P], présent le jour de l’audience, conteste la dette locative sans apporter de précisions.

En conséquence, Monsieur [Z] [P] sera condamné au paiement de la somme de 6.197,34 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [Z] [P] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [Z] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [P] partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne s’oppose pas à ce que Monsieur [Z] [P] soit condamné au paiement de la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2013 entre la société civile immobilière CAP 139 et Monsieur [Z] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au sis [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 26 octobre 2024;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer à la société civile immobilière CAP 139, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 6.197,34 € (six mille cent quatre-vingt-dix-sept euros et trente-quatre centimes) arrêtée au 01er mars 2025, terme du mois de mars inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 août 2024 sur la somme de 2.682,95 € et à compter la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [Z] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, 35 mensualités de 100 € chacune et une 36 ième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Z] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [Z] [P] soit condamné à verser la société civile immobilière CAP 139 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamne Monsieur [Z] [P] à payer à la société civile immobilière CAP 139, prise en la personne de son représentant légal en exercice la somme de 150,00 € (cents cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Z] [P] aux dépens de l’instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le NEUF MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,