— N° RG 23/02098 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAPU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 01 décembre 2025

Minute n° 26/00338

N° RG 23/02098 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAPU

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e EL MOUNTASSIR

— M^e JOFFRIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Madame [B] [A] épouse [I]

[Adresse 1]

représentée par M^e Faouzi achraf EL MOUNTASSIR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [V]

[Adresse 2]

représenté par Maître Laetitia JOFFRIN de la SELARL HORME AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M. ETIENNE, Juge

M^me CHAUFFAUT, Vice-présidente placée

Jugement rédigé par : M. BATIONO, Premier Vice-Président

DEBATS

A l’audience publique du 19 Mars 2026

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [A], épouse [I] (ci-après Mme [I]), est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation sis15 [Adresse 3] à [Localité 1], jouxtant l’immeuble à usage d’habitation de M. [Y] [V] (ci-après M. [V]) sis au 13 de la même rue.

Suivant arrêté en date du 23 décembre 2016, le maire de la commune de [Localité 2] a refusé à M. [V] un permis de construire en vue de l’édification d’une extension pour une surface de 102 m² au bien situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Suivant arrêté rendu le 5 septembre 2017, le maire de la commune de [Localité 2] a accordé à M. [V] un permis de construire en vue de l’édification d’une extension à rez-de-chaussée d’une maison existante pour une surface au plancher créée de 20 m² du bien situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Se plaignant de divers de désordres résultant des travaux, Mme [I] a, par acte d’huissier en date du 20 avril 2023, fait assigner M. [V] devant le tribunal judiciaire de Meaux afin d’obtenir sa condamnation à démolir sous astreinte l’extension édifiée jouxtant sa propriété, ainsi que l’indemnisation de son préjudice.

Une ordonnance de médiation a été rendue le 26 septembre 2023.

Une ordonnance de fin de médiation a été rendue le 25 juin 2024, la mesure de médiation n’ayant pas abouti.

Par ordonnance du 2 juin 2025, le juge de la mise en état a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par M. [Y] [V];

— déclaré recevable l’action en indemnisation engagée par Mme [B] [I] sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle;

— condamné M. [Y] [V] aux dépens de l’incident;

— condamné M. [Y] [V] à payer à Mme [B] [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— débouté M. [Y] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2025, Mme [B] [C], épouse [I], demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu le Procès-verbal de constat établi par l’huissier et ses annexes,

Vu l’arrêté refusant le permis de construire du 23 décembre 2016,

Vu l’arrêté accordant le permis de construire du 5 septembre 2017,

Déclarer Madame [B] [A], épouse [I], recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions;

Ordonner la démolition, sans délai et aux frais du défendeur, de l’extension construite par Monsieur [Y] [V], non conforme aux prescriptions du permis de construire accordé le 5 septembre 2017 et en violation manifeste du PLUI;

Condamner Monsieur [Y] [V] à verser à Madame [B] [A], épouse [I], la somme de 20.000 € (vingt mille euros) à titre de dommages intérêts pour le préjudice subi;

Ordonner la démolition sous astreinte de 500€ par jour de retard, à compter du prononcé du jugement à intervenir;

Se réserver la faculté de liquider l’astreinte;

Dire n’y a voir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, sur le fondement de l’article 614 du code de procédure civile;

Condamner Monsieur [Y] [V] à verser à Madame [B] [A], épouse [I], la somme de 4.000 € (quatre mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose à l’appui de ses prétentions que :

— M. [Y] [V] a commis une faute en procédant à des travaux, en violation manifeste des prescriptions permis de construire consenti le 5 septembre 2017 et du PLUI;

— la simple comparaison entre le Permis de construire accordé, citant les travaux autorisées, et les travaux effectivement réalisées, permet de mettre en évidence cette faute objective et indéniable;

— en effet, le défendeur n’a été autorisé qu’à procéder à une extension de 20 m², sa demande initiale dépassant les 20 m² a été purement et simplement refusée;

— or, en violation évidente et délibérée des prescriptions du permis de construire accordé, le défendeur a réalisé son projet initial pourtant expressément refusé suivant “arrêté” du 23 décembre 2016;

— concrètement, le défendeur s’est octroyé le droit de réaliser :

✓ la création d’une extension dépassant largement les 20 m²,

✓ la création d’une véranda de plus de 3 mètres,

✓ la création d’une terrasse au dessus de la véranda litigieuse,

✓ la création d’une fenêtre avec vis-à-vis direct;

— la véranda qui donne directement sur son domicile (terrasse, jardin et pièce à vivre) est équipée de caméras dirigées vers le jardin de cette dernière;

— d’ailleurs, le procès-verbal de constat dressé par l’huissier et produit aux débats confirme la réalité des violations dénoncées et donc la faute commise, à leur préjudice;

— par ailleurs, et pour mémoire, elle subit au quotidien et donc de façon permanente les conséquences de l’extension sauvage réalisée par le défendeur et donc de la faute imputable à ce

dernier;

— en effet, elle se trouve :

✓ privée d’ensoleillement aussi bien au niveau de sa pièce à vivre, sa terrasse et son jardin;

✓ victime d’une nuisance visuelle avec une véranda qui s’élève à plus de 3 mètres de hauteur;

✓ victime d’une violation de toute vie privée, de toute intimité et toute jouissance paisible, à cause de la terrasse créée à l’étage et donnant directement sur sa terrasse et son jardin;

✓ victime d’une violation de toute vie privée, de toute intimité et toute jouissance paisible, à cause de la caméra pointée en direction de sa terrasse et de son jardin;

— à cela s’ajoute l’humidité permanente créée par l’extension illégale;

— enfin, son bien se trouve, significativement, dévalué du fait de l’extension réalisée en violation des règles de l’urbanisme;

— cette situation, additionnée à l’inertie coupable du défendeur et sa défiance matérialisée notamment par le refus de toute régularisation de la situation et le fait qu’il ne cesse de rappeler qu’il “a le bras long et qu’il connaît du monde à la mairie”, sont à sanctionner;

— elle subit donc un préjudice personnel, réel et direct qu’il appartient à son auteur, le défendeur, de réparer;

— M. [Y] [V] sera donc condamné à procéder, à ses frais et sans délai, à la démolition de l’extension construite, en violation manifeste et flagrante des prescriptions du permis de construire, accordé le 5 septembre 2017 et du PLUI;

— M. [Y] [V] sera également condamné à lui verser la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, M. [Y] [V] demande au tribunal de :

Vu les articles 6, 9, 15, 16, 132 et 135 du code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du code civil,

Débouter purement et simplement Madame [B] [A], épouse [I], de ses demandes, fins et prétentions comme étant mal fondées;

Condamner Madame [B] [A], épouse [I], à payer à Monsieur [Y] [V] une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamner Madame [B] [A], épouse [I], aux entiers dépens, incluant les frais éventuels d’exécution;

Rejeter l’ensemble des demandes plus amples ou contraires présentées par la Madame [B] [A], épouse [I].

Il fait valoir que :

— Mme [B] [A], épouse [I], ne justifie pas aux débats d’une contestation de l’arrêté accordant un permis de construire du 23 décembre 2016 dans un délai de 02 mois à compter de son affichage;

— elle ne justifie pas plus aux débats d’un permis annulé;

— or, l’action en démolition fondée sur la seule violation du PLU, sans annulation préalable du permis de construire et hors des zones protégées visées par l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, ne peut prospérer;

— en effet, en vertu de l’article L. 480-13, la démolition ne peut être ordonnée que si le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et seulement dans certaines zones protégées (3e Cass., 21-3-2019, n° 18-13.288);

— sa responsabilité ne peut être engagée automatiquement du seul fait de la violation du permis ou du PLU;

— il appartient à la partie adverse de démontrer l’existence d’un préjudice direct, certain et personnel résultant de la non-conformité des travaux;

— Mme [B] [A], épouse [I], se contente d’affirmations, ne démontrant nullement la réalité de ses prétendus préjudices;

— mieux même sur son prétendu préjudice de jouissance, les constats d’huissier versés aux débats démontrent que le jardin de Mme [A] est dans un état de désordre qu’elle a elle-même créé, entassant diverses objets qui empêchent de facto toute jouissance normale;

— elle ne peut donc invoquer un préjudice dont elle est elle-même à l’origine;

— elle ne démontre pas l’humidité persistante et surtout le lien avec la véranda qu’elle querelle désormais;

— le mur de sa véranda n’est pas accolé à la maison de Mme [A];

— seuls les murs de la cuisine et de la salle à manger sont mitoyens, ce qui ressort de la construction initiale;

— le soi-disant problème d’humidité dont se prévaut la demanderesse ne peut donc pas provenir de ses travaux;

— Mme [B] [A], épouse [I], indique qu’elle est “privée d’ensoleillement aussi bien au niveau de sa pièce à vivre, sa terrasse et son jardin” mais ne démontre pas sa faute dans cette situation ni même un lien de causalité entre la véranda et ce fait;

— il verse aux débats (pièce n° 7) trois photographies de son jardin pris le 30 mai à 16h30;

— son propre jardin est à l’ombre et surtout le tribunal pourra constater que les propriétés des parties sont jouxtées de très hauts arbres appartenant à la mairie, qui eux, prive d’ensoleillement les jardins;

— la partie adverse évoque un manque d’ensoleillement, mais ses propres photos montrent qu’il subit la même situation en milieu d’après-midi;

— ce problème d’ensoleillement est donc totalement étranger à la véranda;

— la demanderesse prétend que la clôture empêche l’ensoleillement de sa terrasse et de son domicile, alors même que leur terrasse n’existe plus;

— de plus, elle a construit un mur en appui de son mur, avec des fers à béton dépassant, ce qui démontre que leur mur n’est pas terminé et qu’il sera à la même hauteur que le sien;

— de plus, leurs fondations empiètent sur sa propriété, son mur étant implanté à 10 cm en retrait sur son terrain, tandis que les fondations de la demanderesse touchent directement son mur;

— de plus fort, si son mur empêche soi-disant l’ensoleillement chez la demanderesse, il est alors curieux qu’elle-même en construise un de la même hauteur;

— en consultant le rapport d’huissier (pages 6 et 9), on voit clairement qu’il s’agit de grillages avec des bâches bleues ou vertes situés chez Mme [A];

— le seul grillage qui a été déposé chez elle correspondait à des grilles de chantier, mises en place pour protéger les lieux et les personnes, grillage qui a été retiré par le conjoint de Mme [A], qui refusait à l’époque l’accès à l’entreprise qui les avait déposées;

— de même la soi-disant terrasse créée à l’étage par lui, n’est que le toit de la véranda, et nullement une terrasse qui pourrait être utilisée en tant que telle;

— les pièces 4 et 5 versées aux débats permettent de s’en convaincre;

— il est toujours fait mention, dans les conclusions adverses, d’une terrasse;

— le toit concerné n’est pas aménagé en terrasse : il s’agit uniquement d’un toit technique, accessible pour l’entretien des blocs de climatisation;

— il n’y a ni mobilier, ni usage de détente;

— la nuisance visuelle mise en avant par la demanderesse n’est pas plus démontrée dans son existence, sa réalité et sa gravité;

— elle serait victime d’une nuisance visuelle par la véranda “qui s’élève à plus de 3 mètres de hauteur”;

— au-delà du fait qu’il s’agit là encore d’une affirmation purement gratuite non étayée par le moindre élément, le tribunal pourra se reporter utilement aux photographies versées en pièce n° 6, qui est la palissade existante entre le jardin des parties avant travaux;

— les photographies sont bien entendu prises de l’intérieur de son jardin;

— la hauteur de la haie de Mme [B] [A], épouse [I], qui est bien au-delà des 3 mètres;

— s’agissant des caméras, elles ne sont pas en état de fonctionnement et ne sont nullement dirigées vers sa terrasse et son jardin;

— elles ont une fonction dissuasive;

— mieux même, le tribunal pourra se reporter au constat d’huissier versé aux débats par lui et notamment en pages 9, 10, 14 qui laissent apparaître la fameuse caméra;

— cette caméra est orientée non vers le jardin de la demanderesse mais bien vers son jardin;

— lesdites caméras ne peuvent donc nullement causer la moindre atteinte à la vie privée de Mme [B] [A], épouse [I], atteinte qui est juste affirmée sans être nullement démontrée ici;

— la police est même intervenue pour vérifier les angles de prise de vue des caméras et a constaté que rien ne filme la propriété voisine de Mme [A];

— la caméra en direction de la rue devant les maisons ne filme que la porte de son garage, un cache empêchant de voir chez les voisins;

— Mme [B] [A], épouse [I], prétend même qu’une fenêtre aurait été ajoutée à l’étage, ce qui est faux;

— il verse aux débats un constat d’huissier du 08 juillet 2022 qui permet clairement de distinguer la fenêtre concernée en pages 9 et 14;

— à l’origine, il s’agissait d’une porte-fenêtre;

— toutes les maisons du lotissement ont une conception similaire, avec quelques variantes selon le type de logement;

— comme Mme [B] [A], épouse [I], il disposait initialement d’une porte-fenêtre;

— pour finir de s’en convaincre et en complément du constat d’huissier, le tribunal pourra se reporter à la pièce n° 05 qui est une photographie prise par lui et sur laquelle y est vue ladite fenêtre anciennement porte-fenêtre;

— la porte-fenêtre de Mme [B] [A], épouse [I], qui figure également à gauche de cette photographie et toujours en place chez elle, permet de se rendre compte de la transformation;

— il n’y a donc nulle violation d’intimité ou de vie privée ou même de jouissance paisible s’agissant d’une fenêtre qui pré existait, qui existe à l’identique chez la demanderesse (s’agissant de ce type de logement) et qui a été réduite (passant d’une porte-fenêtre à une fenêtre);

— la fenêtre existait déjà avant les travaux, comme en attestent les photos transmises;

— cette ouverture est similaire à celle dont dispose Mme [A], ce qui confirme qu’il ne s’agit pas d’un aménagement nouveau.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 1er décembre 2025 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 19 mars 2026.

MOTIVATION

Il appartient au juge judiciaire, saisi d’une action en démolition d’un immeuble dont l’édification a fait l’objet d’un permis de construire n’ayant pas été annulé pour excès de pouvoir, de se prononcer, lorsque cette action est fondée sur la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique, sur la conformité des travaux réalisés au permis de construire.

La conformité au permis est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Les particuliers ne pouvant invoquer devant les tribunaux de l’ordre judiciaire la violation des règles de l’urbanisme qu’à la condition d’établir l’existence d’un préjudice personnel en relation directe avec l’infraction et non avec la seule présence des constructions litigieuses.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

Mme [B] [C], épouse [I], affirme que “Le Tribunal constatera, aisément, à la lecture des pièces produites aux débats que le défendeur, Monsieur [Y] [V] a commis une faute en procédant à des travaux, en violation manifeste des prescriptions permis de construire consenti le 5 septembre 2017 et du PLUI.

La simple comparaison entre le Permis de construire accordé, citant les travaux autorisées, et les travaux effectivement réalisées, permet de mettre en évidence cette faute objective et indéniable.

En effet, il est rappelé que le défendeur n’a été autorisé qu’à procéder à une extension de 20m2, sa demande initiale dépassant les 20m2 a été purement et simplement refusée, et pour cause.

Or, en violation évidente et délibérée des prescriptions du permis de construire accordé, le défendeur a réalisé son projet initial pourtant expressément refusé suivant « Arrêté » du 23 décembre 2016.

Concrètement, le défendeur s’est octroyé le droit de réaliser :

— la création d’une extension dépassant largement les 20 m2 ;

— la création d’une véranda de plus de 3 mètres ;

— la création d’une terrasse au dessus de la véranda litigieuse ;

— la création d’une fenêtre avec vis-à-vis direct ;

N/B : La véranda qui donne directement du domicile de la demanderesse (terrasse, jardin et pièce à vivre) est équipée de caméras dirigées vers le jardin de cette dernière !

D’ailleurs, le Procès-Verbal de constat dressé par l’huissier et produit aux débats confirme la réalité des violations dénoncées et donc la faute commise, au préjudice de la demanderesse.”

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 28 mars 2022 versé aux débats par Mme [B] [C], épouse [I], les éléments suivants :

“Me suis rendue ce jour à l’adresse où il a été constaté ce qui suit :

A 14 heures 30 est présente sur place la requérante, nous nous rendons dans le jardin situé en façade arrière.

La façade arrière est située Sud Sud-Est avec présence d’une terrasse carrelée et d’un coin gazonné.

Le jardin est clos.

Le temps est ensoleillé et une partie de la terrasse et du jardin est à l’ombre projetée du mur séparatif côté [Adresse 3].

Le mur séparatif [Adresse 4] comprend deux parties visibles :

— La première est constituée d’un mur en briques et parpaings de 3 mètres 30 de hauteur avec rebord an aluminium et d’une longueur de 3 mètres 90 environ. Aucun enduit n’est visible.

— La deuxième partie est constituée de parpaings de 2 mètres 26 de hauteur et d’une hauteur et d’une longueur de 4 mètres 5 avec rebord en aluminium. Aucun enduit n’est visible.

Présence d’un grillage de 1,80 mètre de hauteur.

Je constate également la présence de deux caméras en façade arrière de la propriété du [Adresse 4] situées aux angles, une en direction de la propriété des requérants, l’autre en direction opposée.

La fenêtre arrière à l’étage donne sur la terrasse de l’extension.

De la chambre du fils des requérants située en façade, je constate la présence en façade avant du [Adresse 4] d’une caméra en direction de la propriété voisine.

Aucune panneau concernant les travaux sur l’immeuble du [Adresse 5] n’est visible aux abords de l’immeuble.”

Mme [B] [C], épouse [I], indique que le défendeur n’a été autorisé qu’à procéder à une extension de 20 m² mais que celui-ci a réalisé la création d’une extension dépassant largement les 20 m².

Toutefois, elle ne produit aucun élément à l’appui de cette affirmation. Il ne ressort pas des constatations de l’huissier de justice que l’extension dépasse largement les 20 m².

Mme [B] [C], épouse [I], n’indique pas les autres travaux réalisés par M. [Y] [V] et qui sont non conformes au permis de construire.

En l’absence de la preuve de travaux non conformes au permis de construire, les demandes de celle-ci seront rejetées.

Mme [B] [C], épouse [I], est la partie perdante et sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer à M. [Y] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette la demande de Mme [B] [C], épouse [I], de démolition de l’extension construite par M. [Y] [V] en vertu d’un permis de construire accordé le 5 septembre 2017;

Rejette la demande de dommages et intérêts de Mme [B] [C], épouse [I];

Condamne Mme [B] [C], épouse [I], aux dépens;

Condamne Mme [B] [C], épouse [I], à payer à M. [Y] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT