TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

,

[Adresse 1]

,

[Localité 1]

☎ :, [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00031 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGC4

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 27/03/2026

S.D.C. Résidence, [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice, la société OPS 77 SAS, sous l’enseigne Cabinet immobilier LACAZE HENRY – CILH

C/

S.A.R.L. SPINDLES

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Valérie PIGALLE

— S.A.R.L. SPINDLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 27 MARS 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.D.C. Résidence, [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice, la société OPS 77 SAS, sous l’enseigne Cabinet immobilier LACAZE HENRY – CILH,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par Maître Valérie PIGALLE, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. SPINDLES,

[Adresse 3],

[Localité 3]

représentée par M., [V], [G] (Gérant) muni d’un pouvoir spécial

Après débats à l’audience publique du 15 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

la SARL SPINDLES est propriétaire de divers lots de copropriété situés, [Adresse 3] à, [Localité 4].

Le 29 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires Résidence, [Etablissement 1], représenté par son syndic, la société OPS 77 SAS, sous l’enseigne Cabinet immobilier LACAZE HENRY – CILH, a fait assigner la SARL SPINDLES devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner la SARL SPINDLES à lui payer la somme de 3 923,17 €,au titre des charges impayées au 17 décembre 2025,condamner la SARL SPINDLES à lui payer la somme de 800,00 €, à titre de dommages et intérêts,condamner la SARL SPINDLES à lui payer la somme de 684,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner la SARL SPINDLES à lui payer la somme de 1 500,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 janvier 2026.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires Résidence, [Etablissement 1], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à la somme de 3 662,49 €, arrêtée au 15 janvier 2026 et ajoute s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SARL SPINDLES ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété. En réponse aux moyens soulevés par la partie défenderesse, il précise que les convocations et courriers de mise en demeure ont été adressés à l’adresse personnelle du gérant de la société, qui est l’adresse figurant sur le KBIS de l’entreprise ainsi que celle qui a été initialement communiquée au syndicat de copropriétaires. Il ajoute que le syndicat n’a pas le devoir de faire des recherches pour vérifier si l’adresse du copropriétaire a changé et que c’est au débiteur de signaler les modifications de domiciliation. Il souligne également qu’il n’avait aucun moyen de deviner qu’il s’agissait d’une adresse erronée dans la mesure où les accusés de réception des courriers envoyés ont été signés.

La SARL SPINDLES est représentée à l’audience par son gérant M., [V], [G]. Il reconnaît être redevable de la créance réclamée de 3662,49 euros au titre des charges mais refuse de s’acquitter des sommes sollicitées au titre des frais de recouvrement, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles. Il sollicite des délais de paiement et propose d’apurer la dette par des mensualités de 500 euros.

Il fait valoir que les appels de fonds et les mises en demeure ont été envoyés à une adresse familiale où il n’habite pas et que ce sont certainement des membres de sa famille qui ont signé les accusés de réception. Il insiste sur le fait que les courriers auraient dû être envoyée au siège social de la société et non à son adresse personnelle puisque c’est la société qui est copropriétaire. Il expose qu’il n’a aucun revenu actuel, vit au crochet de sa famille, a un enfant et que sa compagne est enceinte.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires Résidence, [Etablissement 1] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que la SARL SPINDLES est propriétaire lot 9 situés, [Adresse 3] à, [Localité 4],un décompte daté du 15 janvier 2026,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 19 juin 2024 et 16 mai 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Par ailleurs, la SARL SPINDLES ne justifie pas de versements éventuellement effectués ou d’erreurs dans le décompte produit.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SARL SPINDLES n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 662,49 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner la SARL SPINDLES au paiement de la somme de 3 662,49 €, au titre des charges dues à la date du 15 janvier 2026, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2021 au 1er trimestre 2026 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 décembre 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires Résidence, [Etablissement 1] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SARL SPINDLES seul, la somme de 180,00 € (correspondant à deux mises en demeure du 15 mai 2025 et 26 février 2025), les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit déjà compris dans les dépens ou des frais irrépétibles dont il est également sollicité l’indemnisation.

Il sera relevé que l’argument du défendeur consistant à refuser de payer ces frais de mise en demeure au motif que les courriers ont été envoyés à une mauvaise adresse n’est pas convaincant. En effet, ce dernier ne justifie pas avoir effectué une notification régulière de l’adresse à laquelle il souhaitait recevoir les convocations et appels de fond au syndicat de copropriétaires, lequel a adressé de manière légitime les courriers à l’adresse figurant sur le KBIS de la société, et ce alors que les accusés de réception revenaient signés. Il sera en outre souligné que le gérant de la société ne pouvait ignorer que son entreprise était redevable de charges en tant que copropriétaire et qu’il ne s’est aucunement inquiété de cette obligation pendant les cinq dernières années, contraignant le syndicat de copropriétaires à lui envoyer des relances.

Par conséquent, la SARL SPINDLES sera condamnée à payer la somme de 180,00 € au syndicat des copropriétaires Résidence, [Etablissement 1] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 décembre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires Résidence, [Etablissement 1] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de la situation financière délicate évoquée par le défendeur et en considération de la proposition d’apurement faite par ce dernier, il convient de faire droit à la demande de la SARL SPINDLES et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en mensualités de 500,00 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour la SARL SPINDLES de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires Résidence, [Etablissement 1] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la SARL SPINDLES, qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires Résidence, [Etablissement 1] la somme de 1 200,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL SPINDLES à verser au syndicat des copropriétaires Résidence, [Etablissement 1], représenté par son syndic, la société OPS 77 SAS, sous l’enseigne Cabinet immobilier LACAZE HENRY – CILH, la somme de 3 662,49 €, au titre des charges dues à la date du 15 janvier 2026, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2021 au 1er trimestre 2026 incluses, ainsi que la somme de 180,00 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2025 ;

AUTORISE la SARL SPINDLES à s’acquitter de ces sommes en 7 mensualités de 500,00 € chacune outre une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires Résidence, [Etablissement 1], représenté par son syndic, la société OPS 77 SAS, sous l’enseigne Cabinet immobilier LACAZE HENRY – CILH, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL SPINDLES à verser au syndicat des copropriétaires Résidence, [Etablissement 1], représenté par son syndic, la société OPS 77 SAS, sous l’enseigne Cabinet immobilier LACAZE HENRY – CILH, la somme de 1 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL SPINDLES aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.