TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04203 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDKE

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 13/02/2026

Société HABITAT 77 – OFFICE PUBLIC DE L HABITAT SEINE ET MARNE

C/

Monsieur [U] [J]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Jeanine HALIMI

— Maître Nadiya BOUDIR- COMET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77 – OFFICE PUBLIC DE L HABITAT SEINE ET MARNE

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE substitué par Maître Irène GABRIELIAN, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [J]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparant en personne assisté de Maître Nadiya BOUDIR- COMET, avocat au barreau de PARIS

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 février 2014, la société HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de SEINE ET MARNE, a loué à M. [U] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 5] moyennant un loyer initial révisable de 490,28 euros.

Le 30 septembre 2023, M. [U] [J] a donné congé de son contrat de bail. Le 5 octobre 2023, la société HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de SEINE ET MARNE, a accusé réception de ce congé et a fixé l’état des lieux de sortie le 6 novembre 2023.

Le 14 février 2024, la SA HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de SEINE ET MARNE, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, a donné rendez-vous au locataire le 23 février 2024 pour un état des lieux du logement.

Par mail du 16 février 2024, M. [U] [J] a répondu qu’en l’absence du bailleur le jour de l’état des lieux prévu le 6 novembre 2023, il avait remis les clefs à la société HABITAT 77 le 16 novembre 2023 dans leur bureau de [Localité 6] et avait quitté le logement.

Un état des lieux non contradictoire, en l’absence du locataire, a été dressé le 23 février 2024.

Par courrier daté du 28 janvier 2025, la société bailleresse a mis en demeure le locataire de lui payer la somme de 17 452,61 euros au titre du solde locatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, elle a sommé M. [K] [J] de payer cette somme.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, la SA HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de SEINE ET MARNE a fait assigner M. [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun aux fins de condamner M.[U] [J], sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à la somme de 17 452, 61 euros à titre de son solde locatif

— à la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts eu égard à la résistance abusive à régler les loyers

— à la somme de 330 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 2 décembre 2025, après renvoi.

A cette audience, la SA HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de SEINE ET MARNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures aux termes desquelles elle sollicite la condamnation de M. [U] [J], à la somme de 4 759,35 euros à titre de solde de son compte locatif, 5 000 euros à titre de dommages et intérêts eu égard à sa résistance abusive à régler les loyers, 330 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle était bien présente à l’état des lieux fixé initialement le 6 novembre 2023 mais que le locataire a refusé de restituer les clefs tant que le dépôt de garantie ne lui était pas remis. Elle fait valoir qu’il ne rapporte nullement la preuve de la restitution des clefs au bailleur . Elle rappelle que la remise des clefs ne peut s’effectuer par le dépôt dans une boite aux lettres car cela ne permet pas au bailleur d’identifier le locataire à l’origine de la remise. Elle conclut que le locataire est redevable d’une somme total de 4 844, 35 euros au terme du solde locatif arrêté au 23 février 2024, date de l’état des lieux, ainsi que d’une somme de 460 euros au titre des réparations locatives.

Convoqué par acte remis à l’étude de commissaire de justice, M. [U] [J] comparait, assisté de son conseil. Par des conclusions développées à l’audience, il sollicite le débouté des demandes de la société bailleresse, sa condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral pour procédure abusive, l’exclusion de l’exécution provisoire, la condamnation de la société bailleresse à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il a donné congé de manière régulière et qu’il est parti définitivement du logement à compter du 6 novembre 2023, de sorte qu’il n’est pas redevable des sommes réclamées au titre du loyer à compter de cette date. Il insiste sur le fait qu’il s ‘est présenté à l’état des lieux prévu le 6 novembre 2023 auquel le bailleur n’était pas présent, et qu’il a interpellé ce dernier concernant cette absence via leur plateforme en ligne. Il ajoute qu’il a remis les clefs dans la boite aux lettres du siège du bailleur et qu’il appartient au bailleur de prouver l’occupation effective des lieux par le locataire une fois les clefs remises, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il estime que cette procédure en paiement des loyers, initiée presque deux ans après son départ du logement, est abusive et lui cause un préjudice moral et financier.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2026.

La partie défenderesse a été autorisée à produire de nouvelles pièces en cours de délibéré. Le 19 décembre 2025, elle a communiqué par mail deux attestations d’anciens voisins de M. [U] [J] confirmant son départ effectif du logement à compter de novembre 2023. Par mail en date du 9 janvier 2026, la partie demanderesse a répondu aux pièces communiquées. Elle a rappelé qu’il importait peu que le locataire ait déménagé à compter du 6 novembre 2023, la remise des clefs étant l’unique acte permettant de caractériser la libération des lieux et de permettre au bailleur de louer de nouveau son bien.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la demande en paiement de la somme de 4 759,35 euros

Sur les sommes dues au titre des arriérés locatifs et l’indemnité d’occupation

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois notamment sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe à celui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La restitution des biens loués par le preneur matérialise celle des lieux loués. Il ne peut y avoir restitution sans remise de clefs. Le locataire qui conserve les clefs, même sans occuper les locaux, est redevable d’indemnités d’occupation à l’expiration du bail. Il appartient au preneur de rapporter la preuve de la restitution des clefs.

En l’espèce, le preneur démontre avoir régulièrement donné congé le 30 septembre 2023 en respectant le délai de préavis d’un mois applicable en zone tendue. La bailleresse a accusé réception de ce congé le 5 octobre 2023 de sorte que le contrat de bail a été résilié le 6 novembre 2023. Or, le contrat de bail et le décompte produits par la SA HABITAT 77 démontrent qu’à cette date, M. [U] [J] était redevable d’une somme de 2 180,40 euros au titre des loyers et charges impayés, terme du mois d’octobre 2023 inclus.

Le paiement de cette dette locative, s‘élevant à 1 448, 86 euros le 6 octobre 2023, est d’ailleurs réclamé par la bailleresse dans le courrier d’accusé de réception du congé. Le locataire ne justifie nullement avoir contesté ce montant ni avoir payé cette dette par la suite. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2 180,40 euros au titre de l’arriéré locatif, terme du mois d’octobre 2023 inclus.

Le congé étant ainsi valide, si le preneur ne rapporte pas la preuve de remise des clefs, il était occupant sans droit ni titre du bien à compter de la résiliation du bail et redevable d’indemnités d’occupation.

Pour démontrer son départ effectif des lieux, le défendeur produit :

— des quittances de loyer du mois de septembre, octobre, novembre 2023 à son nom démontrant qu’à partir de cette date, il était locataire d’un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7].

— une capture d’écran intitulée « historique des sollicitations » au terme duquel une personne réclame la restitution du dépôt de garantie, indique qu’elle s’est présentée à l’état des lieux mais que personne n’était présent. Ce message ne permet toutefois pas d’identifier l’émetteur, le destinataire et sa date d’émission.

— deux attestations de M. [T] [R] et M. [F] [O] se présentant comme des voisins du défendeur lorsqu’il résidait dans le logement litigieux, indiquant qu’il a définitivement quitté les lieux le 6 novembre 2023 et qu’il n’hébergeait personne.

S’il ressort de ces pièces qu’à compter du 6 novembre 2023, le défendeur n’occupait plus le logement litigieux, il ne rapporte pas la preuve de la restitution alléguée des clefs au bailleur le 16 novembre 2023, qui est le seul acte permettant de caractériser la libération du logement. Dans conditions, M. [U] [J] est redevable d’indemnités d’occupation entre novembre 2023 et le 23 février 2024, date de l’état des lieux de sortie. Le montant de l’indemnité d’occupation sera équivalant à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Au regard du décompte produit, M. [U] [J] est redevable d’une somme de 2 118,95 euros au titre des indemnités d’occupation échues entre novembre 2023 et le 23 février 2024 ( qui résulte de la somme totale due le 23 février 2024 soit 4 299,35 euros déduction faite de la somme de 2180,40 correspondant aux loyers impayés terme du mois d’octobre 2023 inclus)

Sur les réparations locatives

En l’espèce, il est produit au débat :

— un état des lieux d’entrée contradictoire établi le 18 février 2014

— un état des lieux de sortie non contradictoire amiable établi le 23 février 2024, signé uniquement par le bailleur.

— des factures émises par le bailleur pour la remise en état du logement litigieux entre le 5 et 16 août 2024

L’absence d’état des lieux de sortie contradictoire, ou de procès-verbal de constat d’un commissaire de justice, ne permet pas de retenir les constatations figurant sur l’état des lieux de sortie produit et donc de les comparer avec l’état du logement décrit dans l’état des lieux d’entrée. Par ailleurs, la bailleresse ne verse aucun autre élément au débat relatif au mauvais état du logement. Dès lors, il n’est pas démontré que les dégradations sont imputables à la locataire de sorte que les prestations effectuées dans le logement après le départ de la celui ne sauraient être mises à sa charge.

La demande en paiement de la somme de 460 euros au titre des réparations locatives formées par la SA HABITAT 77 sera donc rejetée.

II. Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, la SA HABITAT 77 sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

III. Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 2000 euros pour procédure abusive

Il ressort des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

En l’espèce, l’instance a été introduite le 4 juillet 2025, après deux mises en demeure infructueuses en date du 28 juillet et 24 mars 2025. Dès lors, au regard de la solution du litige, cette procédure ne saurait être qualifiée d’abusive.

M. [U] [J] sera donc débouté de sa demande.

IV Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[U] [J] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de sa condamnation aux dépens, [U] [J] sera débouté de sa demande formée en application de l’article précité et condamné à verser à la demanderesse la somme de 330 €.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [J] à verser à la société HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de SEINE ET MARNE la somme de 2 180,40 euros au titre de l’arriéré locatif, terme du mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [U] [J] à verser à la société HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de SEINE ET MARNE la somme de 2 118,95 euros au titre des indemnités d’occupation échues entre novembre 2023 et le 23 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [U] [J] à verser à la société HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de SEINE ET MARNE une somme de 330,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [J] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.