TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SARLAT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 25/00139

DOSSIER N° : N° RG 25/00040 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C4RC

CODE NAC :5AA

JUGEMENT DU 10 Décembre 2025

Par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025,

Nous Madame Cécile RUZÉ, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Bergerac, juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sarlat, assistée de Madame Sylvie PINQUIER, greffier

Après débats à l’audience publique du 08 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEUR :

Madame [L] [F] épouse [Z], demeurant 65 rue de l’Usine – 47360 ST SARDOS

comparante en personne

ET

D’autre part,

DÉFENDEURS :

Madame [D] [T], demeurant 8 rue Montaigne – 24260 LE BUGUE

représentée par Monsieur [U] [M], muni d’un mandat écrit

Monsieur [U] [M], demeurant 8, rue Montaigne – 24260 LE BUGUE

comparant en personne

Formule exécutoire délivrée le :

à : Mme [F] ép [Z]

Copie conforme délivrée le :

à : Mme [T] ET M. [M]

EXPOSE DU LITIGE

Faits :

Vu le contrat de bail conclu le 1er décembre 2019 entre Madame [L] [Z], née [F] (le bailleur), d’une part, et Monsieur [U] [M] et Madame [D] [T] (la partie locataire), d’autre part, relatif à un logement situé 8 Rue Michel Montaigne 24260 LE BUGUE, moyennant un loyer mensuel de 600 euros;

Vu le commandement de payer la somme de 3 028 euros, adressé par le bailleur à la partie locataire le 30 avril 2024 ;

Vu l’assignation délivrée le 09 janvier 2025 à la requête de Madame [L] [Z] contre Monsieur [U] [M] et Madame [D] [T] pour l’audience du 18 mars 2025 devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BERGERAC aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] et Madame [T] et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [M] et Madame [T] au paiement des sommes suivantes :

* 6 086 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges au 15 décembre 2024;

* une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail;

* 650 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

Vu la décision du Juge des Contentieux de la Protection de BERGERAC du 18 mars 2025 se déclarant territorialement incompétent au profit du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de SARLAT ;

Vu l’appel du dossier à l’audience du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de SARLAT du 03 septembre 2025 et le renvoi de l’affaire à l’audience du 08 octobre 2025, pour production par la demanderesse d’un décompte des loyers impayés précis;

Ouï la demanderesse à l’audience du 08 octobre 2025, indiquant que la dette locative s’élevait à ce jour à la somme de 9 817 euros, échéance d’août 2025 comprise et qu’elle avait formé un recours contre la décision de la Commission de Surendettement imposant un rétablissement personnel au bénéfice de ses locataires ;

Vu les déclarations de Monsieur [M] faisant valoir que la bailleresse n’avait pas pris en compte tous les paiements effectués et contestant le montant réclamé ;

Vu les pièces produites par la bailleresse ;

La décision étant mise en délibéré au 10 décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Attendu en premier lieu qu’il ressort des éléments du débat que la Commission de Surendettement a effectivement décidé le 05 août 2025 d’imposer un effacement total des dettes de Monsieur [M] et de Madame [T] ;

Que cependant, Madame [Z] a contesté cette décision ;

Que les mesures imposées par la Commission de Surendettement ne sont dès lors pas exécutoires et n’ont donc à ce jour pas d’incidence sur la présente procédure.

Sur la demande en paiement des loyers :

Attendu que selon l’article 1103 du Code Civil (article 1134 ancien du même code) les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces produites que Monsieur [M] et Madame [T] n’ont pas payé les loyers dus au titre du contrat de bail en date du 1er décembre 2019 ;

Qu’au jour du commandement de payer en date du 30 avril 2024, il existait déjà une dette locative ;

Que depuis cette date, les locataires ont non seulement omis de payer le solde dû mais ont, en outre, cessé de régler intégralement les loyers échus postérieurement, de telle sorte qu’au jour de l’audience, la dette locative s’élève à la somme de :

20 160 euros (loyers dus en 2023, 2024 et jusqu’au mois d’août 2025, échéance d’août comprise soit 32 mois * 630 euros) soit 20 160 euros ;+

585 euros de taxe d’ordures ménagères

A déduire :

4 206 euros payés par les locataires entre janvier 2023 et le 31 août 2025 (selon analyses de leurs relevés de compte qu’ils ont versés aux débats);7 006 euros payés par la Caisse d’Allocations Familiales, selon décompte produit par la bailleresse

soit un solde de 9 533 euros, échéance d’août 2025 comprise et sous réserve d’un paiement de la Caisse d’Allocations Familiales pour le mois d’août 2025 ;

Qu’il y a donc lieu de condamner solidairement (la solidarité est expressément prévue au contrat) Monsieur [M] et Madame [T] à payer à Madame [L] [Z] la somme de 9 533 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 31 août 2025, échéance d’août 2025 comprise, outre intérêts au taux légal.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que selon l’article 24 la Loi du 6 Juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ;

Qu’en l’espèce, le bail est soumis aux dispositions de la Loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’il contient dès lors une clause résolutoire de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, produisant effet dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet ;

Qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [M] et à Madame [T] le 30 avril 2024, leur enjoignant de payer les sommes dues dans les deux mois ;

Qu’il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans ce délai ;

Que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 1er juillet 2024 ;

Qu’en conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 1er décembre 2019 à compter du 1er juillet 2024 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] et de Madame [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ;

Que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] et Madame [T]:

Attendu qu’aux termes de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur ;

Qu’en l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er juillet 2024 et Monsieur [M] et Madame [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date ;

Qu’il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien ;

Qu’au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi ;

Qu’il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [M] et Madame [T] au paiement de cette indemnité à compter du 1er septembre 2025, date du dernier décompte actualisé, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Qu’en l’espèce, il convient de condamner Monsieur [M] et Madame [T], qui ont succombé à l’instance, au paiement des entiers dépens ;

Attendu que l’article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, il n’est pas établi que Madame [Z] a exposé des frais non compris dans les dépens, l’intéressée n’étant pas assistée d’un avocat.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au Greffe ;

DECLARE recevable la demande de Madame [L] [Z], née [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er décembre 2019 entre Madame [L] [Z], née [F] d’une part, et Monsieur [U] [M] et Madame [D] [T] d’autre part, concernant les locaux situés 8 Rue Michel Montaigne, 24260 LE BUGUE, sont réunies à la date du 1er juillet 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [M] et de Madame [D] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [M] et Madame [D] [T] à verser à Madame [L] [Z], née [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actualisé du loyer, et ce, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [M] et Madame [D] [T] à payer à Madame [L] [Z], née [F] la somme de 9 533 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 31 août 2025, échéance d’août 2025 comprise, outre intérêts au taux légal,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [M] et Madame [D] [T] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 30 avril 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits ;

Et le Président a signé avec le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT