TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jérôme DOULET

M [G] [R]

Mme [O] [T] ép [R]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02073 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FLI

N° MINUTE :

1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. ETOILE VICTOR HUGO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme DOULET de la SELARL SOCIÉTÉ D’AVOCATS DMALEX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2316

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [O] [T] épouse [R], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 février 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02073 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FLI

Par acte sous signature privée du 02/11/2018 à effet au 01/12/2018, la SCI ETOILE VICTOR HUGO a consenti à Mme [T] [O] épouse [R] un bail à usage d’habitation pour un appartement situé au [Adresse 2] pour un loyer de 2800 euros et 160 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer a été signifié le 08/10/2024 portant sur une somme de 23 548.95 euros et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 03/02/2025, la SCI ETOILE VICTOR HUGO a assigné Mme [T] [O] épouse [R] et M.[R] [G] aux fins de :

— Voir constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [T] [O] à compter du 9 décembre 2024

— Voir ordonner l’expulsion de Mme [T] [O] et celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier , et ce , sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés volontaires ou forcée

— Voir supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du CPCE

— Voir ordonner la mise en garde meuble du mobilier aux frais et risques du locataire

— Voir condamner Mme [T] [O] à lui payer la somme provisionnelle de 27478. 54 euros d’arriéré locatif au 24 janvier 2025 , janvier 2025 inclus, à parfaire , avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 pour les causes du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus

— Voir ordonner la capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1343-2 du code civil

— Voir fixer , outre les charges , l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du loyer mensuel , sans préjudice des charges , jusqu’à complet déménagement et restitution des clés , à compter de la résiliation du bail

— Voir condamner Mme [T] [O] à lui payer l’indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel :

— Voir condamner Mme [T] [O] à payer à la SCI ETOILE VICTOR HUGO la somme de 1440 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer

— Voir rappeler l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été renvoyée au 07/10/2025.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025 , la SCI ETOILE VICTOR HUGO a assigné M. [R] [G], aux fins de :

— Voir ordonner la jonction de l’instance en intervention forcée avec l’instance principale

— Voir déclarer la SCI ETOILE VICTOR HUGO recevable et bien fondée à appeler à l’instance M. [R] [G]

— Voir dire que l’ordonnance à intervenir sera opposable à M. [R] [G]

— Voir ordonner l’expulsion de M. [R] [G] et celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier , et ce , sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés volontaires ou forcée

— Voir condamner solidairement M. [R] [G] et Mme [T] [O] à lui payer la somme provisionnelle de 31685.89 euros d’arriéré locatif au 10 juillet 2025 , juillet 2025 inclus, à parfaire , avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 pour les causes du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus

— Voir ordonner la capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1343-2 du code civil

— Voir fixer , outre les charges , l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du loyer mensuel , sans préjudice des charges , jusqu’à complet déménagement et restitution des clés , à compter de la résiliation du bail

— Voir condamner solidairement M. [R] [G] avec Mme [T] [O] à lui payer l’indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel :

— Voir condamner in solidum M. [R] [G] avec Mme [T] [O] à payer à la SCI ETOILE VICTOR HUGO la somme de 1920 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer

— Voir rappeler l’exécution provisoire de droit

A l’audience du 07/10 /2025 l’instance sous RG n° 25/07901 a été jointe à l’instance 25/02073. La SCI ETOILE VICTOR HUGO a été représentée et a entendu maintenir ses demandes formées par assignation , en actualisant la dette à 42 078.30 euros au 03/10/2025 , octobre 2025 inclus . Elle ne s’est pas opposée au principe de délais de paiement, mais a fait état d’une absence de paiement des loyers de juillet , août et septembre 2025.

Elle indique que les taxes d’ordures ménagères sont dues et que les frais de commissaire de justice étant déduits la dette sera de 39907.14 euros.

Elle considère que la contestation des défendeurs n’est pas sérieuse sur les paiements de 3100 euros qui n’auraient été décomptés que pour 3000 euros .

Le bailleur s’oppose à des délais pour quitter les lieux, en raison de l’absence de recherche de relogement , du fait de paiement irréguliers , en faisant état de la trêve hivernale en tout état de cause.

Mme [T] [O] épouse [R] et M.[R] [G] ont comparu . Ils ont fait part du dépôt de bilan de Madame [R] en 2019 , puis de M.[R] fin 2023 , et de graves problèmes de santé de M.[R]; ils précisent occuper ce logement depuis 23 ans .

M.[R] ayant un nouvel emploi à compter de septembre 2025 , ils font valoir que leurs revenus seront de 7100 euros par mois ( en produisant l’avis d’imposition 2025 sur revenus 2024 et 2024 sur revenus 2023 ) pour une pension de retraite de M.[R] , des revenus de Mme [R], et la nouvelle rémunération de M. [R] , ce qui leur permettra de reprendre le paiement de leur loyer et d’entamer l’apurement de la dette .

Ils contestent devoir la taxe des ordures ménagères et font état d’un paiement de 3100 euros de février 2024 non déduit, de paiement de 3100 euros et non 3000 euros comme indiqués certains mois .

Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et des mensualités sur 36 mois ; subsidiairement , ils demandent des délais de 12 mois pour quitter les lieux .

Par décision du 27/11/2025 , il a été en vue de résolution amiable du litige selon les termes suivants :

ENJOINT les parties de rencontrer Mme [Z] [W], conciliatrice de justice, qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation

DIT que Mme [Z] [W], conciliatrice de justice recueillera le consentement des parties à une conciliation et en informera le juge par mail au greffe

ORDONNE en cas de consentement des parties une conciliation afin de tenter de rapprocher celles-ci pour les lieux objets du litige situés au [Adresse 2] , en rappelant que le conciliateur de justice peut se rendre sur les lieux et entendre avec leur accord toute personne utile à la compréhension du litige

DIT que la présente décision de conciliation déléguée sera caduque si ce consentement n’a pas été recueilli dans le délai d’un mois à compter de la décision

DIT que Mme [Z] [W], conciliatrice de justice adressera en ce sens aux parties une date de convocation utile et exercera sa mission jusqu’au 31 janvier 2025

RAPPELLE que les constatations du conciliateur et les déclarations qu’il recueille ne peuvent ni n’être produites ni invoquées dans la suite de la procédure sans l’accord des parties , ni les pièces élaborées pendant ce processus

RAPPELLE qu’en application de l’article 1535-4 et 1535-5 du code de procédure civile, le conciliateur tient le juge informé des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission, ainsi que la réussite ou l’échec de la conciliation, et que le juge peut mettre à tout moment fin à la conciliation, à la demande d’une des parties ou à l’initiative du conciliateur, ou d’office si le bon déroulement de la conciliation apparait compromis, ou lorsqu’elle est devenue sans objet , le greffier avisant alors le conciliateur et les parties

RAPPELLE qu’en application de l’article 1533-3 du code de procédure civile le conciliateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion et que si une partie , sans motif légitime ne défère pas à l’injonction de rencontrer le conciliateur de justice , elle peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10000 euros.

RENVOIE la cause et les parties à l’audience ACR référé du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire, Pôle civil de proximité, du

RESERVE les dépens

Mme la conciliatrice de justice a indiqué que les parties recherchaient un accord par mail du 22/12/2025.

Un protocole d’accord transactionnel a été conclu et signé des parties le 12 et 13 janvier 2026 par signature électronique , rappelant les dispositions des articles 1103, 2044 et 2052 du code civil .

A l’audience du 15 janvier 2026, la SCI ETOILE VICTOR HUGO sollicite l’homologation du protocole transactionnel , ou de voir statuer sur ses demandes , en constatant l’accord des parties selon les modalités de ce protocole, pour éviter des difficultés d’exécution relatives à l’expulsion .

Mme [T] [O] épouse [R] et M.[R] [G] sollicitent de voir appliquer le protocole d’accord convenu .

En délibéré , le demandeur expose que le titre exécutoire pour une éventuelle mesure d’expulsion ne peut être constitué par une transaction homologuée en vertu de l’article L411-1 du CPCE . Il demande donc de voir statuer sur ses demandes en reprenant les modalités du protocole transactionnel et en particulier la clause de déchéance en prévoyant expressément l’expulsion en cas de non-respect de paiement à bonne date d’une mensualité à valoir sur l’arriéré ou d’une échéance de loyer courant.

DISCUSSION :

En application de l’article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

En application de l’article 1543 du CPC, sans préjudice des dispositions de l’article 1546, toute partie souhaitant conférer force exécutoire à une transaction ou à un accord, même non transactionnel, issu d’une conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une médiation ou d’une convention de procédure participative peut demander son homologation selon les modalités de la présente section.

En vertu de l’article 1544 du CPC, le juge n’homologue l’accord des parties que si son objet est licite et s’il ne contrevient pas à l’ordre public.

Il ne peut en aucun cas modifier les termes de l’accord qui lui est soumis.

Enfin l’article 1545 du CPC dispose :

La demande d’homologation est formée par requête par l’ensemble des parties à l’accord ou par la plus diligente d’entre elles devant le juge déjà saisi du litige ou devant le juge qui aurait été compétent pour en connaître.

A moins qu’il en soit disposé autrement, elle peut toujours l’être devant le juge déjà saisi du litige.

Le juge statue sans débat sauf s’il estime nécessaire d’entendre les parties.

Le protocole signé entre les parties vaut transaction au sens de l’article 2044 du code civil, pour contenir des concessions réciproques. Son objet est licite et ne contrevient pas à l’ordre public. Il convient de l’homologuer et de lui conférer ainsi force exécutoire.

Sur l’expulsion en cas de non-respect du protocole d’accord :

L’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose :

Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

La transaction qui est un accord contractuel des parties et non une mesure de conciliation déléguée par le juge, saisi du litige tendant notamment à une expulsion, a prévu en cas de non-respect de l’accord de dire que « dans cette hypothèse la SCI ETOILE VICTOR HUGO serait fondée à mettre en œuvre toute mesure d’exécution forcée , et en particulier la mesure d’expulsion ».

La transaction ne permet pas de poursuivre une action en justice sur le même objet selon l’article 2052 du code civil .

Par conséquent , il ne peut être fait droit à la demande tendant à statuer sur l’ensemble des droits dont les parties ont la libre disposition et qui ont déjà fait l’objet du protocole transactionnel homologué.

Mais la demande aux fins d’expulsion en cas de non-respect des modalités de règlement de la dette et de reprise d’effet de la résiliation ( cf. article 7 du protocole) doit être accueillie , les parties ne pouvant pas contractuellement envisager une expulsion, que seul le juge peut ordonner ou décider d’approuver par procès-verbal de conciliation qu’il signe avec les parties ou par conciliation judiciaire déléguée qu’il homologue.

En l’état le protocole transactionnel ne stipule pas une expulsion dont il ne peut convenir mais se limite à rappeler que dans le cas de non-respect des modalités de paiement de la dette et du loyer courant il pourrait être engagé des mesures d’exécution forcée.

Dès lors , il convient d’ordonner en cas de non-respect de l’article 7 du protocole d’accord l’expulsion de Mme [T] [O] épouse [R] et M.[R] [G] et de tous occupants de leur chef , avec assistance de la force publique et d’un serrurier , sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du CPC :

Il convient de statuer sur les dépens et les frais exposés non compris dans les dépens , non convenus au protocole.

Les dépens seront partagés par moitié entre les parties qui conservent leur frais .

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort mis à disposition au Greffe :

HOMOLOGUE le protocole transactionnel signé entre la SCI ETOILE VICTOR HUGO et Mme [T] [O] épouse [R] et M.[R] [G] le 12 et 13 janvier 2026 pour le bail des lieux situés au [Adresse 2]

LUI CONFERE force exécutoire

ORDONNE en cas de non -respect des termes du protocole d’accord transactionnel à l’article 7 , l’expulsion de Mme [T] [O] épouse [R] et M.[R] [G] ainsi que tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier , sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux

PARTAGE les dépens

DIT que chaque partie conserve ses frais en application de l’article 700 du CPC

LE GREFFIER LE PRESIDENT