RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 21/02954 – N° Portalis DBXU-W-B7F-GUWD

NAC : 51D Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 28 JANVIER 2025

DEMANDEUR :

Madame [O] [D] épouse [J]

née le 29 Novembre 1969 à [Localité 15],

De nationalité française,

demeurant [Adresse 10]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Quentin ANDRE, membre de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEUR :

S.C.I. CCLB

Dont le siège social est sis :

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Céline GRUAU, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Anne TUGAUT, membre de la SELARL EKIS AVOCATS, avocat au barreau du HAVRE (avocat plaidant)

PARTIE INTERVENANTE FORCÉE

S.C.I. ACAF

Immatriculée au RCS de CHATEAUROUX sous le n°338 559 495

Dont le siège social est sis :

[Adresse 2]

— [Localité 8] [Adresse 12]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Lucile MATRAND, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Thierry DECRESSAT, membre de la SELARL AVELIA AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS (avocat plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

— Madame Marie LEFORT, Présidente,

— Madame Anne-Caroline HAGTORN, Juge

— Madame Louise AUBRON-MATHIEU, Juge placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Rouen, déléguée aux fonctions de juge au tribunal judiciaire d’Evreux .

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DEBATS :

En audience publique du 12 Novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— rédigé par Madame [E] [X],

— signé par Madame Marie LEFORT, première vice-Présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique en date du 29 août 1986, la Sci Cclb a conclu un bail à construction avec la Sccv Les Peupliers portant sur un terrain sis à Louviers, cadastré section AW n° 177,179,181 et [Cadastre 6], dans le cadre d’un projet de construction et d’exploitation d’un centre commercial dénommé [Adresse 13].

Le bail a été conclu pour une durée de 35 ans arrivant à échéance le 29 août 2021.

Par acte authentique en date du même jour, la Sccv Les Peupliers a également conclu avec M. [R] un bail à construction portant sur les parcelles cadastrées AW [Cadastre 9], [Cadastre 3] et [Cadastre 5], pour une durée de 35 ans arrivant à échéance le 29 août 2021. La Sci Cclb est devenue propriétaire de ces parcelles à compter du 7 mai 1992 suite à une promesse de vente de M. [R].

Par acte en date du 3 septembre 1986, la Sccv Les Peupliers a cédé à la Sci Acaf la quote-part indivise des droits au bail sur les lots n° 6 à 20 du bâtiment A correspondant à des locaux commerciaux.

La Sci Acaf, preneur à construction, a loué les différents locaux commerciaux du centre commercial édifié.

Mme [O] [J] exploite au sein de la galerie marchande du centre commercial un fonds de commerce de maroquinerie, cadeaux et accessoires (enseigne L’Iguane lot n° 19) acquis par acte en date des 27 et 30 juin 1995 dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Jack Daniels Expansion, en même temps que le droit au bail portant sur les locaux.

Par acte sous seing privé du 10 octobre 1995, la Sci Acaf et Mme [J] ont conclu un renouvellement du bail d’une durée de 9 années à compter du 1er novembre 1995, arrivant à échéance le 31 octobre 2004.

Ce bail a été tacitement reconduit après le 1er novembre 2004.

Par courrier du 9 avril 2021, la société Acaf a informé Mme [J] que son bail commercial prendrait fin le 29 août 2021 par l’effet du terme du bail à construction conclu avec la société Cclb, lui indiquant que la conclusion d’un nouveau bail commercial avec cette société s’imposerait faute de quoi elle devrait quitter les lieux.

Par courrier du 22 avril 2021, Mme [J] par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué à la société Cclb que l’expiration du bail à construction n’avait aucune incidence sur la poursuite du bail commercial dès lors qu’elle s’était engagée dans le bail commercial initial du 7 novembre 1986 à maintenir dans les locaux les preneurs des baux commerciaux en cours à cette date. Elle a ainsi sollicité la conclusion d’un nouveau bail aux conditions antérieures du précédent, ce à quoi la société Cclb n’a pas donné suite.

C’est dans ce contexte que par acte en date du 8 octobre 2021, Mme [J] a fait assigner la société Cclb devant ce tribunal aux fins de se voir reconnaitre le bénéfice d’un bail commercial et par conséquent, voir prononcer, sous astreinte, la conclusion d’un contrat de bail par la société Cclb.

Par acte du 1er mars 2022, la société Cclb a fait assigner en intervention forcée la société Acaf.

Les deux instances ont été jointes.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 septembre 2023 et a fait l’objet d’une révocation à l’audience de fixation du 12 septembre 2023 à la demande des parties.

La clôture a été prononcée le 17 juin 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par Rpva le 13 mars 2024, Mme [J], au visa de l’article 145-1 du code de commerce, demande au tribunal de :

A titre principal,

juger que la société Cclb est, depuis le 29 août 2021, liée par un bail commercial d’une durée de 9 années, dans les mêmes conditions que celui du 7 novembre 1986 et renouvelé en 1995, soit avec un montant de loyer mensuel applicable pour la période annuelle du 1er novembre 2020 au 30 octobre 2021 d’un montant de 1 245,24 euros HT, avec clause d’indexation sur l’indice des loyers au 1er novembre de chaque année, une provision sur charge de 60,98 euros et l’absence de soumission des charges à la TVA,

ordonner à la société Cclb la délivrance de quittances de loyer au fur et à mesure de la perception des loyers et charges,

ordonner la prise en charge par la société Cclb du coût des diagnostics imposés au propriétaire (performance énergétique ; amiante ; état des risques et pollution),

ordonner la prise en charge par la société Cclb du coût de rédaction et des frais d’enregistrement du bail à intervenir, assortir l’obligation de régulariser ce bail d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, à charge de la société Cclb, passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

condamner la société Cclb à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens,

débouter la société Cclb de toutes les fins et conclusions de sa demande reconventionnelle,

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil,

— condamner la société Acaf à lui payer la somme de 93 000 euros en réparation du préjudice lié à la perte de son fonds de commerce, outre celle de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance.

En substance, elle fait valoir que :

— les dispositions de l’article L251-6 du code de la construction et de l’habitation dont se prévaut la société Cclb, selon lequel les baux consentis par le preneur au bail à construction s’éteignent à l’expiration de ce bail sauf pour les baux d’habitation, n’est pas opposable au preneur d’un bail commercial lequel ne comporte aucune information sur le caractère limité de la durée de ce bail ni sur les conséquences que pourraient comporter pour lui l’expiration du bail à construction ;

— le principe de l’effet relatif des contrats s’oppose à l’application de ces dispositions légales d’ordre public qui ne concernent que la relation contractuelle existant entre les sociétés Cclb et Acaf ;

— la société Cclb a expressément et formellement renoncé à l’application de ces dispositions en intervenant aux différents baux commerciaux consentis par la société Acaf et notamment dans celui consenti à M. [M], le précédent preneur du bail en cause ;

— cet engagement est général et ce dans la mesure où cette clause de renonciation est insérée dans les autres baux commerciaux (cases 7, 6 à 9, 20, 14 et 15) du centre commercial ; que cette clause a été paraphée ou contresignée par M. [C] [B], représentant de la société Cclb et également associé de la société Acaf, dans certains baux, dont celui consenti à Mme [Z], pharmacienne, qui a été maintenu ; que la cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 7 septembre 2023 a retenu l’existence d’un engagement de la société Cclb dans un cas exactement similaire ;

— si elle devait être considérée comme occupante sans droit ni titre, la responsabilité de la société Acaf est engagée au titre du manquement à son devoir d’information sur l’existence du bail à construction et le fait que le bail commercial a été consenti dans ce cadre.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par Rpva le 13 juin 2024, la société Cclb demande au tribunal de :

débouter Mme [J] de l’ensemble de ses demandes ;constater l’occupation sans droit ni titre de Mme [J] à la date de l’expiration du bail à construction, soit au 29 août 2021 ;ordonner que Mme [J] devra quitter les lieux ainsi que tous autres occupants, dans un délai maximum de 30 jours courant à compter de la signification de la décision à intervenir ; et qu’à défaut, elle pourra procéder à son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Mme [J] au paiement d’une indemnité d’occupation, charges et taxe foncière inclus, d’un montant de 26 448,39 euros TTC correspondant à sa dette actualisée au 27 mai 2024 et à parfaire au jour de sa complète libération des lieux ;condamner Mme [J] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2.459,02 euros TTC du 1er juin 2024 jusqu’à sa libération des locaux ;débouter la société Acaf de l’ensemble de ses demandes ;condamner la société Acaf au paiement de toute indemnité réparatrice de tout préjudice de Mme [J] prononcée par le Tribunal judiciaire d’Evreux à l’encontre de Mme [J] en conséquence du manquement dans son obligation d’information ;condamner solidairement Mme [J] et la société Acaf au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au bénéfice de la société Cclb et les entiers dépens de l’instance.

Pour l’essentiel, elle fait valoir que :

les dispositions de l’article L251-6 du code de la construction et de l’habitation sont sans équivoque et confirmées par la jurisprudence constante à savoir que les baux commerciaux consentis par le preneur d’un bail à construction prennent fin à l’échéance de ce dernier ;

Mme [J] était informée de l’extinction de son bail depuis 2017 et n’a jamais soulevé la moindre contestation de sorte qu’elle est de mauvaise foi et occupante sans droit ni titre ;

la société Acaf devait rendre les locaux libres de toute occupation à l’extinction du bail à construction ;

l’existence du bail à construction est évoquée dans le bail consenti au précédent preneur, M. [M] ;

dans tous les cas, l’ignorance du bail à construction pour le preneur du bail commercial n’est pas une exception prévue par les textes applicables ;

elle ne s’est pas engagée contractuellement à maintenir le bail commercial au-delà de l’expiration du bail à construction, n’ayant pas signé ni paraphé la clause d’engagement à cet effet qui est insérée dans le bail initial ; que le seul bail dans lequel elle s’est engagée à reprendre à l’expiration du bail à construction est celui conclu par Mme [Z] qui exploite une pharmacie, en raison des garanties exigées à ce titre par l’Ordre des pharmaciens ; que cette clause type a été insérée par erreur par le rédacteur de l’acte dans les autres baux commerciaux ; que c’est à tort que dans ses arrêts du 7 septembre 2023 et 30 mai 2024 la cour d’appel de Rouen a considéré qu’elle avait signé les clauses de maintien du bail commercial ;

étant tiers au contrat de bail commercial conclu entre la société Acaf et Mme [J], elle ne saurait être obligée à exécuter celui-ci ni à supporter les conséquences de l’extinction du bail pour le preneur.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par Rpva le 17 novembre 2023, la société Acaf demande au tribunal de :

statuer ce que de droit sur les demandes formulées par Mme [J] à l’encontre de la société Cclb,débouter la société Cclb de sa demande en garantie de toutes condamnations qui pourraient être prononcées au profit de Mme [J], ordonner sa mise hors de cause,débouter Mme [J] de sa demande indemnitaire,condamner la société Cclb ou Mme [J] à lui payer la somme de 6 000 euros du chef des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de la présente instance.

