TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 DECEMBRE 2023

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 22/12516 – N° Portalis DB3S-W-B7G-XC2Z

N° de MINUTE : 23/00774

SCCV MANSIONILE BLAUN

C/o COOPIMMO

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-louis PERU de la SELARL GAIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0087

DEMANDEUR

C/

Monsieur [R] [I] [F]

[Adresse 1][Adresse 1][Adresse 1]

[Localité 4]

défaillant

Monsieur [Z] [B] [M]

[Adresse 1][Adresse 1][Adresse 1]

[Localité 4]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2023.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes d’huissier enrôlés le 19 décembre 2022, la SCCV Mansionile Blaun a fait assigner monsieur [Z] [M] et madame [R] [F] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

résiliation judiciaire du contrat de location-accession du 11 septembre 2015 ; expulsion des consorts [M]-[F] et de tous occupants de leur chef, avec assistance d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu ; condamnation solidaire à leur payer : la somme de 15.058,52 euros au titre des redevances dues jusqu’à mai 2022, les redevances dues de juin 2022 à la résiliation, la somme de 712,48 euros par mois, charges en sus, à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à augmenter des éventuelles dépenses et dégradations survenues pendant l’occupation et des frais visés aux articles 28 et 32 de la loi du 12 juillet 1984, la somme de 3.880 euros à titre d’indemnité contractuelle, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ; bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle demande également au tribunal de dire qu’elle restituera aux défendeurs les sommes versées par ces derniers correspondant à la fraction de la redevance imputable sur le prix de l’immeuble, dans un délai maximum de trois mois à compter du départ des occupants, déduction faite, le cas échéant, des sommes lui restant dues.

A l’appui de ses prétentions, elle expose que par acte notarié du 11 septembre 2015, elle a consenti aux consorts [M]-[F] une location-accession à la propriété immobilière sur un appartement et un emplacement de stationnement (lots 20 et 53) au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le prix de 194.000 euros, outre une redevance mensuelle de 808,92 euros, dont une partie acquise au vendeur et révisable annuellement, et une partie, non révisable, s’imputant sur le prix de vente en cas de levée de l’option et restituée sinon ; qu’à défaut d’avoir payé les redevances et charges dues à l’expiration de la période de jouissance, cinq ans après la remise des clés, malgré la délivrance d’une sommation de payer signifiée le 9 juin 2021, les défendeurs sont privés de leur droit d’option et la résolution du contrat est encourue, avec expulsion des intéressés ; que les défendeurs lui doivent encore le paiement des redevances échues jusqu’à la résiliation, une indemnité mensuelle d’occupation de la résiliation à la libération des lieux, l’indemnité contractuelle de 2% du prix de vente, et les dépenses et dégradations survenues pendant l’occupation et frais visés par les articles 28 et 32 de la loi du 10 juillet 1984 ; qu’elle s’engage à restituer la part de la redevance ayant vocation à s’imputer sur le prix de vente.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Par mention au dossier du 12 juin 2023, le tribunal a ordonné la réouverture des débats pour :

justification de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière ; observation de la demanderesse sur le moyen relevé d’office tiré de l’application de l’article 9 alinéa 2 de la loi 84-595 du 12 juillet 1984 (« Toutefois, lorsque le contrat de location-accession porte sur un logement qui a bénéficié d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret, le vendeur est tenu, au plus tard dans un délai de six mois à partir de la date limite fixée pour la levée d’option, de proposer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant dès lors que ses revenus n’excèdent pas le niveau de ressources prévu à l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation. L’occupant dispose d’un délai d’un mois pour répondre à chacune de ces offres. A défaut d’acceptation des offres de relogement, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la troisième offre, il est déchu de tout titre d’occupation du logement. En cas d’acceptation d’une offre, si le vendeur est un organisme mentionné à l’article L. 411-2 dudit code, le relogement ne fait pas l’objet de la procédure d’attribution prévue aux articles L. 441-2 et suivants du même code »), dont le contenu est rappelé par l’article 23.2 du contrat litigieux, compte tenu de l’agrément évoqué à l’article 6.1 de ce même contrat.

Par message RPVA du 22 août 2023, la SCCV Mansionile [F] a :

justifié de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière au 10 janvier 2023, communiqué ses observations sur le moyen relevé d’office, indiquant que le mécanisme prévu par l’article 9 alinéa 2 de la loi du 12 juillet 1984 est une garantie, qui a vocation à être mise en œuvre par son bénéficiaire, ce qui n’a pas été le cas des consorts [F]-[M].

Monsieur [Z] [M] et madame [R] [F], cités à étude, n’ont pas constitué avocat ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

La nouvelle clôture de la mise en état a été fixée au 30 août 2023 par ordonnance du même jour.

A l’audience du 20 novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2023, date du présent jugement.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Il résulte des dispositions d’ordre public de la loi 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière que :

lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession (article 9 alinéa 1) ;toutefois, lorsque le contrat de location-accession porte sur un logement qui a bénéficié d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret, le vendeur est tenu, au plus tard dans un délai de six mois à partir de la date limite fixée pour la levée d’option, de proposer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant dès lors que ses revenus n’excèdent pas le niveau de ressources prévu à l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation ; l’occupant dispose d’un délai d’un mois pour répondre à chacune de ces offres ; à défaut d’acceptation des offres de relogement, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la troisième offre, il est déchu de tout titre d’occupation du logement ; en cas d’acceptation d’une offre, si le vendeur est un organisme mentionné à l’article L. 411-2 dudit code, le relogement ne fait pas l’objet de la procédure d’attribution prévue aux articles L. 441-2 et suivants du même code (article 9 alinéa 2) ; à compter de la date limite fixée pour la levée d’option et jusqu’au départ des lieux, l’occupant verse une indemnité d’occupation qui ne peut être supérieure au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l’immeuble (article 9 alinéa 2) ;l’occupant reste tenu du paiement des redevances échues et non réglées ainsi que des dépenses résultant des pertes et dégradations survenues pendant l’occupation et des frais dont le vendeur pourrait être tenu en ses lieu et place en application de l’article 28 (incluant notamment les contributions, taxes et impôts) ou du deuxième alinéa de l’article 32 (les charges de copropriété) (article 9 alinéa 3) ; lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l’accédant de ses obligations, le vendeur peut obtenir une indemnité qui ne peut dépasser 2% du prix de l’immeuble objet du contrat. ; lorsque du fait de l’accédant, le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu pour une cause autre que inexécution de ses obligations, le vendeur peut obtenir une indemnité qui ne peut dépasser 1% du prix de l’immeuble objet du contrat ; cette indemnité n’est pas due lorsque le contrat porte sur un logement qui a bénéficié d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret (article 11) ;le vendeur pourra demander à l’accédant défaillant le remboursement sur justification des frais taxables qui lui auront été occasionnés par cette défaillance, à l’exclusion de tout remboursement forfaitaire de frais de recouvrement (article 12).

En l’espèce, est produit l’acte notarié reçu le 11 septembre 2015 établissant que :

la SCCV Mansionile Blaun a effectivement consenti aux consorts [M]-[F] un contrat de location-accession portant sur les lots 20 et 53 d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le prix de 194.000 euros minoré de 1% à chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux, avec une redevance mensuelle de 808,92 euros (712,48 euros pour la part locative, 96,44 euros pour la part acquisitive) ; l’option d’achat ainsi consentie aux consorts [M]-[F] expirait à l’issue d’un délai de cinq ans à compter de l’entrée en jouissance, soit le 11 septembre 2020 ; à défaut de règlement de l’ensemble des échéances au terme fixé ou de levée de l’option d’achat à cette même date, les consorts [M]-[F] étaient déchus de toute option d’achat et privés de tout droit au maintien dans les lieux.

Ledit acte précise encore que le logement a fait l’objet d’un agrément préfectoral le 15 septembre 2010, et rappelle en conséquence les dispositions de l’article 9 alinéa 2 précité de la loi du 12 juillet 1984 quant à l’obligation incombant au vendeur de proposer aux occupants dont les revenus sont inférieurs à un certain seuil, une solution de relogement avant de pouvoir se prévaloir de la résiliation du contrat de location-accession (articles 6.1 et 23.2) ; il s’agit toutefois d’une garantie nécessitant une demande expresse de l’accédant.

Au cas particulier, il ressort du décompte produit par la SCCV Mansionile Blaun elle-même que les consorts [M]-[F] étaient à jour de leurs échéances mensuelles au jour de l’expiration du délai d’option, notamment lorsqu’a été appelée la mensualité du 5 septembre 2020, de sorte qu’il ne saurait être question de résiliation pour faute.

En revanche, aucun élément ne permet d’établir l’existence d’une levée de l’option d’achat au terme convenu, le 11 septembre 2020, de sorte que la résiliation sans faute du contrat est acquise au 12 septembre 2020, de même que l’expulsion corrélative des défendeurs, dépourvu de tout droit au maintien dans les lieux.

La SCCV Mansionile [F] est en outre en droit de réclamer la condamnation des consorts [M]-[F] au paiement de la somme de 712,48 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation depuis octobre 2020 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Seront à l’inverse écartés :

les frais de remise en état de l’appartement, lesquels, à défaut de libération des lieux, sont à ce stade purement hypothétiques ; l’indemnité contractuelle de 2% prévue par l’article 11 de la loi du 12 juillet 1984, qui ne s’applique qu’en cas d’inexécution de ses obligations par l’accédant ; l’indemnité contractuelle de 1% prévue par le même article, qui est exclue en cas de logement qui a bénéficié d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’Etat dans le département, comme ici.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En conséquence, les consorts [M]-[F], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’à payer à la SCCV Mansionile Blaun une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens fixée, en équité et en l’absence de justificatif, à 1.500 euros.

Enfin, il y a lieu de constater l’exécution provisoire, qui est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation, au 12 septembre 2020, du contrat de location-accession du 11 septembre 2015 intervenu entre la SCCV Mansionile Blaun et monsieur [Z] [M] et madame [R] [F], portant sur les lots 20 et 53 d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le prix de 194.000 euros ;

Ordonne l’expulsion de monsieur [Z] [M], madame [R] [F], et tous occupants de leur chef, des lots précités, avec assistance d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu ;

Condamne solidairement monsieur [Z] [M] et madame [R] [F] à payer à la SCCV Mansionile Blaun la somme de 712,48 euros par mois à compter d’octobre 2020 jusqu’à libération effective des lots précités, caractérisée par la remise des clés, à titre d’indemnité d’occupation ;

Déboute la SCCV Mansionile Blaun du surplus de ses demandes principales ;

Constate que la SCCV Mansionile Blaun s’engage à restituer la part acquisitive sur les redevances perçues de monsieur [Z] [M] et madame [R] [F], depuis la conclusion du contrat de location-accession, le 11 septembre 2015, jusqu’à sa résiliation, le 11 septembre 2020 ;

Condamne in solidum monsieur [Z] [M] et madame [R] [F] aux dépens ;

Condamne in solidum monsieur [Z] [M] et madame [R] [F] à payer à la SCCV Mansionile Blaun la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La minute est signée par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier,Le president,