Minute n°2025/531

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 21/02299

N° Portalis DBZJ-W-B7F-JFXH

JUGEMENT DU 06 JUIN 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS – HCC, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [R]

né le 28 Février 1980 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e François BATTLE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D301

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine REEB, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 27 mars 2024 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.

Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

1°) LES FAITS CONSTANTS

La S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS était locataire de locaux à usage commercial dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] depuis le 1er janvier 1991, après reprise du bail daté du 28 août 1986, ayant fait l’objet de plusieurs cessions et renouvellements.

Le loyer s’élevait à la somme de 758,25 euros hors charges, pour des locaux d’une surface de 45 m².

Le 11 juin 2007, le bailleur, M. [Y] [R], a délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2007.

La S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS a retrouvé des locaux à proximité situés [Adresse 2] à [Localité 8] pour lesquels un bail dérogatoire a été contracté le 18 décembre 2007 avec la société BATIMO INVESTISSEMENTS, enregistré au Service des Impôts des Entreprises de [Localité 9], le 19 décembre 2007.

Par acte d’huissier du 28 décembre 2007, le bailleur exerçait son droit de repentir revenant sur le refus de renouvellement précédemment signifié.

Par jugement du 31 mars 2009, le Tribunal de Grande Instance de METZ a :

— déclaré recevable la demande présentée par la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS ;

— dit que le repentir exercé par M. [Y] [R] le 28 décembre 2007 est inopérant ;

— constaté que le bail liant les parties a pris fin le 31 décembre 2007 ;

— dit que la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS a droit à une indemnité d’éviction ;

— ordonné une expertise aux fins de déterminer le montant de cette indemnité ;

— désigné M. [W] [K], expert judiciaire, aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction due à la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS ;

— réservé les droits des parties à conclure après dépôt du rapport d’expertise ;

— rejetté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

— renvoyé l’affaire à une audience ultérieure et réservé les dépens.

Par un arrêt du 5 janvier 2012, la Cour d’Appel de [Localité 8] a confirmé ce jugement.

La S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS a sollicité une reprise d’instance afin que l’expertise judiciaire soit réalisée.

Selon ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 21 décembre 2012, M. [B] [E], expert judiciaire, a été désigné pour exécuter la mission en remplacement de M. [W] [K].

Les opérations d’expertise ont été suspendues, les parties s’étant rapprochées pour tenter de trouver une solution amiable.

M. [E] a déposé son rapport en l’état le 5 juillet 2013.

Par acte d’huissier signifié le 28 janvier 2015, la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS, prise en la personne de son représentant légal, a constitué avocat et a fait assigner M. [Y] [R] devant la Première Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de METZ, au visa de l’artice 263 du Code de procédure civile, aux fins de :

— désigner M. [B] [E], expert judiciaire, avec la mission de compléter le rapport d’expertise établi le 5 juillet 2013 en fonction de la mission confiée par jugement du 31 mars 2009, et notamment de réunir tous éléments permettant d’apprécier le montant de l’indemnité d’éviction, et, de déterminer la valeur du droit au bail au cas où le fonds de commerce serait dépourvu de valeur ;

— dire que l’expert devra déposer son rapport au greffe dans le délai de deux mois de sa saisine;

— réserver les droits des parties à conclure au fond après le dépôt du rapport d’expertise ;

— réserver les dépens.

M. [Y] [R] a constitué avocat le 6 février 2015.

Par ordonnance du 7 septembre 2017, le juge de la mise en état a :

— ordonné une expertise et commis M. [B] [E] pour y procéder ;

— fixé la consignation à la somme de 1.600 € et invité la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS à justifier de son paiement ;

— ordonné le sursis à statuer de la procédure jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

— retiré l’affaire du rôle et dit que l’instance sera poursuivie et reprise à l’initiative du juge ou de la partie la plus diligente après dépôt du rapport d’expertise.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 5 mai 2020.

2°) LA PROCEDURE

Par conclusions de reprise d’instance enregistrées au RPVA le 7 octobre 2021, la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS a constitué avocat et demande au tribunal de céans de :

— condamner M. [Y] [R] à payer à la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS la somme de 60.414,75 € ;

— condamner M. [Y] [R] à payer à la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS une somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamner M. [Y] [R] à payer à la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS en tous les dépens de la procédure, y compris les frais d’expertise judiciaire.

M. [Y] [R] a constitué avocat par acte enregistré au RPVA le 08 octobre 2021.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024, qui a fixé l’affaire à l’audience de juge unique du 27 mars 2024 puis mise en délibéré au 12 juin 2024, prorogée à plusieurs reprises, et rendue le 06 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) LES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives n°3 notifiées à la partie adverse par RPVA le 25 avril 2023, qui sont ses dernières conclusions, la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS , selon les moyens de fait et de droit exposés, demande au tribunal de :

— CONDAMNER M. [Y] [R] à payer à la société HABITAT CONSEIL ET CREDITS la somme de 80.414,75 € ;

— CONDAMNER M. [Y] [R] à payer à la société HABITAT CONSEIL ET CREDITS la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER M. [Y] [R] en tous les dépens de la procédure, y compris les frais de l’expertise judiciaire ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de sa demande, la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS fait valoir que :

— l’expert judiciaire rappelle que l’indemnité principale correspond à une indemnité de déplacement puisque le locataire a déménagé son activité et que l’éviction n’a pas mis un terme à l’exploitation commerciale et au fonds de commerce ;

— il a rappelé la méthodologie d’appréciation de l’indemnité d’éviction et a utilisé de manière classique les deux méthodes du calcul du droit au bail : la méthode de différentiel de loyers et la méthode de la commercialité ;

— mais l’expertise judiciaire est fondée sur des références inexactes et est contredite par l’expertise privée de Mme [X] [T] du 13 décembre 2022, qui chiffre l’indemnité d’éviction à un montant de 74.500 € HT :

— s’agissant de l’indemnité principale : l’appréciation de la valeur locative retenue par l’expert en ce qu’il s’agit d’une valeur marché est inférieure à la réalité. L’emplacement du local est de premier ordre et sensiblement supérieur, avec une bonne visibilité de la Chaplerue dont la qualité de la commercialité est aujourd’hui confirmée.

Le bailleur ne s’y est pas trompé en offrant le renouvellement du bail moyennant un loyer de 1.500 € par mois. L’expert judiciaire n’a pas pris en compte cette valorisation.

Les calculs de l’expert doivent être revus en prenant en compte la valeur marché réelle, correspondant au loyer du bail conclu avec le restaurant “SANTA MARIA” : 18.000 € par an auxquel s’ajoute la taxe foncière de 1.350 €, soit 19.350 € HT/HC/an.

La valeur du droit au bail, selon la pondération des deux méthodes retenues par l’expert et en appliquant les coefficients qu’il a proposé s’établit en conséquence à 61.184,30 € HT.

— s’agissant des indemnités accessoires : elles sont validées, à l’exception de l’indemnité pour trouble commercial qu’il est proposé de retenir conformément à la jurisprudence habituelle de trois mois de loyers et non réduite comme l’a fait l’expert.

Par conclusions récapitulatives n°3 notifiées au demandeur par RPVA le 13 novembre 2023, qui sont ses dernières conclusions, M. [Y] [R] demande au tribunal de :

— HOMOLOGUER le rapport d’expertise en tant qu’il a fixé l’indemnité d’éviction à une somme globale de 23.000 € se décomposant en 18.000 € d’indemnité principale et 5.000 € d’indemnités accessoires ;

— DEBOUTER la société HCC de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société HCC à payer reconventionnellement à M. [Y] [R] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société HCC en tous les frais et dépens, y compris les frais d’expertise.

M. [Y] [R] fait valoir que :

— la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS reproche uniquement à l’expert judiciaire d’avoir retenu une valeur locative inférieure à la réalité en exposant que le local a été reloué dans le cadre d’un bail précaire puis à un restaurant, le “SANTA MARIA”. La réussite et la réputation du restaurant ont pu suffire à simplement amélioré la valeur locative du local transformé en restaurant sans pour autant que l’appréciation valorisée par l‘expert ait été faussée.

La S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS ne saurait retenir une valeur locative supérieure à celle qui a été retenue par l’expert en se servant de la transformation du local et de la valorisation de ce local pour une activité totalement différente.

— Il avait souhaité relouer les locaux pour un loyer mensuel de 1.500 €, mais n’a pas trouvé preneur. Plusieurs baux commerciaux dérogatoires se sont succédés dans le cadre d’activités de prêt-à-porter et les loyers n’ont fait que baisser. Cette partie de la [Adresse 11] n’est pas commerçante pour une telle activité vu son faible passage piéton. On ne peut pas comparer avec une activité de restauration pour laquelle le critère du passage est de moindre importance et pour lequel le mode de calcul est celui des locaux monovalents.

Le local n’est pas davantage valorisé par son emplacement, cette partie de la rue contenait déjà des restaurants et sa visibilité à partir de Chaplerue est particulièrement limitée.

Le fait que le bailleur a lui-même offert le renouvellement du bail moyennant un loyer de 1.500 € ne constitue en aucune manière la preuve d’un quelconque élément objectif de valorisation mais simplement la tentative du bailleur d’obtenir un loyer supérieur.

Le calcul de l’expert ne doit donc pas être modifié et l’indemnité d’éviction proposée par l’expert doit être maintenue, tant pour l’indemnité principale que pour les indemnités accessoires ;

— l’expertise privée de Mme [X] [T] doit être rejetée. Elle intervient postérieurement à l’expertise judiciaire, n’est pas contradictoire et ne saurait donc lui être opposable.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

En vertu des dispositions de l’article L145-8 du Code de Commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

En vertu des dispositions de l’article L145-14 du même code, “ le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait preuve que le préjudice est moindre”.

En l’espèce, la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS s’est vu signifier par voie d’huissier le 11 juin 2007, un congé avec refus de renouvellement de bail et offre d’indemnité d’éviction.

L’indemnité due au preneur doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial et plus précisément le préjudice lié à la perte de l’économie d’un faible loyer en cours par rapport à un loyer d’un local de remplacement au prix du marché.

L’indemnité d’éviction s’articule autour de deux composantes, d’une part l’indemnité principale et d’autre part, les indemnités accessoires.

Au vu des dernières conclusions récapitulatives des parties, il est constant qu’elles s’accordent sur la détermination de la seule indemnité de remplacement suite au déménagement de la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS dans des nouveaux locaux situés à proximité.

L’indemnité d’éviction appréciée à la suite du transfert effectif de l’activité du preneur concomitamment ou postérieurement à la date d’effet du congé, comme c’est le cas en l’espèce, doit prendre en considération le préjudice effectif et justifié, à tout le moins en ce qui concerne les indemnités accessoires, l’indemnité principale découlant de la valeur du droit au bail étant déterminée selon les critères habituels par la méthode dite de différentiel de loyer.

1°) SUR L’INDEMNITÉ PRINCIPALE

Il s’agit ici de déterminer la valeur du droit au bail qui doit être appréciée en prenant en considération exclusivement les locaux dont le preneur doit être évincé : ceci découle d’une abondante jurisprudence qui fait application habituellement de la méthode dite “ de différentiel de loyer”, prenant en considération le prix qui aurait été payé au titre des locaux litigieux par le preneur en cas de renouvellement, et d’autre part la valeur potentielle desdits locaux libres de tous occupants selon les prix de marché, et ce sans versement d’un droit d’entrée.

Un coefficient multiplicateur est alors appliqué au loyer différentiel, applicable selon les caractéristiques et la situation des lieux loués.

La S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS fait état d’un droit au bail portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 1] à [Localité 8] acquis selon acte notarié en date du 20 décembre 1990 pour un montant de 19.818,37 € (130.000 francs).

Il convient tout d’abord de rappeler que l’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 5 mai 2020.

Les parties s’accordent sur la méthodologie d’appréciation de l’indemnité d’éviction utilisée par l’expert judiciaire fondée classiquement sur les deux méthodes du calcul du droit au bail que sont la méthode de différentiel de loyers et la méthode de la commercialité.;

Cependant, la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS conteste l’appréciation de la valeur locative des locaux en la cause, retenue par l’expert judiciaire en ce qu’il s’agit d’une valeur marché inférieure à la réalité, arguant que l’expert judiciaire s’est fondé sur des références inexactes, et qu’en conséquence, la détermination de l’indemnité principale est faussée et contredite par l’expertise privée de Mme [X] [T] du 13 décembre 2022, qui chiffre l’indemnité principale d’éviction à un montant de 74.500 € HT, et non à la somme de fixée de 18.000 € par l’expert judiciaire.

Il convient toutefois de préciser, outre le fait que l’expertise privée de Mme [X] [T] a été sollicitée à la demande de la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, et qu’elle n’est pas contradictoire, que cette expertise privée a été réalisée avec une méthode de calcul de différentiel de loyer faussée.

En effet, dans la méthode dite “ de différentiel de loyer” la valeur du droit au bail résulte de la différence entre le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé, et, le loyer qu’il faudrait payer au prix du marché pour un local équivalent.

Cette méthode de calcul est celle employée par l’expert judiciaire qui a pris en compte le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé, soit un loyer mensuel de 758,25 € qui est le montant du dernier loyer payé par la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS pour le mois de décembre 2007, ou, un loyer annuel de 9.099 € , éventuellement révisé selon l’indice des prix à la construction aux termes du l’acte notarié de cession de droit au bail en date du 20 décembre 1990.

Alors qu’il ressort de l’expertise privée de Mme [X] [T] qu’elle utilise, dans la méthode de différentiel de loyer, le montant du loyer demandé par le bailleur, après son congé avec refus de renouvellement, dans le cadre de l’exercice de son droit de repentir signifié par acte d’huissier en date du 28 décembre 2007, soit un loyer mensuel de 1.500 euros hors taxes et hors charges, ou, 18.000 € par an.

Au vu de ces éléments, il est évident que l’expertise privée est exempte d’objectivité, et, dans ces conditions, elle ne peut être prise en considération dans la détermination de la valeur du droit au bail.

En ce qui concerne la détermination de la valeur locative du marché des locaux commerciaux situés au [Adresse 1], l’expert recours à la notion de valeur locative de locaux équivalents aux locaux évincés selon leurs caractéristiques similaires en surface utile ou pondérée et estimée à la date la plus proche du congé effectif.

Il a de ce fait recours à des références de location à usage commercial dans le secteur de la [Adresse 11] et [Adresse 7] à [Localité 8], à la date du 31 décembre 2007.

Il a ainsi constaté que le prix du marché s’élevait à une moyenne de 311 € du m² hors taxes et par an.

L’expert effectue ensuite une pondération compte tenu de la situation des locaux en la cause, “à l’extrêmité d’une ruelle très peu fréquentée et en dernière position (il n’y a plus de commerce avec vitrine au delà ni en face) et retiendra la valeur locative de marché de 320 € par m² pondéré, hors taxes et par an, au 31 décembre 2007, soit pour les locaux commerciaux situés au [Adresse 1] d’une superficie de 45 m², pondérée à 34 m², un loyer annuel HT au 31 décembre 2007 de 10.880 € (320 € x 34m²), ou, un loyer mensuel HT de 907 €.

Par ailleurs, dans le calcul du droit au bail par la méthode de la commercialité, l’expert judiciaire prend également en compte des correctifs afin de retenir le coefficient de commercialité des locaux à 2.0, et notamment la mauvaise situation des locaux, étant le dernier local commercial dans cette partie de la rue, la faible surface utile, le passage d’une clientèle à destination exclusive dans une zone de chalandise faible, l’absence d’activités commerciales du voisinage immédiat vers la [Adresse 10], de transport et de stationnements à proximité, et des loyers proches du loyer du marché en 2007.

La S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS conteste la pondération réalisée pour la fixation du loyer au prix du marché par l’expert judiciaire arguant que l’emplacement du local est de premier ordre et sensiblement supérieur à ce qui a été apprécié par l’expert, avec une bonne visibilité de la Chaplerue dont la qualité de la commercialité est aujourd’hui confirmée, et que, l’expert judiciaire n’a pas pris en compte cette valorisation comme constituant le prix du marché réel dans le calcul de l’indemnité d’éviction.

Elle fait donc valoir que les calculs de l’expert doivent être revus en prenant en compte la valeur marché réelle, qui correspond au loyer du bail conclu avec le restaurant “SANTA MARIA”, qui a repris le droit au bail le 3 août 2012 pour un loyer annuel de 18.000 € auxquelles s’ajoute la taxe foncière de 1.350 €, soit 19.350 € HT/HC/an, ce loyer étant d’ailleurs celui offert pour un renouvellement du bail à l’occasion de la notification du repentir.

Cependant, la logique d’indemnisation découlant de l’article L. 145-14 du code de commerce, impose que ne soit indemnisé que le préjudice effectivement subi découlant du refus de renouvellement.

Dés lors, lorsque le locataire a quitté les lieux, l’indemnité est évaluée au jour de son départ.

En conséquence, il doit être tenu compte de la situation du marché locatif de locaux commerciaux, de l’implantation des locaux en cause et de la commercialité, ainsi que de leur état, à la date du départ du locataire évincé.

Le fait que le bailleur ait fixé le nouveau loyer proposé lors de l’exercice de son droit au repentir à la somme de 1.500 € HT/HC par mois sans rapporter aux débats d’éléments objectifs justifiant son choix, autre que le bail commercial du restaurant “SANTA MARIA” daté du 3 août 2012 et qui relève d’une catégorie autre de commerce non prévue dans le bail original, est nettement insuffisant pour valoriser le droit au bail, ce d’autant que les locaux ont été reloués pour des loyers inférieurs, successivement le 1er février 2008 puis le 27 février 2009 à Mme [U] [H] pour un loyer annuel HT de 13.200 €, ou 1.100 € par mois pour une activité de vente de prêt-à-porter, le 21 janvier 2010 et le 10 février 2011 à Mme [J] [P] pour un loyer annuel de 7.800 €, ou 650 € par mois, pour la même activité, s’agissant de baux dérogatoires d’une année.

En conséquence, il convient de calculer le droit au bail comme suit :

— par la méthode de différentiel de loyer :

loyer mensuel contractuel au 31.12.2007 : 758,25 €

loyer annuel contractuel : 12 x 758,25 € = 9.099,00 €

loyer de marché pour des locaux équivalents : 34 m² x 320 €/m² pondéré HT/an : 10.880,00 €

différentiel de loyer : 10.880 € – 9.099 € = 1.781,00 €

L’expert judiciaire retient un taux d’intérêt de 2 % afin d’actualiser l’économie de loyer sur 9 ans, ce qui correspond à un coefficient de 8.162 sur les tables financières.

Le montant de la perte du droit au bail s’élève donc à 1.781 € x 8.162 = 14.500 €.

— par la méthode de la commercialité :

En appliquant la grille de coefficients de commercialité de marché à [Localité 8], l’expert judiciaire retient un coefficient de commercialité de 2.0 pour la partie de la [Adresse 11] située entre les [Adresse 12] et [Adresse 6], secteur où se situent les locaux en la cause, d’où le calcul :

loyer de marché annuel : 10.880,00 €

coefficient de commercialité : 2.0

montant de la perte du droit au bail : 21.760,00 €

Et, de fixer la valeur du droit au bail en faisant la moyenne de deux méthodes :

méthode de différentiel de loyer : 14.500,00 €

méthode de la commercialité : 21.700,00 €

soit un total de 36.200,00 €

dont la moitié représente la valeur théorique du droit au bail, soit la somme de 18.100,00 €.

De ce fait,il convient de fixer l’indemnité principale de déplacement à la somme de 18.100 euros.

Dès lors il convient de condamner M. [Y] [R] à payer cette somme à la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS.

2°) SUR LES INDEMNITÉS ACCESSOIRES

a) Tout d’abord, les parties s’accordent pour retenir les montants fixés par l’expert judiciaire en ce qui concerne :

— les frais de déménagement et de réinstallation, selon la facture de la SARL ALLO MANU

DEPANNAGES pour un montant de 190,00 €.

— l’indemnité de remploi pour le local situé [Adresse 2] à [Localité 8], en vertu d’un bail commercial dérogatoire conclu le 18 décembre 2007, avec effet au 2 janvier 2008, pour une durée de 23 mois, calculé comme suit :

loyer mensuel : 800,00 €

provision mensuelle sur charges : 50,00 €

dépôt de garantie : 1.600,00 €

soit un montant total de 2.450,00 €.

b) Le « trouble commercial » est généralement destiné à indemniser la perte de temps subie par les dirigeants de la société preneuse, pour la recherche de nouveaux locaux au détriment de l’activité commerciale, et plus généralement les perturbations subies par l’exploitation, du fait de la perspective

d’un futur déplacement de l’activité correspondant à une indemnisation à hauteur de 3 mois de loyer selon une jurisprudence majoritaire sans que le preneur ait à faire la preuve d’un préjudice précis, dûment quantifié.

La S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS conteste l’évaluation du trouble d’exploitation par l’expert judiciaire, pour un montant de 1.500 € correspondant à 2 mois de loyer.

Et sollicite une indemnité pour trouble commercial résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et de la réinstallation fixée à 3 loyers mensuels en conformité avec une jurisprudence habituelle.

Cependant, s’agissant en l’espèce d’une activité commerciale de conseil et de vente de biens immobiliers, aisément transférable, n’ayant pas nécessité d’importantes opérations de déménagement au vu du montant de la facture de la SARL ALLO MANU DEPANNAGE, dans des locaux à proximité (200 m), et sans travaux de réinstallation ou d’agencement entraînant une longue interruption de son activité, et sans perte de clientèle justifiée, il y a lieu de maintenir l’indemnité réduite proposée par l’expert judiciaire,

dés lors, il y a lieu de fixer l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 1.500 euros,

En outre, il convient d’y ajouter la somme de 1.000 euros correspondant à 15 jours de frais fixes couvrant la période d’inactivité, ce qui n’est pas contesté ;

De ce fait, il convient de fixer le montant des indemnités accessoires à la somme de 5.140 euros.

Dès lors il convient de condamner M. [Y] [R] à payer cette somme à la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS.

3°) SUR LES DEPENS ET L ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’ il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’ il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’ espèce, M. [Y] [R], qui succombe au litige, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, ainsi qu’à régler à la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, aucune considération d’équité ne commande de faire droit à la demande formée par M. [Y] [R] au titre de l’ article 700 du code de procédure civile, il sera donc débouté de sa demande.

4 °) SUR L EXECUTION PROVISOIRE

Aux termes de l’article 515 du Code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Il y a donc lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, Première Chambre Civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Y] [R] à payer à la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 18.100 euros au titre de l’indemnité principale de déplacement ;

CONDAMNE M. [Y] [R] à payer à la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5.140 euros au titre des indemnités accessoires ;

CONDAMNE M. [Y] [R] à payer à la S.A.S HABITAT CONSEIL ET CREDITS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE M. [Y] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [R] aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de la procédure RG I.15/00627 ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 06 JUIN 2025 par Madame Sabine REEB, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président