TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [H] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Benjamin MAJOR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11452 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6T3E

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [V] [L] [S], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Benjamin MAJOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0301

DÉFENDERESSE

Madame [H] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Benjamin PITCHO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1387

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 15 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/11452 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6T3E

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 novembre 2021, Madame [H] [O] a donné à bail à Madame [V] [L] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1175 euros outre 75 euros de provisions sur charges. Un dépôt de garantie de 1175 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Se plaignant de divers désordres et d’un loyer dépassant le plafond autorisé, Madame [V] [L] [S] a donné congé et rendu les clés le 30 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, Madame [V] [L] [S] a fait assigner Madame [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à :

— Communiquer les quittances de loyers et provisions sur charges payés au titre du bail,

— Restituer le solde du dépôt de garantie, soit la somme de 175 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024, majoré de 117,50 euros par mois depuis le 1er novembre 2024 jusqu’au parfait paiement,

— Restituer la somme de 6983,60 euros de trop-perçu de loyer pour la période comprise entre le 1er décembre 2021 et le 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, après avoir fixé le loyer initial au montant du loyer de référence majoré, soit la somme de 969,60 euros par mois hors charge,

— Payer 2550 euros au titre du remboursement des provisions sur charges versées sur la période comprise entre le 1er décembre 2021 et le 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Verser 300 euros en réparation de son préjudice économique lié à l’absence de diagnostic de performance énergétique, et 10000 euros en réparation du préjudice moral, physique et économique lié au dégât des eaux, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

— Payer 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 novembre 2025.

A l’audience, Madame [V] [L] [S], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions, soutenues oralement, par lesquelles elle a réitéré les prétentions de son acte introductif d’instance, sauf solliciter le rejet des prétentions adverses et à réduire à la somme de 633,26 euros sa demande en paiement au titre du remboursement des provisions sur charges versées sur la période comprise entre le 1er décembre 2021 et le 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Madame [H] [O] a été représentée à l’audience par son conseil et a fait viser des écritures, soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité de déclarer les demandes adverses irrecevables, au fond, le rejet des prétentions de Madame [V] [L] [S], sa condamnation à lui payer la somme de 1862,19 euros en réparation des dégradations locatives (1485+198,19+179), sa condamnation à céder sa créance, d’un montant minimum de 2830,18 euros, à son assureur la société ECG, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après la signification de la décision, sa condamnation à lui verser 2000 euros en réparation de son préjudice moral, et sa condamnation au paiement de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera observé qu’il est constant que les quittances de loyers pour la période comprise entre décembre 2021 et septembre 2024 ont été communiquées par Madame [H] [O] à Madame [V] [L] [S] (page 8 des conclusions en défense et pièce en défense n°13). La demande de Madame [V] [L] [S] est en conséquence sans objet et sera rejetée.

De même, il sera relevé que les parties sont d’accord pour convenir que Madame [H] [O] reconnaît être tenue de restituer à Madame [V] [L] [S] la somme de 633,26 euros au titre du trop-perçu dans le cadre de la régularisation de charges (page 13 des conclusions en défense et pièces en défense n°17 et 18). Il sera en conséquence alloué à Madame [V] [L] [S] la somme de 633,26 euros à ce titre.

Par ailleurs, au visa de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Sur la réévaluation du loyer et ses conséquences

S’agissant de l’erreur sur la surface habitable

Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce, Madame [V] [L] [S] a adressé à Madame [H] [O] sa première demande de réévaluation du loyer le 15 novembre 2024. Elle a assigné Madame [H] [O] le 27 novembre 2024. Elle n’a donc pas respecté le délai légal de deux mois s’agissant de sa demande portant sur une erreur sur la surface du bien pris à bail.

En conséquence, l’action de Madame [V] [L] [S] en réévaluation du loyer est irrecevable sur ce fondement.

S’agissant de la violation de la réglementation relative au plafonnement des loyers

Aux termes de l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 5], dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

Il est admis que si ce texte mentionne que la commission départementale de conciliation est compétente pour l’examen des litiges relatifs à l’action en diminution des loyers, cette saisie préalable n’est pas prévue à peine d’irrecevabilité.

En l’espèce, il ressort de l’attestation de surface du 27 septembre 2024 que la superficie du logement objet du litige est de 30,30 m² et non de 40m² comme mentionné dans le contrat de bail. Or, l’arrêté préfectoral 2021-06 du 7 juin 2021 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la Ville de [Localité 6] à compter du 1er juillet 2021, précise que pour les logements de type T2 nu situés dans un immeuble bâti avant 1946 situé au [Adresse 1], le loyer de référence est de 26,7 euros par m² tandis que le loyer de référence majoré est de 32 euros par m².

Dès lors, le bail ne pouvait pas fixer un loyer supérieur à la somme mensuelle de 969,60 euros hors charges (32x303,30) correspondant au loyer de référence majoré. Madame [H] [O] sera par suite tenue à restituer la somme de 6983,60 euros, se décomposant comme suit : 2464,80 pour 2022, 2464,80 euros pour 2023, 2054 euros pour 2024 prorata temporis.

Madame [H] [O] sera condamnée en conséquence à restituer la somme de 6983,60 euros au titre du trop-perçu de loyers durant l’occupation de l’appartement par Madame [V] [L] [S].

Sur le solde entre les parties

Sur les demandes indemnitaires fondées sur l’obligation de délivrance conforme

Aux termes de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment 1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le fait que le preneur ait accepté le logement en l’état ne décharge nullement pas le bailleur de son obligation de délivrance (Ccass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271).

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Il est admis, s’agissant de désordres provenant d’une copropriété ou d’un bien mitoyen, que la responsabilité du bailleur peut être engagée pour trouble de jouissance en l’absence de diligence de sa part : absence d’information à la signature du bail, absence de recherche d’information sur le calendrier des travaux ou la raison de leur suspension malgré les réclamations du locataire, etc. Tel est le cas par exemple en matière de ravalement décidé par une copropriété (CA [Localité 6], 6è ch. B, 2 mars 2006, n°04-10812).

En l’espèce, d’une part, Madame [V] [L] [S] estime que l’appartement était énergivore, ce qu’elle ignorait en l’absence de communication d’un diagnostic de performance énergétique. Madame [H] [O] reconnaît dans ses écritures ne pas avoir communiqué ledit diagnostic. Toutefois, Madame [V] [L] [S] n’établit pas la surconsommation d’énergie éventuelle par rapport à un appartement similaire ni ne démontre que le logement pris à bail serait effectivement énergivore (diagnostic, constat, attestations, etc). Ne procédant que par allégation, elle échoue en conséquence à établir l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité avec le défaut de communication du diagnostic par le bailleur.

D’autre part, il est constant que l’appartement objet du présent litige a connu des dégâts des eaux avant et durant l’occupation par Madame [V] [L] [S], provenant d’appartements voisins. Il ressort de l’état des lieux d’entrée que ces désordres ont été portés à la connaissance de Madame [V] [L] [S] au moment de la signature du bail, puisque Madame [H] [O] s’était engagée à effectuer des travaux sur les murs et le plafond de la cuisine « lorsque les murs seront tout à fait secs ». Dans ce contexte, différents échanges de courriers électroniques produits, en date des 17 octobre 2022, 13 février 2024 et 9 juillet 2024, mettent en évidence que Madame [H] [O] a entrepris des démarches nécessaires auprès du syndic de copropriété pour faire cesser les sinistres. Elle a également saisi un conciliateur de justice le 6 mars 2024. La responsabilité du bailleur ne peut donc pas être caractérisée compte-tenu des démarches entreprises.

En conséquence, la demande indemnitaire de Madame [V] [L] [S], fondée sur le trouble de jouissance invoqué, sera rejetée.

Sur les dégradations locatives et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, Madame [H] [O] invoque la dégradation par Madame [V] [L] [S] du carrelage sol, du mitigeur et patère de la salle de bain ainsi que la disparition des tringles avec porte-embrases. L’état des lieux d’entrée du 30 novembre 2021 fait état d’un sol « ok », outre des « traces de pas » sur le sol du séjour et des « traces de lit » dans une chambre. Il est également noté que la plomberie / sanitaire est « vérifiée ok ». Il est renvoyé en outre à des photographies mais qui ne sont pas annexées à l’état des lieux versé aux débats (pièce n°3 en défense). Il n’est en revanche pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée de l’existence de tringles à rideaux qui seraient laissées à la disposition du preneur, l’appartement étant d’ailleurs loué nu.

L’état des lieux de sortie du 30 septembre 2024 pose que le sol du séjour est « abîmé » et que celui d’une chambre est aussi « abîmé côté lit ». L’item plomberie / sanitaire comporte la mention « ok ». L’état des lieux de sortie renvoie aussi à « des photos sols et chambre » annexées qui présentent un carrelage fissuré et une trace de rayure sur une latte de parquet dans une chambre. Une photographie montre enfin une fenêtre disposant d’une tringle à rideaux. Il n’est relevé en revanche aucune dégradation du mitigeur et du patère de la salle de bain.

La comparaison des deux états des lieux permet donc de mettre en évidence la dégradation d’un carreau de carrelage si bien que la responsabilité de Madame [V] [L] [S] sera dans son principe engagée sur cet aspect. En revanche, sur le sol en parquet d’une chambre, les éléments versés aux débats sont insuffisants pour déterminer si la rayure d’apparence légère dont fait état l’état des lieux de sortie, avec photographie annexée, renvoie ou pas à la mention des traces de lit figurant déjà dans l’état des lieux d’entrée, en l’absence de photographies. De même, rien n’indique que des tringles de rideaux auraient été retirées par la locataire. Aucune pièce matérielle n’établit non plus la dégradation alléguée du mitigeur et du patère de la salle de bain.

Dans ce contexte, sur le montant du préjudice matériel, Madame [H] [O] communique un devis du 17 décembre 2024 portant sur la réfection du carrelage de la cuisine. Or, ce devis porte sur le remplacement d’une superficie de 4m², laquelle est de toute évidence bien supérieure à celle de l’unique carreau de carrelage dégradé, ainsi que sur des plinthes qui n’ont quant à elles pas été dégradées. Dans ces conditions, le montant de l’indemnité sera ramené à plus juste proportion. Il sera alloué à Madame [H] [O], en réparation de l’unique carrelage cassé, la somme de 500 euros de dommages et intérêts, tous types de préjudices confondus.

Madame [V] [L] [S] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 500 euros.

Sur la cession de la créance d’assurance

Aux termes de l’article 1321 du code civil, la cession de créance est un contrat par lequel le créancier cédant transmet, à titre onéreux ou gratuit, tout ou partie de sa créance contre le débiteur cédé à un tiers appelé le cessionnaire. Elle peut porter sur une ou plusieurs créances présentes ou futures, déterminées ou déterminables. Elle s’étend aux accessoires de la créance. Le consentement du débiteur n’est pas requis, à moins que la créance ait été stipulée incessible.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [H] [O] sollicite que Madame [V] [L] [S] lui cède l’indemnité qu’elle aurait perçu de son assureur à la suite des dégâts des eaux. Or, le bailleur n’établit pas que la locataire aurait perçu une quelconque somme au titre des dégâts causés à son bien. Madame [V] [L] [S] verse un rapport d’expertise du 25 mars 2024 mettant en évidence que la réparation des conséquences des dégâts des eaux sur le bien doit s’effectuer en nature, par « l’intervention de l’entreprise partenaire » et non en numéraire. Tout au plus, la locataire a reçu une indemnisation pour les dégâts causés à des objets lui appartenant, à savoir à la lecture dudit rapport, un four et une cafetière.

La demande de cession de créance de Madame [H] [O] sera en conséquence rejetée.

Sur la compensation

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

*Madame [H] [O] est redevable de :

-6983,60 euros en remboursement du trop-perçu de loyers,

-633,26 euros au titre du trop-perçu dans le cadre de la régularisation de charges,

-175 euros correspondant au reliquat du dépôt de garantie (1175 – 1000 déjà restitués),

*Madame [L] [S] est redevable de 500 euros de dommages et intérêts.

Au final, après compensation, Madame [H] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 7291,86 euros (6983,60+633,26+175-500), avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il ne sera pas fait droit à la demande de Madame [V] [L] [S] de condamnation de Madame [H] [O] à hauteur de 117,50 euros par mois depuis le 1er novembre 2024 jusqu’au parfait paiement, correspondant à la majoration en cas de rétention abusive du dépôt de garantie, puisque des dommages et intérêts ont été alloués à Madame [H] [O] au titre des réparations locatives dans le cadre de la présente instance.

Sur les mesures accessoires

Madame [H] [O], qui succombe en raison de sa condamnation au titre du trop-perçu dans le cadre de la régularisation de charges, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à Madame [V] [L] [S] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [H] [O], après compensation, à payer à Madame [V] [L] [S] la somme de 7291,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Madame [H] [O] à verser à Madame [V] [L] [S] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection