TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/02784 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IB4A

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 09/04/2026

Monsieur [O] [W] [E] [Q]

Madame [C] [B] [U] [R]

C/

Monsieur [X] [Y]

Madame [S] [Y]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Mélanie HIRSCH

— [S] [Y]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [W] [E] [Q]

domicilié : chez ALTAREA GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS substituée par Maître Jilla SAOUDI, avocat au barreau de MELUN

Madame [C] [B] [U] [R]

domiciliée : chez ALTAREA GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Jilla SAOUDI, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 10 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 février 2019, M. [O] [W] [E] [Q] et Mme [C] [B] [U] [R] ont loué à M. [X] [Y] et Mme [S] [Y], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation, comprenant un parking (n°9), situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 800,00 € hors charges outre 100,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, M. [O] [W] [E] [Q] et Mme [C] [B] [U] [R] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 016,59 € au titre des loyers et charges arrêtés au 7 janvier 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, M. [O] [W] [E] [Q] et Mme [C] [B] [U] [R] ont fait assigner M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent de :

Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 3 978,03 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Condamner les locataires solidairement au paiement d’une majoration de 10 % conformément aux termes de l’article 14 du contrat de bail,Condamner les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et restitution des clés,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner les locataires solidairement aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 3 juin 2025.

L’affaire a été appelée le 9 septembre 2025, date à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi au 7 octobre 2025 pour constater la reprise du paiement du loyer par les défendeurs.

A cette date, l’affaire a été retenue.

M. [O] [W] [E] [Q] et Mme [C] [B] [U] [R], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 9 855,26 €, au titre des loyers et charges échus au 06/10/2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Ils précisent que la dette est en augmentation et indiquent ainsi s’opposer à tout délai.

Cités par actes délivrés à sa personne pour M. [X] [Y] et à sa personne pour Mme [S] [Y], Mme [S] [Y] est présente munie d’un pouvoir pour représenter M. [X] [Y]. Elle expose avoir payé 1 250,00 € par virement le 2 octobre 2025. Elle explique avoir un crédit en cours pour les études de sa fille et avoir commencé un travail. Elle indique vivre avec son mari.

Ayant été autorisés à produire une note en délibéré sous quinzaine, M. [O] [W] [E] [Q] et Mme [C] [B] [U] [R], représentés par leur conseil, actualisent leur créance le 16/10/2025, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8.605,26 €, au titre des loyers et charges échus au 16/10/2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

À cette date, le juge a décidé la réouverture des débats à l’audience du 10 février 2026 aux fins de clarifier les demandes de M. [O] [W] [E] [Q] et Mme [C] [B] [U] [R], la demande d’acquisition de clause résolutoire n’étant pas reprise dans le dispositif de l’assignation.

A cette date, les demandeurs ont indiqué avoir fait signifier par voie de commissaire de justice des conclusions aux défendeurs et demandent au juge :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location,Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, faire constater et estimer les réparations locatives par commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté s’il l’estime utile, d’un technicien,Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 9827,35 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’à une majoration de 10 % conformément aux termes de l’article 14 du contrat de bail,Condamner les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et restitution des clés,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner les locataires solidairement aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Les demandeurs, représentés par leur conseil, actualisent leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 9.558 €, au titre des loyers et charges échus au 04/02/2026. Ils précisent que plusieurs versements ont été effectués.

Mme [S] [Y] est présente. Elle expose avoir réglé la somme de 1 250,00 € par virement le 5 février 2026. Elle explique avoir des problèmes avec le renouvellement de son titre de séjour et demande des délais.

Ayant été autorisés à produire une note en délibéré sous quinzaine, M. [O] [W] [E] [Q] et Mme [C] [B] [U] [R], représentés par leur conseil, actualisent leur créance le 11/02/2026, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8.308,66 €, au titre des loyers et charges échus au 06/02/2026, terme du mois de février 2026 inclus.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 28 janvier 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, leur demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025. La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [O] [W] [E] [Q] et Mme [C] [B] [U] [R] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 11/02/2026, la dette locative de M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] s’élève à la somme de 8.308,66 € (déduction faite du versement de 1.250 euros du 05/02/2026) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient de condamner M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] solidairement au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 24 janvier 2025.

Par application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble, la bailleresse sera déboutée de sa demande de majoration de 10 % en application de la clause pénale du contrat de bail.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Mme [S] [Y] sollicite des délais de paiement mais ne formule aucune proposition concrète et ne justifie pas de la situation financière des défendeurs, empêchant le juge d’envisager des délais de paiement. Elle sera donc déboutée de sa demande.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 25 février 2019 unissant les parties stipule en son article XIV qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 24 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 25 mars 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] n’ont pas réglé pendant de longs mois leur loyer, entraînant de ce fait une dette très importante.

L’expulsion de M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Il sera précisé que la solidarité n’a pas été demandé par le conseil des demandeurs.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [O] [W] [E] [Q] et Mme [C] [B] [U] [R] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] à verser à M. [O] [W] [E] [Q] et Mme [C] [B] [U] [R] la somme de 8.308,66 € (décompte arrêté au 11/02/2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 24 janvier 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 février 2019 entre M. [O] [W] [E] [Q] et Mme [C] [B] [U] [R], d’une part, et M. [X] [Y] et Mme [S] [Y], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6], ainsi que le parking, sont réunies à la date du 25 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] [W] [E] [Q] et Mme [C] [B] [U] [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] à verser à M. [O] [W] [E] [Q] et Mme [C] [B] [U] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [O] [W] [E] [Q] et Mme [C] [B] [U] [R] de leur demande de majoration en application de la clause pénale du contrat de bail ;

DÉBOUTE M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] de leur demande de délais ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] in solidum à verser à M. [O] [W] [E] [Q] et Mme [C] [B] [U] [R] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.