En résumé, elle fait valoir que :

la commune intention des parties (Cclb/Les Peupliers) au moment de la conclusion du bail à construction était de poursuivre les baux commerciaux après l’expiration du bail à construction, étant précisé que les deux sociétés partageaient des associés communs en la personne des époux [B] ; que la clause de poursuite des baux commerciaux particulièrement explicite s’insérait dans l’économie générale du contrat de bail à construction et dans la pérennité de l’opération ;

il n’est pas contestable que la société Cclb est intervenue à la signature des différents baux commerciaux consentis au cours de la durée du bail à construction (bail de Mme [W], de Mme [Z], de la société Rémy presse) ;

le bail commercial de Mme [J], s’il ne contient pas la signature de M. [B], contient à tout le moins son paraphe ; que l’existence de la signature de la société Cclb est invérifiable dès lors que celle-ci, qui détient l’original du bail, refuse de le produire ; que l’acte de renouvellement du bail de Mme [J] en date du 10 octobre 1995 est paraphé et signé par M. [B] ;

la cour d’appel de Rouen a retenu la responsabilité de la société Cclb dans un arrêt du 7 septembre 2023 transposable à la présente espèce ;

s’agissant de la demande subsidiaire formée par Mme [J] à son encontre, celle-ci ne peut, sans contradiction, à la fois invoquer l’existence de la clause de maintien du bail commercial au-delà de l’expiration du bail à construction qui est insérée dans le contrat de bail initial, et soutenir qu’elle n’avait pas connaissance du bail à construction ; qu’il ne peut dans ces conditions être retenue une faute à son encontre.

SUR CE,

1.Sur la poursuite du bail commercial consenti à Mme [J]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits (ancien article 1134 applicable aux contrats conclus antérieurement au 1er octobre 2016).

En application des articles L251-3 et L251-6 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation dans leur version en vigueur au 29 août 1986, les servitudes passives, privilèges, hypothèques ou autres charges nées du preneur, et notamment, les baux et titres d’occupation de toute nature portant sur les constructions, s’éteignent à l’expiration du bail sauf pour les contrats de bail de locaux d’habitation.

Il en résulte qu’à l’expiration d’un bail à construction, tous les baux commerciaux portant sur les lieux objets de la construction, sont éteints et que cette situation est opposable au preneur d’un bail commercial qu’il ait eu ou non connaissance du bail à construction.

Les parties contractantes peuvent néanmoins déroger à ces dispositions pour autant qu’elles l’aient clairement et de manière non équivoque stipulé au contrat.

En l’espèce, il est constant que le bail à construction conclu entre la société Cclb et la société Les Peupliers aux droits de laquelle est venue la société Acaf expirait le 29 août 2021.

Il en résulte que les baux commerciaux consentis par la société Acaf aux différents preneurs des lots dépendants du centre commercial Le Becquet qu’elle a fait édifier dans le cadre du bail à construction prenaient fin à cette date, peu important qu’ils n’étaient pas arrivés à terme.

S’agissant du bail commercial de Mme [J] portant sur la case commerciale n°19, celle-ci en est titulaire pour l’avoir acquis dans le cadre de la cession du fonds de commerce de maroquinerie, cadeaux et accessoires connu sous l’enseigne « L’Iguane » qui lui a été consentie par M. [G] [M] suivant acte notarié du 27 et 30 juin 1995.

Ce bail a été renouvelé par acte du 10 octobre 1995, pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 1995, tacitement reconduite, de sorte qu’il arrivait normalement à terme le 1er novembre 2022, soit postérieurement à l’expiration du bail à construction.

Ni l’acte de cession du fonds de commerce prévoyant la cession du droit au bail, ni l’acte de renouvellement du bail n’évoquent l’existence du bail à construction et la reprise du bail commercial par le propriétaire à l’expiration dudit bail à construction.

Mme [J] se prévaut néanmoins des dispositions du bail commercial initialement conclu entre la société Acaf et M. [G] [M] le 7 novembre 1986, dans lequel est inséré en fin d’acte (page 8) les dispositions suivantes reproduites ci-dessous in extenso :

« SONT INTERVENUS AUX PRESENTES :

EXPOSE

Sur les terrains tels que défini ci-dessus, la SCCV LES PEUPLIERS est titulaire de deux baux à construction, chacun d’une durée de 35 ans, dont l’un a été consenti par la société civile CCLB et l’autre par Monsieur [V] [R].

Selon les termes du contrat de bail à construction liant la société civile CCLB à la société SCCV LES PEUPLIERS, d’une part, et du contrat de bail à construction liant Monsieur [R] à la SCCV LES PEUPLIERS, d’autre part, il a été convenu que la SCCV LES PEUPLIERS pouvait, entre autres, céder tout ou partie de ses droits à des tiers de son choix, les cessionnaires devant alors s’engager directement envers le bailleur à l’exécution de toutes les conditions du bail à construction conclu entre eux, le cessionnaire se substituant alors purement et simplement au cédant dans ses droits et obligations à compter de l’achèvement du programme convenu.

En conséquence de quoi, à l’expiration du bail à construction, tous baux, toute location ou convention d’occupation quelconque qui aurait été consentis par le bénéficiaire ou ses ayants causes devaient prendre fin de plein droit.

CECI EXPOSE IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT :

Conformément aux conventions de l’exposé ci-dessus, la SCI ACAF a acquis de la SCCV LES PEUPLIERS une partie des droits du bail à construction et ce dans le but de construire un ensemble de cases commerciales qui s’intégreront entre les magasins Intermarché et Bricomarché.

Les locaux seront réservés à des activités de type commercial, libéral ou professionnel.

Les parties aux présentes, le preneur et le bailleur, ont demandé à la société civile CCLB représentée par Monsieur [B], et à Monsieur [R], propriétaire des deux terrains d’intervenir à la signature des présentes.

Par la signature de son représentant légal, la société civile CCLB s’engage d’ores et déjà à maintenir dans les locaux sus désignés, qui seront achetés par le bailleur, la SCI ACAF, les preneurs de tous baux, locations ou conventions d’occupation qui occuperaient les locaux en question à la date d’expiration du bail à construction.

De même, par sa signature, Monsieur [R] s’engage d’ores et déjà à maintenir dans les locaux sus désignés qui seront achetés par le preneur, la SCI ACAF, les preneurs de tout baux, location ou conventions d’occupation qui occuperaient les locaux en question à la date d’expiration du bail à construction.

À cette fin, et par les présentes, la CCLB et Monsieur [R] promettent de louer les locaux considérés dont ils seront devenus propriétaires à la date de l’expiration du bail à construction aux personnes physiques ou morales qui les occuperaient encore à cette date.

Ils promettent en particulier aux preneurs de poursuivre les baux dont ces preneurs seront titulaires à cette époque aux mêmes clauses et conditions que celles stipulées dans les baux qui seront en vigueur ».

Ces dispositions prévoient ainsi, par dérogation aux dispositions de l’article L. 251-3 du code de la construction et de l’habitation dont le contenu est rappelé sous « EXPOSE », que les baux commerciaux en vigueur à la date d’expiration du bail à construction sont poursuivis au bénéfice des preneurs qui les occupent à cette date, aux mêmes clauses et conditions.

Si cette clause insérée dans le contrat de bail commercial cédé à Mme [J] est claire et non équivoque, ni la signature ni le paraphe de la société Cclb ne figurent dans l’acte. Sur ce point qui est discuté par les parties, le tribunal relève que :

— toutes les pages de l’acte contiennent uniquement deux paraphes et une signature laquelle correspond à celle de [G] [M] par comparaison avec la signature apposée sous son nom en dernière page de l’acte ;

— le premier paraphe qui contient les initiales « [I] » correspond nécessairement à celui de [G] [M] ;

— le deuxième paraphe correspond à celui d'[C] [K], représentant à l’époque de la société Acaf, par comparaison avec le paraphe apposé sur d’autres actes produits au dossier auxquels la société Acaf, représentée par [C] [K], était partie (bail commercial conclu avec Mme [E] [Z], bail commercial conclu avec Mme [A] [Y], acte d’acquisition de la quote-part indivise des droits au bail de la Sccv Les Peupliers) ;

— ce deuxième paraphe ne correspond pas à celui de [C] [B], représentant de la société Cclb à la date de l’acte, par comparaison avec ceux apposés sur les deux baux à construction du 29 août 1986, dans lesquels [C] [B] intervenait en qualité de représentant de la Sccv Les Peupliers, ou encore sur l’acte de renouvellement du bail commercial de Mme [J] en date du 10 octobre 1995 ([C] [B] étant devenu à cette date le représentant de la société Acaf pour en avoir acquis les parts sociales), ainsi que sur les statuts mis à jour de la société Acaf au 25 août 2021 (pièces 3 et 13 [J]).

A toutes fins, il sera également relevé que M. [R], indiqué comme intervenant à l’acte de bail commercial, n’a pas signé ni paraphé ledit acte.

Ainsi, à défaut de paraphe et/ou de signature du représentant de la société Cclb, il ne peut être considérée que celle-ci s’est engagée à poursuivre le bail commercial initialement consenti à M. [M] et cédé à Mme [J].

Si Mme [J] et la société Acaf se prévalent d’un arrêt rendu par la cour d’appel de Rouen le 7 septembre 2023 qui a notamment retenu que ce bail commercial était contresigné par le représentant de la société Cclb et par M. [R] (page 11 de l’arrêt), force est de relever que le seul bail commercial du 7 novembre 1986 produit au dossier (pièce 2 [J]) n’est pas contresigné par le représentant de la société Cclb ni par M. [R]. Soit la cour a effectué une analyse erronée des paraphes et signatures figurant sur ce contrat de bail, soit il a été produit devant celle-ci une autre copie de l’acte sur laquelle figurerait le paraphe et/ou le contreseing de la société Cclb, ce qui n’est pas le cas devant le tribunal dans le cadre de la présente instance.

Par ailleurs, si la cour d’appel de Rouen a, dans ce même arrêt, retenu que la société Cclb s’était engagée en vertu de la même clause susvisée à poursuivre d’autres baux commerciaux dépendants du centre commercial Le Becquet, tel le bail commercial portant sur la case commerciale n°20 où est exploité par Mme [L] un fonds de commerce de presse-papeterie, elle s’est fondée sur l’acte de cession du fonds de commerce en date du 10 mars 1997 qui incluait la cession du droit au bail avec la clause de poursuite de celui-ci après l’expiration du bail à construction, qui était signé par le mandataire des parties dont la société Cclb, ce qui n’est pas le cas dans le contrat de bail commercial du 7 novembre 1986.

De même, l’engagement de la société Cclb à poursuivre le bail portant sur la case commerciale n°19 ne peut être déduit du fait qu’elle s’est engagée en vertu de la même clause pour deux autres baux commerciaux, celui consenti à Mme [N] [Z] pour l’exploitation d’un commerce de pharmacie (cases commerciales 6, 8 et 9) d’une part, et celui consenti à M. [P] [H] pour l’exploitation d’un salon de coiffure (case commerciale n°7) d’autre part, dès lors que ces deux actes produits au dossier sont paraphés et/ou contresignés par son représentant (pièce 16 [J] pièce 12 Acaf).

La société Acaf ne peut valablement invoquer la commune intention des parties de poursuivre les baux commerciaux en cours à la date d’expiration du bail à construction, dès lors qu’elle n’a elle-même pas indiqué l’existence de ce bail à construction dans l’acte de renouvellement du bail de Mme [J] et qu’elle ne s’est pas assurée de la signature du représentant de la société Cclb lors de la conclusion du bail commercial avec M. [M].

Enfin, l’engagement de la société Cclb à poursuivre le bail commercial en cause ne peut être déduit du seul fait que son représentant à l’époque de la conclusion du bail à construction, M. [C] [B], était devenu le représentant de la société Acaf qui a signé le renouvellement du bail le 10 octobre 1995 et qu’il était nécessairement au courant de la clause de poursuite du bail insérée dans le bail commercial initial du 7 novembre 1986, le représentant personne physique d’une personne morale ne pouvant s’engager que pour celle-ci qui fait écran à la personne physique.

Il y a donc lieu de considérer que le bail commercial de Mme [J] a expiré le 29 août 2021 et que celle-ci, qui s’est maintenue dans les lieux depuis cette date, est occupante sans droit ni titre.

Mme [J] sera donc déboutée de sa demande de maintien dans les lieux et de ses demandes financières subséquentes et son expulsion sera ordonnée, à défaut d’avoir librement quitté les lieux dans un délai raisonnable de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte laquelle n’est pas de droit.

Mme [J] sera également condamnée à payer à la société Cclb une indemnité d’occupation à compter du 29 août 2021 qui sera fixée à un montant égal au loyer et aux charges tels que prévus dans le bail en vigueur et non selon les nouvelles conditions fixées unilatéralement par la société Cclb qui n’établit pas une évolution des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques du local commercial pour justifier l’augmentation substantielle réclamée tant en ce qui concerne le loyer que le montant et l’étendue des charges.

Si la société Cclb produit pour comparaison les montants des loyers et charges consentis aux preneurs dont les baux commerciaux ont été maintenus, ces montants résultent nécessairement d’un accord négocié entre le bailleur et le preneur, ce qui n’est pas le cas de Mme [J].

Par conséquent et conformément au bail commercial en vigueur (acte de renouvellement du bail du 10 octobre 1995 visant le bail initial du 7 novembre 1986), Mme [J] sera condamnée à payer à la société Cclb, à compter du 29 août 2021 jusqu’à la libération des lieux qui s’effectuera par la remise des clés ou par constat de commissaire de justice, une indemnité mensuelle d’occupation calculée comme suit, à l’exclusion de toute autre charges et taxes :

montant du loyer mensuel applicable pour la période annuelle du 1er novembre 2020 au 30 octobre 2021 : 1 245,24 euros HT, révisé au 1er novembre de chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction trimestriellement publié par l’Insee, l’indice de base étant le dernier publié au 2ème trimestre et l’indice de révision celui du même trimestre de chaque année, montant de la provision pour charges de copropriété : 60,98 euros, régularisé au 31 décembre de chaque année selon décompte annuel établi par le syndic du centre commercial.

Il n’y a pas lieu de condamner la société Acaf à garantir le versement de cette indemnité d’occupation due à la société Cclb. La demande présentée de ce chef par cette dernière, au demeurant nullement étayée, sera rejetée.

Le sort des meubles meublant sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution rappelées au dispositif.

2.Sur la responsabilité de la société Acaf

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Comme relevé précédemment, la société Acaf n’a pas rappelé dans le contrat de renouvellement du bail intervenu le 10 octobre 1995 l’existence du bail à construction et l’expiration du bail commercial au 29 août 2021 alors que ce terme qui déroge à la durée de 9 ans contractuellement fixée conformément aux statuts des baux commerciaux, et qui a été tacitement reconduite, constituait un élément essentiel du contrat qu’elle ne pouvait ignorer.

Elle a donc manqué à son devoir d’information et d’exécution de bonne foi à l’égard de son cocontractant.

Si effectivement, Mme [J] ne pouvait ignorer non plus les termes du bail commercial initial du 7 novembre 1986 dans lequel sont indiqués l’existence du bail à construction et l’extinction de plein droit des baux commerciaux à l’expiration du bail à construction, puisqu’il est fait expressément référence à ce bail initial dans l’acte de cession du fonds de commerce et du droit au bail commercial du 27 et 30 juin 1995 qu’elle a signé, force est de relever que la clause qui a été reproduite in extenso précédemment ne mentionne pas la date de prise d’effet du bail à construction ou sa date d’extinction, et que le preneur du bail commercial pouvait légitimement se méprendre sur la portée de l’engagement de la société Cclb à maintenir les baux commerciaux en vigueur, au vu de la discussion sérieuse qui a été portée devant le tribunal sur ce point.

La responsabilité de la société Acaf est donc engagée à l’égard de Mme [J] qui est bien fondée à obtenir réparation de son préjudice résultant de ce manquement.

Le préjudice subi par Mme [J] correspond à l’impossibilité pour celle-ci de poursuivre le bail jusqu’au terme défini par le contrat de renouvellement du bail, soit le 31 octobre 2022, et à la perte de son fonds de commerce sans indemnité.

Son préjudice sera donc évalué au montant de l’indemnité d’éviction normalement due par le bailleur en cas de refus de renouvellement du bail, prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce.

RG N° : N° RG 21/02954 – N° Portalis DBXU-W-B7F-GUWD jugement du 12 novembre 2024

Conformément à ces dispositions, l’indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement par des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de commerce de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Mme [J] réclame à ce titre la somme de 93 000 euros correspondant à 55 % de la moyenne du chiffre d’affaire TTC des trois dernières années d’exercice (en tenant compte d’une fermeture de deux mois au cours de l’année 2020 suite à la crise sanitaire du Covid 19), conformément au barème de l’administration fiscale.

La société Acaf n’a pas contesté ce calcul qui, expliqué et justifié par les pièces produites par Mme [J] (pièces 19 à 26), sera retenu.

La société Acaf sera donc condamnée à payer à Mme [J] une indemnité de 93 000 euros en réparation de son préjudice.

En revanche, il n’y a pas lieu de conditionner le départ des lieux de Mme [J] au paiement de cette indemnité, laquelle n’est pas liée à l’occupation, mais correspond à l’indemnisation du préjudice subi. Mme [J] sera déboutée de sa demande de ce chef.

3.Sur les frais du procès

La société Acaf qui perd le procès sera condamnée aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à Mme [J] une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du même code et sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il n’est pas inéquitable que la société Cclb supporte la charge de ses frais irrépétibles. Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE Mme [O] [J] de sa demande de renouvellement du bail portant sur un local commercial sis [11] à [Localité 14] (27), case commerciale n°19 d’une surface de 74 m² et de ses demandes accessoires,

DIT que Mme [O] [J] est occupante sans droit ni titre du local commercial susvisé depuis le 29 août 2021 en raison de l’expiration du bail à cette date,

DIT que Mme [O] [J] devra quitter le local commercial susvisé et le rendre libre de toute occupation de son chef et de ses biens, ainsi que de tous autres occupants qui s’y trouveraient, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement,

ORDONNE à défaut de départ volontaire de Mme [J] dans le délai imparti, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [O] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clés ou par constat de commissaire de justice, calculée comme suit, à l’exclusion de toute autre charges et taxes :

montant du loyer mensuel applicable pour la période annuelle du 1er novembre 2020 au 30 octobre 2021 : 1 245,24 euros HT, révisé au 1er novembre de chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction trimestriellement publié par l’Insee, l’indice de base étant le dernier publié au 2ème trimestre et l’indice de révision celui du même trimestre de chaque année, montant de la provision pour charges de copropriété : 60,98 euros, régularisée au 31 décembre de chaque année selon décompte annuel établi par le syndic du centre commercial,

DEBOUTE Mme [O] [J] de sa demande de garantie par la société Acaf de toutes les condamnations prononcées à son encontre en ce les indemnités d’occupation susvisées,

CONDAMNE la société Acaf à payer à Mme [O] [J] une indemnité de 93 000 euros en réparation de son préjudice résultant de l’extinction de son bail commercial,

DEBOUTE Mme [O] [J] de sa demande tendant à conditionner sa libération des lieux au paiement de l’indemnité mise à la charge de la société Acaf,

CONDAMNE la société Acaf aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la société Acaf à payer à Mme [O] [J] une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les sociétés Cclb et Acaf du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente,