TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 24/02864 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7G5

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE ALBENIZ situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FRABAT, immatriculée au Registre du Commerce et des Société d’Evry sous le numéro 377 983 762 dont le siège social est [Adresse 3],

Représenté par Maître Thierry PEYRONEL de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocats au barreau de l’ESSONNE, plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [K] [P] [X], demeurant [Adresse 7]

Défaillant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 23 Janvier 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [X] est propriétaire des lots 120 et 157 dépendant de la copropriété RESIDENCE ALBENIZ située [Adresse 1] à [Localité 6].

Par assignation en date du 19 avril 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE ALBENIZ, représenté par son syndic la SAS FRABAT, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

le recevoir en ses fins, moyens et demandes et y faisant droit,condamner M. [K] [X] à lui payer les sommes de :. 22.953,40 euros arrêtée au 2ème trimestre 2024 inclus (appel de charge du 2ème trimestre 2024 et appel fonds alur du 2ème trimestre 2024 inclus), au titre des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2022 sur la somme de 18.873,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

. 1.222,59 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

. 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

condamner M. [K] [X] à lui payer la somme de 1.469,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [K] [X] aux entiers dépens de l’instance,débouter M. [K] [X] de toute éventuelle prétention ou demande contraire,rappeler l’exécution provisoire de droit assortissant le jugement à intervenir.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [K] [X], bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience de juge rapporteur du 23 janvier 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE ALBENIZ produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er trimestre 2021 au 2ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 19 septembre 2019, 25 janvier 2021, 11 juillet 2022 et 19 juin 2023,

— le décompte des charges réclamées, mentionné dans l’assignation, arrêté au 01/01/2024, 2ème appel de fonds 2024 et fonds travaux loi Alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 22.953,40 euros.

Il convient de relever qu’une erreur matérielle entache le décompte, en ce qu’il mentionne, comme dernier appel de fonds celui du 1er trimestre 2024 et fonds travaux alur, alors qu’il s’agit en réalité des appels de fonds délivrés le 20 mars 2024 (« 2ème appel de fonds 2024 » et « 2ème fonds travaux loi Alur 2024 ». En conséquence, il convient d’arrêter les sommes dues au 20 mars 2024.

Au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires RESIDENCE ALBENIZ s’élève à la somme de 22.953,40 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 20 mars 2024, pour la période du 01/01/2021 (1er appel de fonds 2021) au 20/03/2024 (2ème appel de fonds 2024 et 2ème fonds travaux alur) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2022, date de la sommation de payer sur la somme de 18.052,28 euros et à compter du 19 avril 2024, date de l’assignation sur le surplus.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [K] [X] a déjà été condamné par jugement du tribunal de proximité de Longjumeau en date du 29 mars 2021, au titre des charges impayées arrêtées au 19 octobre 2020, 4ème appel de fonds 2020 et fonds travaux alur du 1er octobre 2020 inclus.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété lui incombant, M. [K] [X] a perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et a ainsi causé au syndicat des copropriétaires RESIDENCE ALBENIZ un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, justifiant sa condamnation à lui payer une indemnité de 1.500,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE ALBENIZ sollicite la somme de 1.222,59 au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  150,00 euros, 24/03/2021, honoraires FRABAT prise d’hypothèque, cette formalité, qui concerne la précédente dette, a été prise en compte dans le jugement rendu par le tribunal de proximité de Longjumeau, page 3, sur les frais de recouvrement, paragraphe 2 "Au vu du contrat de syndic, d’une part, et, d’autre part, des mises en demeure du 10 mai et 24 juillet 2019, de la sommation de payer du 9 décembre 2019 et de l’inscription d’hypothèque il convient de considérer que M. [K] [X] est débiteur de la somme de 342,00 euros au titre des frais entrant dans le champ d’application des dispositions précitées de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965".

—  480,00 euros, 09/02/2022 honoraires FRABAT constitution dossier pour huissier (240,00 €) et 13/02/2023 honoraires FRABAT, constitution dossier pour avocat, dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,

—  292,00 euros, 20/04/2023, OIKOS AVOCATS – hono frais inscription hypothèque, qui relèvent des frais irrépétibles, le texte précité ne prévoyant que le remboursement des frais de constitution d’hypothèque avancés par le syndic.

Cependant, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE ALBENIZ justifie des frais suivants :

—  48,00 euros, mise en demeure, 09/09/2021,

—  54,00 euros, relance après mise en demeure, 22/11/2021,

—  198,59 euros, délivrance d’une sommation de payer, 13/04/2022.

En conséquence, M. [K] [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de RESIDENCE ALBENIZ la somme de 300,59 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [K] [X], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

M. [K] [X] sera également condamné à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE ALBENIZ au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [K] [X] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE ALBENIZ la somme de 22.953,40 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 20 mars 2024, pour la période du 01/01/2021 (1er appel de fonds 2021) au 20/03/2024 (2ème appel de fonds 2024 et 2ème fonds travaux alur) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2022 sur la somme de 18.052,28 euros et à compter 19 avril 2024 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE M. [K] [X] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE ALBENIZ la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [K] [X] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE ALBENIZ la somme de 300,59 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [K] [X] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE ALBENIZ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,