AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 04 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00603 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LQYD

Minute JCP n° 25/796

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. J.P.H. – A.A.

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Paul HERHARD, avocat au Barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [K] [H]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [U]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 02 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e Paul HERHARD par voie de case (+ pièces)

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 2 mars 2004, la S.C.I. J.P.H. – A.A. a loué à Madame [K] [H] et Monsieur [N] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 620 € outre 40 € de provision pour charges.

Un état des lieux de sortie a été contradictoirement effectué le 28 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2025, la S.C.I. J.P.H. – A.A. a assigné Madame [K] [H] et Monsieur [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de METZ statuant en référé pour l’audience du 2 octobre 2025.

Elle demande de condamner solidairement les défendeurs, sous bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :

11 821,80 € au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

4450 € au titre du préjudice économique, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens.

La S.C.I. J.P.H. – A.A. expose avoir loué un appartement en bon état selon contrat de bail du 2 mars 2004 alors que l’état des lieux de sortie fait apparaitre des dégradations locatives. Elle expose encore que les locataires sortants ont refusé de communiquer leur nouvelle adresse.

La S.C.I. J.P.H. – A.A. invoque les dispositions de l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie démontre que les dégradations locatives sont imputables aux locataires.

A ce titre, elle se prévaut de travaux réalisés dans l’appartement sans son autorisation :

remplacement de la baignoire par une douche,

mise en peinture des portes vitrées séparant le salon de la salle à manger,

condamnation de la porte de la cuisine donnant sur le couloir,

peinture en noire de la porte d’entrée extérieure qui était blanche,

mise en peinture du sol, de l’escalier et du perron des parties communes,

pose d’un linoléum collé sur le parquet sur toute la surface des pièces.

Elle déplore encore des dégâts dans la salle de bain, sur le carrelage au sol, l’absence de joint sur la faïence murale, ainsi qu’une fenêtre cassée, des traces de colle sur tout le parquet massif causées par la dépose du linoléum et ajoute que le garage a été laissé dans un état déplorable, la porte en ayant été cassée et « bricolée » par les locataires.

Compte-tenu des importants frais de remise en état exposés, elle sollicite la somme totale de 11 821,80 € se décomposant comme suit :

reprise de toutes les peintures : 7726,29 €,

décapage des deux portes vitrées : 352 €,

décapage du sol de la cage d’escalier : 550 €,

mise en peinture de la porte palière : 150 €,

rénovation complète des sols : 1673,81 €,

factures diverses pour la rénovation : 1369,70 €.

La S.C.I. J.P.H. – A.A. fait encore valoir qu’elle a souffert d’un préjudice économique pour n’avoir pu relouer le logement que le 18 décembre 2024 et sollicite dès lors à ce titre une somme correspondant à cinq loyers.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 octobre 2025 en l’absence des défendeurs.

Cités par actes délivré selon procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaissent pas Madame [K] [H] et Monsieur [N] [U].

L’affaire est mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur l’indemnisation des réparations locatives et d’entretien

Aux termes de l’article 7 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En application de ce texte, le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail ; son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

Enfin, si, le locataire est tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des éléments atteints par la vétusté après vingt années d’occupation.

En l’espèce, la S.C.I. J.P.H. – A.A. verse aux débats l’acte de bail ainsi que l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie et un chiffrage des travaux.

Elle produit par ailleurs les éléments suivants :

de nombreuses photographies des portes vitrées peintes en blanc (y compris les vitres), de la porte d’entrée peinte en noir (alors qu’elle était blanche), du sol des parties communes repeint en gris, du parquet comportant de nombreuses traces de colle et se décollant par endroit et du garage,

Devis du 14 septembre 2024 établi par la société ARES PEINTURE : 7726,29 € TTC,

Devis du 24 septembre 2024 établi par la société ARES PEINTURE : 352 € TTC,

Facture du 28 septembre 2024 établie par la société ARES PEINTURE : 550 € HT pour le décapage et nettoyage de la cage d’escalier, 150 € HT pour le ponçage et la mise en peinture de la porte palière,

Facture du 31 octobre 2024 établie par l’enseigne [Localité 7] d’un montant de 1673,81 € pour la remise en état du parquet,

De nombreux tickets de caisse émanant des enseignes CASTORAMA, BRICOMAN, ACTION, IKEA, SUPER U, AUCHAN.

Si les photographies versées permettent d’illustrer les éléments figurant sur l’état des lieux de sortie, il sera rappelé qu’elles ne peuvent, à elles seules, établir l’existence d’une dégradation locative, à défaut de mention dans les états des lieux établis contradictoirement.

Par ailleurs, il ne résulte pas des éléments du dossier que l’appartement ait fait l’objet de travaux de rénovation postérieurement à l’entrée dans les lieux des défendeurs, en 2004. Dès lors, il doit être tenu compte d’un coefficient de vétusté très important, voire total, la location ayant duré plus de 20 ans. Aucune obligation de remise à neuf ne peut être mise à la charge du locataire sortant.

La comparaison des états des lieux contradictoire d’entrée du 2 mars 2004 et de sortie du 28 juin 2024 fait apparaître les éléments suivants, justifiant l’allocation des sommes suivantes :

Demandes formulées

Mentions et photographies de l’état des lieux d’entrée

Eléments de chiffrage

Mentions de l’état des lieux de sortie

Réparations accordées

Reprise de toutes les peintures

Bon état dans toutes les pièces

Devis de 7726,29 €

Traces d’usure, tâches, à finir de rénover, traces

Vétusté de 100%

Décapage des deux portes vitrées

Huisseries salon et salle à manger en bon état

Devis de 352 € TTC

Aucune mention relative aux huisseries

Rejet à défaut de mention dans l’état des lieux de sortie établi contradictoirement

Décapage sol cage escalier

Aucune mention s’agissant d’une partie commune

Facture du 28 septembre 2024, société ARES PEINTURE : 550 € HT

Aucune mention s’agissant d’une partie commune

Rejet à défaut de mention dans les états des lieux d’entrée et de sortie

Mise en peinture porte palière

Dans l’entrée, huisserie en bon état

Facture du 28 septembre 2024, société ARES PEINTURE : 550 € HT

Dans l’entrée, porte en bon état, poignet mal vissée et trace encadrement de porte

Vétusté de 100%

Rénovation complète des sols

Sols :

Dans l’entrée, le salon, les deux chambres, la salle de bain, la cuisine : bon état,

Dans la salle à manger : état d’usage

Facture du 31 octobre 2024 [Localité 7] : 1673,81 €

Sols :

Dans l’entrée, le salon, les deux chambres, la cuisine : sol usé et décollé,

Dans la salle de bain : bon état

Application vétusté à 80 % :

334,76 €

Factures diverses pour la rénovation

Pas de mention

Tickets de caisse

Pas de mention

Rejet à défaut de précision sur la nature des réparations demandées

Total

334,76 €

Il convient de relever qu’il apparaît sur le contrat de bail un dépôt de garantie d’un montant de 1240 €, supérieur à la somme à laquelle la bailleresse peut prétendre, qui doit être déduit des sommes dues au titre des réparations locatives.

En conséquence, la demande en paiement au titre des dégradations locatives sera rejetée.

II- Sur le préjudice économique

Compte-tenu de l’application des taux de vétusté après une location de 20 ans, il apparaît que l’absence de loyers perçus courant 2024 ne résulte pas principalement de l’inexécution par Monsieur et Madame [U] de leur obligation d’entretien du logement, mais de l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts présentée à ce titre par la bailleresse ne pourra qu’être rejetée.

III- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les demandes de la S.C.I. J.P.H. étant rejetées, elle sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La S.C.I. J.P.H. – A.A., condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la S.C.I. J.P.H. – A.A. de sa demande au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE la S.C.I. J.P.H. – A.A. de sa demande au titre du préjudice économique ;

CONDAMNE la S.C.I. J.P.H. – A.A. aux dépens ;

DÉBOUTE la S.C.I. J.P.H. – A.A. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par A. GUETAZ, vice-présidente, et par M. MALOYER, greffière.

La greffière, La vice-présidente,