N° RG 25/00500 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GU6Q

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

à :

[J] [X] épouse [F]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 25 Novembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT,

dont le siège social est sis 2 rue du 11 novembre – BP 80013 – 28111 LUCÉ CEDEX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [J] [X] épouse [F],

demeurant Résidence Chasles – Logt 13F – Etage 2 – 28230 EPERNON

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [G] [E] en présence de Madame [I], stagiaire élève avocate

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 23 Septembre 2025 et mise en délibéré au 25 Novembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 20 août 2021, prenant effet à compter du 01 août 2019, la S.A. EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à usage d’habitation à Madame [X] épouse [F] [J] un appartement situé Résidence Chasles, log n°13 – 28230 EPERNON, pour un loyer mensuel d’un montant initial de 403,67 €, outre 74,20€ à titre d’acompte sur charges et 58,09 € à titre d’acompte pour eau chaude.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [X] épouse [F] [J] le 05 août 2022 concernant un arriéré locatif d’un montant de 1 405,28 € en principal, et par exploit d’huissier signifié à étude le 05 décembre 2022, la S.A. EURE ET LOIR HABITAT a fait assigner Madame [X] épouse [F] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES.

Par jugement en date du 20 juin 2023, le juge des contentieux de la protection de Chartres a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclaré la S.A. EURE ET LOIR HABITAT recevable à agir ;

— débouté la S.A. EURE ET LOIR HABITAT de ses demandes de résiliation de bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— condamné Madame [X] épouse [F] [J] à payer à la S.A. EURE ET LOIR HABITAT la somme de 1 039,18 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges dus, outre intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2022, date de l’assignation ;

— autorisé Madame [X] épouse [F] [J] à s’acquitter de sa dette par 4 mensualités de 250 € chacune, payables au plus tard le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 août 2023, la cinquième mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais, les paiements intervenus postérieurement à l’assignation venant s’imputer sur les sommes dues ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— débouté la S.A. EURE ET LOIR HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné Madame [X] épouse [F] [J] aux dépens.

Le 11 octobre 2024, une mise en demeure a été adressée à Madame [X] épouse [F] [J] de régler, sous huit jours, la somme de 799,14 € restant due au titre des arriérés locatifs, à défaut de quoi le bailleur serait contraint d’engager une procédure judiciaire. Ce courrier a été retourné à la S.A. EURE ET LOIR HABITAT Avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025 (à étude), la S.A. EURE ET LOIR HABITAT a assigné Madame [X] épouse [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel elle demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, la loi n°90-449 du 31 mai 1990 ainsi que des articles 1728 et 1741 du Code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation de l’engagement de location consenti à Madame [X] épouse [F] [J] ;

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [X] épouse [F] [J] et de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de Madame [X] épouse [F] [J] à leurs risques et périls en un garde-meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente procédure ;

— condamner Madame [X] épouse [F] [J] à lui payer la somme de 1 119,95 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au mois de février 2025 inclus, déduction faite des acomptes déjà perçus, outre les mensualités échues jusqu’au jour du jugement à intervenir, et ce avec intérêts légaux ;

— condamner Madame [X] épouse [F] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges au jour du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts légaux ;

— condamner Madame [X] épouse [F] [J] à lui payer la somme de 800,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, l’assignation et les actes de procédure qui en suivront ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2025.

Lors de cette audience, la S.A. EURE ET LOIR HABITAT, représentée par son avocat, soutient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s’élevant au 23 septembre 2025 à la somme totale de 995,48 €. Elle indique que la dette est en cours d’apurement, et que Madame [X] épouse [F] [J] a repris le paiement du loyer courant. Elle ne s’oppose pas à une éventuelle demande de délais de paiement.

Madame [X] épouse [F] [J] comparait en personne. Elle indique avoir effectué deux versements en août au profit du bailleur en règlement de sa dette, et s’engage à poursuivre l’apurement de celle-ci. Elle sollicite des délais de paiement, à hauteur de 250 € par mois, en sus du loyer courant. Elle justifie d’un emploi de fonctionnaire, en qualité d’animatrice péri-scolaire, et par conséquent de ressources permettant de tenir ce plan d’apurement.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de l’Eure-et-Loir, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal le 19 août 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 25 novembre 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 12 août 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de l’envoi d’une mise en demeure à la locataire le 11 octobre 2024, et de la saisine de la caisse d’allocations familiales le 04 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 24 juillet 2025, conformément aux anciennes dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le fond :

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le contrat signé le 20 août 2021, prenant effet à compter du 01 août 2019, par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer a été signifié à Madame [X] épouse [F] [J] le 05 décembre 2022, reproduisant la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, suite à des impayés de loyer.

Malgré une décision de justice rendue le 20 juin 2023, condamnant Madame [X] épouse [F] [J] à payer à la S.A. EURE ET LOIR HABITAT la somme de 1 039,18 €, et rendant la totalité de la dette exigible en cas de non paiement de cette somme dans les délais impartis, Madame [X] épouse [F] [J] s’est maintenue dans une situation d’impayés.

En effet, il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 23 septembre 2025, fourni par la demanderesse, que Madame [X] épouse [F] [J] n’a pas justifié avoir réglé les sommes visées dans la mise en demeure lui ayant été adressée le 11 octobre 2024. Ce non paiement constitue ainsi une inexécution grave, et par conséquent une cause de résolution de contrat. Il y a lieu dès lors de constater que, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Madame [X] épouse [F] [J] est occupante sans droit ni titre du logement à compter de la présente décision.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Selon le décompte produit par le bailleur, la somme appelée au titre du loyer était de 434,23 €, outre 76,70 € de provisions sur charges et 80,50 € d’acompte chauffage.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 434,23 € dont Madame [X] épouse [F] [J] sera redevable chaque mois, outre les charges, à compter de la résiliation du bail, soit à compter de la présente décision, somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [X] épouse [F] [J] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, la S.A. EURE ET LOIR HABITAT versant aux débats un décompte démontrant qu’au 23 septembre 2025, Madame [X] épouse [F] [J] lui devait la somme de 995,48 €.

Dès lors, il convient de condamner Madame [X] épouse [F] [J] au paiement de la somme de 995,48 € arrêtée au 23 septembre 2025. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Ces délais et les modalités de paiement accordés pour régler la dette locative ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, et ne suspendent pas l’obligation de paiement du loyer et des charges.

Ainsi, si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

En l’espèce, il convient de constater que la dette n’a pas atteint un seuil irréversible, que le droit au logement est un droit fondamental au sens de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 et que Madame [X] épouse [F] [J] s’est efforcée de régulariser partiellement sa situation en reprenant le règlement de ses loyers courants, et en augmentant chaque mois le montant des versements opérés au profit de la S.A. EURE ET LOIR HABITAT afin d’apurer sa dette, de sorte que le montant de celle-ci a diminué entre l’assignation et la date d’audience. En outre, la demanderesse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu de lui laisser une dernière chance de demeurer dans les lieux et de lui accorder des délais de paiement qui entraîneront la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [X] épouse [F] [J] sera donc autorisée à se libérer de sa dette locative par l’effet de 3 versements mensuels de 250 € chacun, ces règlements supplémentaires devant intervenir en plus du loyer courant, et d’une 4ème et dernière mensualité qui soldera la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors suspendus, en raison même des délais ainsi accordés à la locataire, sous condition du respect par cette dernière de son obligation de remboursement ainsi que du paiement du loyer et des charges courants.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité de remboursement de la dette à son échéance ou d’un seul terme de loyer, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, la défenderesse sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire.

La totalité de la somme restant due sera exigible et la défenderesse sera alors occupante sans droit ni titre du logement qu’elle devra libérer.

Le bailleur pourra alors faire procéder à l’expulsion de Madame [X] épouse [F] [J] et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en cours, outre les charges, et la défenderesse sera condamnée à payer cette somme mensuellement jusqu’à libération complète des lieux.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation étant destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux, elle revêt un caractère indemnitaire, elle ne sera donc soumise ni à la révision des loyers ni à indexation.

Enfin, le bailleur sera autorisé à entreposer les meubles éventuellement laissés dans les locaux dans tel lieu de son choix, aux risques et périls de la défenderesse.

En cas de non-respect de ces délais et modalités de paiement, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible de plein droit, et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [X] épouse [F] [J] faute de départ volontaire.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] épouse [F] [J], partie perdante dans ce litige, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la S.A. EURE ET LOIR HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative contractée par Madame [X] épouse [F] [J] à l’égard de la S.A. EURE ET LOIR HABITAT, visée au jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection le 20 juin 2023, est devenue immédiatement exigible en l’absence de règlement de cette dette dans les délais impartis ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la S.A. EURE ET LOIR HABITAT et Madame [X] épouse [F] [J] le 20 août 2021, prenant effet à compter du 01 août 2019, concernant l’appartement à usage d’habitation situé Résidence Chasles, log n°13 – 28230 EPERNON , en raison d’une inexécution grave à la charge de Madame [X] épouse [F] [J], et ce à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [X] épouse [F] [J] à payer à la S.A. EURE ET LOIR HABITAT la somme de 995,48 € (NEUF CENT QUATRE-VINGT QUINZE EUROS ET QUARANTE-HUIT CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 23 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

ACCORDE à Madame [X] épouse [F] [J] un délai de 4 mois pour s’acquitter de sa dette, à raison de 3 mensualités de 250 € (DEUX CENT CINQUANTE EUROS) chacune et une 4 ème mensualité qui soldera la dette en principal et frais, en plus du loyer et charges en cours ;

PRÉCISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra être réglée avant le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant le présent jugement;

SUSPEND la résiliation du bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée de plein droit n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer courant à son échéance, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

1°/ la totalité de la somme restant due au titre de la dette locative deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire dès le défaut de paiement,

3°/ Madame [X] épouse [F] [J] sera tenue de quitter les lieux et, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

4°/ le bailleur sera autorisé conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à remettre les meubles se trouvant sur les lieux au jour de l’expulsion, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

CONDAMNE Madame [X] épouse [F] [J] à payer à la S.A. EURE ET LOIR HABITAT, à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer en cours, outre les charges jusqu’à la libération effective du logement loué ;

REJETTE la demande formée par la S.A. EURE ET LOIR HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] épouse [F] [J] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION