TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux

Affaire n° : N° RG 24/00604 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-HOEL

Jugement n° : 25/00255

MGC/CH

JUGEMENT DU QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

Madame [C] [O]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [S] [M] [E]

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Alexis FACHE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.A. [Adresse 2]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître David WOLFF de la SELEURL LEGAHOME, avocats au barreau de PARIS

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 07 Octobre 2025 sur le rapport de Martine GIACOMONI CHARLON .

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 04 Novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Martine GIACOMONI CHARLON, Premier Vice-président

Assesseur : Caroline GERARD, Juge

Assesseur : Mathilde BERNARD, Juge

En présence d'[X] [H], auditeur

GREFFIER :

Carole H’SOILI

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Martine GIACOMONI CHARLON, Premier Vice-président, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, Greffier, le 04 Novembre 2025, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Madame [O] et Monsieur [E] exposent les faits suivants :

— ils ont conclu un contrat de construction de [Localité 3] individuelle avec la Société [Localité 3] PIERRE le 19 septembre 2022;

— un acompte de 16.656 euros a été versé au mois d’avril 2022;

— une promesse de vente, concernant un terrain sis à [Localité 6], a été signée le 19 septembre 2022, sous condition de l’obtention d’un permis de construire -avant le 15 juin 2022 (sic)- et de financement,

— la date du dépôt du permis de construire était fixée au 19 novembre 2022, la date d’acceptation du dossier étant fixée au 28 février 2023, puis reportée au 30 juin 2023;

— le permis de construire a été refusé le 28 mars 2023.

Par exploit en date du 22 janvier 2024, Madame [O] et Monsieur [E] ont fait assigner la Société [Localité 3] PIERRE aux fins de voir prononcer la résolution du contrat de construction aux torts de la Société [Localité 3] PIERRE et condamner celle-ci à leur verser :

— la somme de 99.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de son inexécution contractuelle et de ses conséquences,

— la somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice moral,

— la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame [O] et Monsieur [E], sur le fondement de l’article 1231-1 du Code Civil, sollicitent la résolution du contrat aux torts de la Société [Localité 3] PIERRE en raison de l’inaction de celle-ci, qui a fait perdre aux demandeurs une chance de mener à bien leur projet de construction. Ils reprochent au constructeur de ne pas avoir communiqué les documents à la mairie dans les délais impartis. Pour justifier leur préjudice, Madame [O] et Monsieur [E] font valoir qu’ils doivent à nouveau financer leur projet immobilier, dans des conditions désavantageuses, en raison de l’inflation et de l’abandon du prêt à taux zéro, générant une augmentation de 99.242 euros.

Par conclusions en réponse en date du 20 mars 2024, la Société [Localité 3] PIERRE conclut au débouté des demandes formées par Madame [O] et Monsieur [E] et à leur condamnation à payer à la défenderesse la somme de 5.000 euros au titre de leur action abusive et la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La Société [Localité 3] PIERRE rappelle qu’elle n’est tenue, en application de l’article 4.2 du contrat de construction de [Localité 3] individuelle, que de déposer la demande de permis de construire dans un délai de deux mois suivant la signature du contrat, sa carence ne pouvant être sanctionnée que par la résiliation du contrat, sans indemnité au profit du maître de l’ouvrage. Le constructeur soutient que seule la preuve d’une faute de sa part -qu’il réfute- pourrait permettre aux maîtres de l’ouvrage d’obtenir une indemnisation. La Société [Localité 3] PIERRE rappelle avoir déposé la demande de permis de construire et adressé les pièces complémentaires dans les délais requis. Elle rappelle également que la condition suspensive de l’octroi du permis de construire est une condition signée dans l’intérêt exclusif du maître de l’ouvrage et que celui-ci a choisi de l’invoquer à l’encontre du vendeur du terrain. Elle ajoute que la non-obtention d’une offre définitive de prêt n’est pas imputable au refus du premier permis de construire et que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’imputabilité de l’échec du financement à la Société [Localité 3] PIERRE. (la Société [Localité 3] PIERRE soutient que Madame [O] et Monsieur [E] disposaient de la faculté de poursuivre les opérations en déposant une nouvelle demande de permis de construire. Donc elle soutient que le projet a été interrompu de leur propre initiative tandis qu’elle a rempli son obligation contractuelle consistant non pas à obtenir le permis de construire, mais à déposer une demande de permis de construire dans le délai de deux mois suivant la signature du contrat de construction de [Localité 3] individuelle).

Sur le préjudice allégué, la Société [Localité 3] PIERRE soutient que la preuve n’en est pas rapportée par Madame [O] et Monsieur [E] et qu’en outre, le mécanisme du prêt à taux zéro était encore possible après le 1er janvier 2024 pour les contrats de construction de [Localité 3] individuelle conclus avant cette date. Le constructeur rappelle avoir restitué l’acompte versé par les demandeurs.

Par conclusions en réplique du 7 juin 2024, Madame [O] et Monsieur [E] maintiennent les termes de leur assignation, en y ajoutant le débouté de toutes les demandes de la Société [Localité 3] PIERRE. Les demandeurs produisent les courriers envoyés à la Société [Localité 3] PIERRE pour s’enquérir de l’avancement de leur projet. Ils reprochent au constructeur de ne leur avoir fourni aucun plan avant le 1er mars 2023. Ils soulignent ne pas avoir disposé du délai nécessaire pour régulariser.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2024.

SUR CE :

Sur la demande principale :

Attendu qu’il convient, à titre liminaire, de rappeler que si, en application des dispositions de l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016, les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne, il n’en est pas de même pour les contrats conclus postérieurement à cette date, qui se voient appliquer les dispositions résultant de cette ordonnance;

Que, dès lors, la Société [Localité 3] PIERRE ne peut fonder sa réponse sur les dispositions de l’article 1134 du Code Civil, mais sur les dispositions des articles 1103 et 1104 de celui-ci;

Attendu que Madame [O] et Monsieur [E], quant à eux, ont engagé leur action sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, telle que résultant de l’article 1231-1 du Code Civil;

Qu’il leur appartient donc de démontrer l’existence d’une faute de la Société [Localité 3] PIERRE, à l’origine d’un préjudice subi par eux-mêmes;

Attendu que, par contrat de construction de maison individuelle en date du 19 septembre 2022, Madame [O] et Monsieur [E] ont confié à la Société [Localité 3] PIERRE la construction de leur maison, sur un terrain leur appartenant, à [Localité 6];

Qu’aux termes de l’article 2.2 de ce contrat, doit être annexé à celui-ci le plan de la construction à édifier, comportant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances, outre les raccordements à l’égout, aux distributions assurées par les services publics (eau, gaz, électricité) et de chauffage et tous les éléments indispensables à l’implantation, l’utilisation ou l’habitation de l’immeuble;

Que l’article 2.3 ajoute que les plans sont considérés comme définitifs dès leur signature par les parties, toute modification devant faire l’objet d’un avenant, étant précisé qu’il en sera ainsi notamment des modifications du projet entraînées par le permis de construire ou imposées par l’administration ou les services concessionnaires;

Qu’aux termes de l’article 4.2, “le constructeur s’oblige à constituer le dossier de demande de permis de construire et, s’il a lieu, celui des autres autorisations administratives dans le délai de deux mois à compter de la signature du contrat, sous réserve que tous les préalables administratifs relatifs au terrain, mentionnés à l’article 4.1 du présent contrat soient réunis et fournis au constructeur par le maître de l’ouvrage. Dans le cas où le maître de l’ouvrage constate que ces délais ne sont pas respectés, sous réserve qu’il ait fourni au constructeur tous les préalables administratifs relatifs au terrain, de l’article 4.1, il peut mettre en demeure le constructeur, par courrier recommandé avec accusé de réception, d’avoir à déposer le dossier de demande de permis de construire sous huitaine. En cas de mise en demeure restée infructueuse, le maître de l’ouvrage pourra décider de résilier le présent contrat sans toutefois pouvoir prétendre à une quelconque indemnité.”

Qu’enfin, l’article 16 du contrat de construction de maison individuelle stipule que les conditions suspensives d’acquisition du terrain, d’obtention des prêts et d’obtention du permis de construire, notamment, doivent être réalisées dans le délai de 36 mois à compter de la signature du contrat;

Attendu que, si le contrat de construction de maison individuelle signé le 19 septembre 2022 produit aux débats par Madame [O] et Monsieur [E] est incomplet, en ce qu’il n’est constitué que des conditions particulières et de la première page des conditions générales, la version produite par la Société [Localité 3] PIERRE comporte les plans de façade, plans de niveaux, plan de coupe et les plans électriques, étant précisé, immédiatement au-dessus des signatures des parties en date du 19 septembre 2022, que “Le présent plan constitue l’une des pièces contractuelles du contrat signé entre le client et la société, définit l’aspect extérieur et le plan de cellule, précise les surfaces habitables et annexes.”

Que, le même jour, a également été établi un devis estimatif, par la Société ABS, concernant les travaux sur le domaine public;

Que, dès le 19 septembre 2022, les plans originaux étaient donc établis par la Société [Localité 3] PIERRE et annexés au contrat de construction de maison individuelle, permettant ainsi de procéder au dépôt de la demande de permis de construire;

Attendu que, le 6 décembre 2022, la Mairie a sollicité de la Société [Localité 3] PIERRE la production de pièces complémentaires, dans le délai de trois mois fixé par l’article R.432-39 du code de l’urbanisme;

Que la Société [Localité 3] PIERRE a adressé les pièces à la Mairie le 7 mars 2023;

Attendu que, le 24 février 2023, un avenant a été conclu entre les parties;

Que, dans la mesure où cet avenant avait notamment pour objectif l’aménagement d’une salle d’eau supplémentaire, Madame [O] et Monsieur [E] ne sauraient soutenir que cette modification du contrat d’origine relève de l’initiative de la Société [Localité 3] PIERRE;

Qu’en outre, cette modification a nécessité l’établissement de nouveaux plans;

Que le caractère tardif allégué par les demandeurs, quant au dépôt des pièces concernant la demande de permis de construire, ne peut donc constituer une faute imputable au constructeur;

Attendu qu’il résulte de l’avenant conclu le 24 février 2023, que le tout à l’égout a été remplacé par un puisard, moyennant un surcoût de 30.950 euros;

Que, cependant, alors même que cette modification entraînait une dépense supplémentaire pour les maîtres de l’ouvrage, ceux-ci ont néanmoins signé l’avenant et n’ont pas résilié le contrat en raison de cette augmentation du prix convenu;

Que, dans ces conditions, ils sont mal fondés à reprocher désormais à la Société [Localité 3] PIERRE un défaut de chiffrage et de conception de la maison;

Que, d’ailleurs, par courrier adressé à la Société [Localité 3] PIERRE le 22 avril 2023, Madame [O] et Monsieur [E] ont sollicité du constructeur le remboursement de l’acompte versé, en motivant cette demande uniquement par le fait qu’ils s’étaient vu opposer un refus de permis de construire de la part de la Mairie, refus qui les avait amenés à interrompre leur projet, sans qu’il ne soit question d’une abstention fautive reprochée au constructeur;

Attendu, également, que la demande de permis de construire, déposée le 18 novembre 2022 et complétée le 9 mars 2023, a été refusée par arrêté du Maire de [Localité 6] en date du 28 mars 2023, au motif que, au regard de la topographie du terrain, des travaux d’affouillement étaient nécessaires pour rendre accessible le terrain à bâtir et qu’en l’absence de référence aux travaux d’aménagement, la conformité au PLU des affouillements projetés ne pouvait plus être vérifiée;

Que, cependant, il sera rappelé que la seule obligation du constructeur consiste à constituer le dossier de demande de permis de construire et, s’il y a lieu, celui des autres autorisations administratives dans le délai de deux mois à compter de la signature du contrat;

Or, attendu que la demande de permis de construire a été déposée le 18 novembre 2022, soit dans le délai de deux mois à compter du 19 septembre 2022;

Que les pièces complémentaires demandées par la Mairie de [Localité 6] le 6 décembre 2022 ont été transmises dans le délai réglementaire de trois mois;

Que l’avenant conclu le 24 février 2023 a été également transmis à la Mairie dans les premiers jours du mois de mars 2023;

Qu’en tout état de cause, dans la mesure où le délai de réalisation des conditions suspensives prévues au contrat de construction de maison individuelle -et notamment d’obtention du permis de construire- était de 36 mois, Madame [O] et Monsieur [E] étaient encore recevables à déposer une nouvelle demande de permis de construire pendant plus de deux ans;

Mais attendu surtout, qu’il résulte d’un mail adressé par Monsieur [J] [Z], de la Société [Localité 3] PIERRE, au notaire chargé de la vente du terrain, le 28 mars 2023, que le permis de construire n’a pas été obtenu en raison d’une “infaisabilité” technique du projet qui ne pouvait trouver de solution -ou moyennant des coûts supplémentaires ne pouvant être supportés par Madame [O] et Monsieur [E]- cette difficulté interdisant la réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire, figurant dans la promesse de vente du terrain;

Que cette attestation de Monsieur [Z] a été produite pour indiquer au notaire le défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire et, par conséquent, la non-réitération de la vente de celui-ci, avec remboursement de l’acompte versé;

Qu’elle ne peut désormais être utilisée à l’encontre de son auteur, pour reprocher au constructeur d’être à l’origine de la résiliation du contrat de construction de maison individuelle;

Qu’en effet, les difficultés techniques dont il est fait état dans ce mail constituent un obstacle à la réalisation du projet, dont il n’est pas justifié qu’il soit imputable au constructeur;

Que, par conséquent, en l’absence d’une faute prouvée contre la Société [Localité 3] PIERRE, tant en ce qui concerne le dépôt de la demande de permis de construire que la conception du projet, Madame [O] et Monsieur [E] sont mal fondés à rechercher la responsabilité contractuelle du constructeur dans la résiliation du contrat de construction de maison individuelle, laquelle est intervenue en raison du défaut de faisabilité du projet et de l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire, ouvrant droit, pour les demandeurs, à la restitution de l’acompte versé lors de la signature du contrat;

Que l’acompte de 15.084 euros a été remboursé à Madame [O] et Monsieur [E] par la Société [Localité 3] PIERRE le 5 juillet 2023;

Que, dès lors, Madame [O] et Monsieur [E] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes présentées dans la présente procédure;

Sur la demande reconventionnelle :

Attendu que la Société [Localité 3] PIERRE sollicite l’indemnisation du préjudice moral qu’elle estime subir en raison de l’action abusive des demandeurs;

Mais attendu, d’une part, que l’exercice d’une action en Justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol;

Qu’en l’espèce, ces éléments ne sont pas démontrés par la Société [Localité 3] PIERRE;

Attendu, d’autre part, que la Société [Localité 3] PIERRE ne démontre pas l’existence ni le quantum du préjudice moral allégué;

Qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

Attendu qu’il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu des situations réciproques des parties, de laisser à la Société [Localité 3] PIERRE la charge de ses frais irrépétibles;

Qu’il convient de la débouter de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déboute Madame [O] et Monsieur [E] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la Société [Localité 3] PIERRE;

Déboute la Société [Localité 3] PIERRE de sa demande à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Condamne Madame [O] et Monsieur [E] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4], le 4 novembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.