TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

☎ :, [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05124 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGCW

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 27/03/2026

S.D.C., [Adresse 2], [Adresse 3], [Localité 3], [P], [Localité 4] représenté par son Syndic IMMO DE FRANCE PARIL ILE DE FRANCE

C/

Monsieur, [R], [K]

Madame, [V], [E]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Nadia MOGAADI

— , [R], [K]

— , [V], [E]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 27 MARS 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.D.C. IMMEUBLE, [Localité 5], [Adresse 3], [Localité 6] représenté par son Syndic IMMO DE FRANCE PARIL ILE DE FRANCE,

[Adresse 4],

[Adresse 5],

[Localité 7]

représentée par Maître Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur, [R], [K],

[Adresse 6],

[Localité 8]

comparant en personne

Madame, [V], [E],

[Adresse 6],

[Localité 8]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 15 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

M., [R], [K] et Mme, [V], [E] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés, [Adresse 7].

Le 24 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE HAMEAU, [Adresse 8],représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner M., [R], [K] et Mme, [V], [E] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner solidairement M., [R], [K] et Mme, [V], [E] à lui payer la somme de 4 260,53 €, au titre des charges impayées dues au 3ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 sur la somme de 2 494,31 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner solidairement M., [R], [K] et Mme, [V], [E] à lui payer la somme de 2 000,00 €, à titre de dommages et intérêts,condamner solidairement M., [R], [K] et Mme, [V], [E] à lui payer la somme de 1 362,53 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 sur la somme de 2 494,31 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner solidairement M., [R], [K] et Mme, [V], [E] à lui payer la somme de 2 000,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 janvier 2026.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE, [Adresse 9] , représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à la somme de 5 321,06 €, arrêtée au 14 janvier 2026.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M., [R], [K] et Mme, [V], [E] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété. En réponse aux moyens soulevés par les défendeurs, ils font valoir que les appels de fond et courriers ont été envoyés à l’adresse des défendeurs. Il souligne qu’aucun règlement n’est intervenu depuis 2023.

Cités par actes remis à l’étude de commissaire de justice pour M., [R], [K] et à l’étude de commissaire de justice pour Mme, [V], [E] , ceux-ci sont présents. Ils ne contestent pas le principe de la créance réclamée au titre des charges impayées, mais précisent ne pas avoir été informés des appels de fonds par courriers. Ils contestent devoir payer les sommes réclamées au titre des frais de recouvrement, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles. Ils sollicitent des délais de paiement et indiquent avoir une fille de 21 ans. M., [R], [K] indique être au chômage et percevoir 1133 euros par mois. Mme, [V], [E] affirme percevoir 1 900 euros par mois en qualité de fonctionnaire.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriétéAux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE, [Adresse 9] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que M., [R], [K] et Mme, [V], [E] sont propriétaires des lots Lots 30,38,39 et 97 situés, [Adresse 10] décompte daté du 14 janvier 2026,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 10 mai 2023 et 29 avril 2025 ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M., [R], [K] et Mme, [V], [E] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5 320,76 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner M., [R], [K] et Mme, [V], [E] au paiement de la somme de 5 320,76 €, au titre des charges dues à la date du 14 janvier 2026, provisions de charges pour la période du 3eme trimestre 2023 au 1er trimestre 2026 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 septembre 2025.

En l’absence de justification de ce que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE, [Adresse 9] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à M., [R], [K] et Mme, [V], [E] seuls, la somme de 120,00 € au titre de la mise en demeure produite aux débats, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit déjà compris dans les dépens ou au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, M., [R], [K] et Mme, [V], [E] seront condamnés à payer la somme de 120,00 € au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE, [Adresse 9] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 septembre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE, [Adresse 9] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation financière des défendeurs et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de M., [R], [K] et Mme, [V], [E] et de leur permettre d’échelonner le paiement de leur dette en 23 mensualités de 220,00 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour M., [R], [K] et Mme, [V], [E] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires IMMEUBLE, [Adresse 9] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M., [R], [K] et Mme, [V], [E] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE HAMEAU, [Adresse 8] la somme de 1 200,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M., [R], [K] et Mme, [V], [E] à verser au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE, [Adresse 9] situé, [Adresse 11], [Localité 3], [Adresse 12], représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de 5 320,76 €, au titre des charges dues à la date du 14 janvier 2026, provisions de charges pour la période du 3eme trimestre 2023 au 1er trimestre 2026 incluses, ainsi que la somme de 120,00 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2025 ;

AUTORISE M., [R], [K] et Mme, [V], [E] à s’acquitter de ces sommes en 23 mensualités de 220,00 € chacune outre une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE HAMEAU, [Adresse 8] situé, [Adresse 13], [Localité 9], représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE , du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M., [R], [K] et Mme, [V], [E] à verser au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE, [Adresse 9] situé, [Adresse 11], [Localité 3], [Adresse 12], représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE , la somme de 1 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [R], [K] et Mme, [V], [E] aux entiers dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.