Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 24/00563 – N° Portalis DBZJ-W-B7I-LA3H

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [H],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valérie DAVIDSON de la SCP HEMZELLEC DAVIDSON, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de METZ, vestiaire : B203

Madame [T] [E],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Valérie DAVIDSON de la SCP HEMZELLEC DAVIDSON, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de METZ, vestiaire : B203

DÉFENDEURS :

Madame [F] [A] [P],

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Jérémy GENY LA ROCCA de la SELARL SELARL GENY LA ROCCA, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de METZ, vestiaire: D505

Monsieur [O] [G] [Z] [N],

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Jérémy GENY LA ROCCA de la SELARL SELARL GENY LA ROCCA, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de METZ, vestiaire: D505

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Débats à l’audience publique du 01 AVRIL 2025

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 27 MAI 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de Justice signifiés en date du 19 novembre 2024, auxquels il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E] ont fait assigner Monsieur [O] [N] et Madame [F] [P] devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, aux fins de voir :

— Juger la demande de Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E] recevable et bien fondée ;

En conséquence :

— Ordonner une mesure d’expertise de l’immeuble acquis par eux et désigner tel expert qu’il plaira au Juge des référés pour y procéder ;

— Condamner solidairement et/ou in solidum Monsieur [O] [N] et Madame [F] [P] au paiement des frais et dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [O] [N] et Madame [F] [P] ont constitué avocat.

Par conclusions enregistrées le 04 février 2025, 25 février et 1er avril 2025, ils demandent de :

A titre principal :

— Rejeter la demande d’expertise judiciaire formulée par Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E] ;

— Débouter Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E] de toutes les demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

— Donner acte à Monsieur [O] [N] et Madame [F] [P] de leurs protestations et réserves, tous droits et moyens réservés, quant à la mesure d’expertise sollicitée ;

En tout état de cause :

— Condamner solidairement Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E] à verser à Monsieur [O] [N] et Madame [A] [P] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E] aux entiers frais et dépens.

Par conclusions enregistrées les 18 février et 18 mars 2025, Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E] reprennent les termes de l’assignation et sollicitent en sus, le débouté de l’intégralité des demandes, fins et prétentions de Monsieur [O] [N] et Madame [F] [P].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

En l’espèce, selon acte de vente en date du 10 octobre 2022, Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E] ont fait l’acquisition d’une maison sise [Adresse 2] à [Localité 10], propriété de Monsieur [O] [N] et Madame [F] [P].

Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E] produisent un rapport d’expertise amiable réalisé le 14 août 2024 à la demande de leur assureur par Monsieur [S] [U], expert au Cabinet ELEX.

L’expert a constaté : « Les toits en terrasse de la cave et du garage sont constitués d’une dalle constituée d’un système poutrelles et hourdis, qui est revêtue d’un carrelage. L’ensemble a été mis en œuvre depuis plus de 10 ans. Des traces de moisissure verdâtre et des spectres d’efflorescence sont visibles en sous-face de la dalle et de certains murs. Ceci est symptomatique d’infiltrations lentes et récurrentes ».

Il a conclu que l’origine des désordres se trouvait dans l’absence de complexe d’étanchéité au sens du DTU 43.1 mais n’a pas pu déterminer l’existence d’un vice caché, aucune photo prise avant la vente n’étant produite.

Il apparaît ainsi que les désordres allégués ne sont pas imaginaires.

Par ailleurs, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). Le point de départ du délai de prescription est le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent d’exercer son action.

Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E] soutiennent avoir constaté les infiltrations en décembre 2022 alors que les deux rapports d’expertise produits aux débats objectivant les désordres ont été établis les 11 et 14 août 2024. La mention faite par le cabinet ELEX dans le rapport du 14 août 2024 et selon laquelle Monsieur [O] [N] aurait décelé un vice caché après deux semaines d’occupation, soit à compter du 27 octobre 2024, ne repose sur aucune constatation objective et ne peut dès lors permettre de retenir cette dernière date comme point de départ du délai de prescription. En conséquence, dès lors que la présente assignation a été délivrée le 19 novembre 2024 et qu’il n’est pas démontré que le vice a été découvert avant le 19 novembre 2022, il convient de juger que la preuve de ce que la prescription invoquée est acquise n’est pas rapportée.

Enfin, si les parties s’opposent sur l’aspect caché des désordres, les rapports amiables diffèrent sur ce point. En effet, Monsieur [X] [K] estime qu’il était clairement visible que les terrasses ne comportaient aucune étanchéité et que les désordres existaient déjà au moment des visites des acquéreurs alors que Monsieur [S] [U] précise, quant à lui, que faute de disposer de photographies des lieux datant du jour de la vente, il ignore si des traces d’humidité étaient déjà visibles.

Dès lors, la mesure sollicitée est d’autant plus justifiée qu’il appartiendra à l’expert désigné de déterminer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte notamment des connaissances de ce dernier.

En conséquence, l’éventuelle action envisagée par les demandeurs n’est pas manifestement vouée à l’échec.

Ainsi, Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E] justifient d’un motif légitime à ce que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire, la mesure présentant un intérêt dans l’hypothèse d’un potentiel litige. Il convient de l’ordonner tous droits et moyens réservés aux frais avancés de Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E].

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le Juge des référés statue sur les dépens.

Il convient de condamner Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E] à les régler dans la mesure où l’expertise est ordonnée à leur avantage sans que le Juge des référés puisse connaître l’issue de celle-ci.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Les responsabilités n’étant pas encore établies, l’équité commande de rejeter la demande de Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E] sur le fondement du Code de procédure civile.

Etant fait droit à la demande d’expertise, l’équité commande de rejeter la demande de Monsieur [O] [N] et Madame [F] [P] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

ORDONNE une expertise de la maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 10] et commet pour y procéder :

Monsieur [V] [W]

ATELIER EKOSLOGIS

[Adresse 7]

[Localité 9]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 11]

Expert auprès de la Cour d’appel de [Localité 12]

avec pour mission de :

— Se rendre sur place sis [Adresse 2] à [Localité 10] après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des vices, non-conformités ou allégations évoqués par les parties demanderesses dans l’assignation et éventuellement dans leurs conclusions ;

— Etablir la chronologie et notamment la (ou les) date(s) de vente du bien immobilier (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.) ;

— Dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;

— Prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans, devis, marchés et autres concernant d’éventuels travaux réalisés dans l’immeuble en relation avec ces vices ou défauts de conformité) ;

— Donner tous éléments concernant la prise de possession de l’immeuble ;

— Examiner l’immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non conformités et allégations des parties demanderesses dans l’assignation ou leurs conclusions ultérieures en produisant des photographies ; en indiquer la nature, l’origine et l’importance ; préciser la cause de chaque allégation des demandeurs ;

— Rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

— Préciser la date à laquelle les acquéreurs ont eu connaissance de ces vices ;

— Indiquer si les acquéreurs pouvaient déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ces derniers, et s’ils pouvaient en apprécier la portée ;

— Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par les vendeurs ;

— Dans l’hypothèse où les acquéreurs entendraient demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), fournir au Tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;

— Dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, préciser dans une « note aux parties » intermédiaire les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;

— S’agissant des non-conformités et allégation des demandeurs, fournir au Tribunal tous éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser, dans une « note aux parties » intermédiaire, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;

— Evaluer les travaux et leur durée ;

— Evaluer les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités et allégations non réparables ;

— Evaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou non-conformités et allégations, en ce compris le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

— A la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties ;

— Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et si nécessaire documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;

INVITE les parties à transmettre à l’Expert, dans un délai de deux mois à compter de la présente ordonnance :

— Leurs écritures : assignation et conclusions ;

— Leurs pièces numérotées et accompagnées d’un bordereau : pièces contractuelles (contrats, conditions particulières et générales, avenants, plans, …), devis, factures, procès-verbaux de réception, attestations d’assurance (« dommages ouvrage », « décennale », responsabilité civile…), éventuels constats d’huissier, rapports d’expertise privé, …. étant précisé que les pièces dématérialisées seront communiquées de manière individualisée, à savoir un fichier PDF par pièce nommé conformément au bordereau);

INVITE l’Expert à suivre les prescriptions ci-après :

COMPTE-RENDU DE PREMIRE VISITE :

Lors de la première visite sur les lieux, l’Expert aura pour mission de :

— dresser une feuille de présence en invitant les parties à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique ;

— apprécier de manière globale la nature et le type des vices et/ou des non-conformités, établir la liste exhaustive des réclamations des parties ; établir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige ;

— dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants ; établir une chronologie succincte des faits ;

— fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de technicien associés ; évaluer le coût prévisionnel de la mesure d’expertise, apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires ;

— et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au greffe du service du contrôle des expertises du Tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion ;

EN CAS DE TRAVAUX URGENTS DE SAUVEGARDE :

Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation du préjudice résultant des vices ou non-conformités et allégations, soit pour prévenir des dommages aux personnes ou aux biens, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au Juge chargé du contrôle des expertises;

Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’Expert et, en l’absence de tout litige à ce sujet, autorise les demandeurs à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à leurs frais avancés, sur le constat dressé par l’Expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise ;

PRÉ-RAPPORT ET RAPPORT :

DIT que l’Expert déposera au greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de dix mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du juge chargé du contrôle des expertises) ;

DIT qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) ;

DIT que, de toutes ses observations et constatations, l’Expert dressera enfin un rapport qu’il adressera aux parties accompagné des annexes (convocation à expertise, notes aux parties, pré-rapport d’expertise, dires des parties, pièces des parties) et qu’il déposera au greffe en deux exemplaires papiers accompagné de ces mêmes annexes et de la preuve par tout moyen de la signification du rapport aux parties ;

DIT que l’Expert déposera ce rapport au greffe de ce Tribunal dans les douze mois suivant l’avis qui lui sera donné de la consignation de l’avance à valoir sur ses honoraires ;

RAPPELLE que pour l’exécution de sa mission l’Expert pourra recourir à la plate-forme sécurisée d’échanges OPALEXE ;

RAPPELLE que, pour l’accomplissement de cette mission, l’Expert aura la faculté de :

— Se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utiles ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’Expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du Code de procédure civile) ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du Code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les nom et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du Code de procédure civile);

— Apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction ;

FIXE à trois mille cinq cent euros (3 500 €) le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert qui devra être consignée par Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E], avant le 27 juillet 2025, sous peine de caducité de la désignation de l’Expert;

INVITE Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E] à consigner la somme sur la plate-forme numérique de la Caisse des Dépôts :

— site : https://consignations.caissedesdepots.fr/ ;

INVITE Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E] à transmettre dès réception le récépissé de consignation au greffe de ce Tribunal ;

APPELLE l’attention des parties sur les dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ainsi libellées :

« À défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner » ;

DIT que l’Expert devra, en toutes circonstances, informer le Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

DIT que si les honoraires de l’Expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser ce Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [N] et Madame [F] [P] de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E] de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] et Madame [T] [E] aux dépens.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le vingt sept mai deux mil vingt cinq par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente