TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024

Président : Madame GERMANI,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 29 mars 2024

à M^e Benjamin AYOUN

Le 29 mars 2024

à M^e DAMAMME Constance

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03211 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3L7C

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [D]

né le 16 Mars 1983 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [S]

né le 20 Septembre 1967, demeurant [Adresse 1]

(AJ totale n°2023/002927)

représenté par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [F] [S]

née le 28 Février 1974, demeurant [Adresse 1]

(AJ totale n°2023/002924)

représentée par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 3 janvier 2003, Monsieur [V] représenté par l’AICS agissant en qualité de mandataire du bailleur, aux droits duquel vient désormais Monsieur [E] [D], a donné à bail à Monsieur [P] [S] et Madame [F] [S] un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 379,09 euros outre 54,88 euros de provision pour charges.

Le 17 décembre 2015, un avenant conclu entre Monsieur [D] d’une part et Monsieur et Madame [S] d’autre part, portait le montant du loyer mensuel à 650 euros à compter du 1er janvier 2016.

Alléguant de loyers impayés, Monsieur [E] [D] a fait signifier aux époux [S] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, par acte du 25 octobre 2022, pour la somme principale de 5.531,32 euros.

La dénonce à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a également été effectuée le 27 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [E] [D] a fait assigner Monsieur [P] [S] et Madame [F] [S] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 17 aout 2023.

Par conclusions, Monsieur [E] [D], demande de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Constater la résiliation du bailOrdonner l’expulsion de Monsieur et Madame [S] et de tous occupants de leur chef, du logement avec en tant que de besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;Refuser tout délai au regard du montant de l’arriéré,Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde meuble qu’ils désigneront où dans tel lieux du choix du bailleur en garantie de toutes sommes pouvant être dues,Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 752,23 euros,Condamner Monsieur et Madame [S] à compter du 1er janvier 2023 au paiement à titre provisionnel, de 3.481,97 euros (déduction faite de 141,40 euros) au titre des loyers, charges impayées échues au 25 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec somme à parfaire lors des débats,Condamner Monsieur et Madame [S] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [E] [D] expose être propriétaire du bien. Il indique que chaque versement a bien été inclus au décompte et la somme de 141,40 euros due au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2020 et 2021 comptabilisées deux fois, a été déduite. Il conteste le trouble de jouissance invoqué par les locataires.

En défense, Monsieur [P] [S] et Madame [F] [S] demandent de voir :

Au principal :

Prononcer la nullité du commandement de payerPrononcer la nullité de l’assignationConstater l’existence de contestations sérieuses, et par conséquent dire n’y avoir lieu à référé.A titre subsidiaire :

Déduire la somme de 141 euros correspondant aux frais de relance et mise en demeure,Accorder à Monsieur et Madame [S] les plus larges délais pour apurer le paiement de la detteSuspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés,A titre reconventionnel :

Condamner Monsieur [E] [D] au paiement de la somme provisionnelle de 2.000 euros à valoir sur l’indemnisation du trouble de jouissance subi par les époux [S],Débouter Monsieur [E] [D] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et du surplus de ses demandes.

Au soutien de leur argumentaire, les époux [S] invoquent la nullité du commandement de payer en raison de l’imprécision du décompte. Ils soulèvent également la nullité de l’assignation délivrée à l’appui du commandement. Les locataires contestent également la hausse du loyer telle que fixée par l’avenant et mentionnent la variation de son montant figurant au décompte d’une période à l’autre, ainsi que l’absence de régularisation de charges annuelles. Enfin, ils invoquent une faute du bailleur dans le non versement de l’allocation logement, exposant avoir repris le paiement de la part leur incombant depuis janvier 2023.A titre reconventionnel, ils font valoir un préjudice de jouissance en raison de désordres rendant le logement non conforme aux critères de décence.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

A cette audience, chacune des parties représentées par son conseil a sollicité le bénéfice de ses écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Dans le courant du délibéré, par courrier du 11 mars 2024, le conseil des époux [S] a produit une note en délibéré indiquant que la caisse d’allocations familiales avait procédé au versement de la somme de 1.884 euros. Il en est justifié par la production de l’attestation de paiement de la CAF du 4 février 2024 qui fait mention du versement de ce montant précisant qu’il constitue un rappel sur la période du 1er octobre 2023 au 31 janvier 2024.

Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du litige prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 20 mars 2023 a été dénoncée le 22 mars 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône.

Par conséquent l’action est recevable.

Sur les demandes principales

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Ainsi constitue une difficulté sérieuse, un moyen pouvant donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou qui implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En l’espèce, il ressort des débats que le montant du loyer est contesté. Plus précisément, les époux [S] indiquent que c’est en violation de la loi ALUR que le montant a été fixé à la hausse suivant l’avenant du 17 décembre 2015, ce que la loi ne permet pas. En tout état de cause, le contrat de bail ne contenait pas de clause d’augmentation des loyers en cas de réalisation de travaux d’amélioration.

Il apparait dès lors nécessaire au regard de ce moyen, que soit tranchée la question relative au montant du loyer et à la validité de l’avenant valant modification de son montant en amont du litige relatif à l’impayé locatif. Par ailleurs, et alors que les défendeurs [S] ont soulevé des contestations sur l’absence de régularisation des charges en raison de l’absence de justificatifs, force est de constater que le bailleur n’a pas clarifié ce poste.

Également, s’il est constant que si le commandement affecté d’erreurs n’est pas atteint de nullité, et reste valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles, encore est-il nécessaire que le locataire soit mis en mesure de comprendre ce qui lui est réclamé au titre du loyer et des charges et qu’au préalable chaque poste soit précisé dans son montant.

Ainsi, il ressort les moyens développés et des pièces produites à la procédure qu’il existe un certain nombre d’éléments contestés qui ne permettent pas au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Il convient donc de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond, les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [E] [D] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Monsieur [E] [D] recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les parties ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,