Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 24/00618 – N° Portalis DBZJ-W-B7I-LCPK

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 MAI 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [G],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Rémi CORNEUX de la SCP CBF, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de METZ, vestiaire : B101

Madame [I] [B] épouse [G],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Rémi CORNEUX de la SCP CBF, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de METZ, vestiaire : B101

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [L] [Y],

demeurant [Adresse 12]

représenté par M^e François BATTLE, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de METZ, vestiaire : D301, avocat postulant, M^e Mathieu SCHWARTZ de l’ASSOCIATION BROCK, LAGARDE ET SCHWARTZ, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de SARREGUEMINES, avocat plaidant

Madame [A] [V] [J] [P] épouse [Y],

demeurant [Adresse 13]

représentée par M^e François BATTLE, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de METZ, vestiaire : D301, avocat postulant, M^e Mathieu SCHWARTZ de l’ASSOCIATION BROCK, LAGARDE ET SCHWARTZ, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de SARREGUEMINES, avocat plaidant

S.A.R.L. L’AGENCE VALENTIN, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frank CASCIOLA de l’ASSOCIATION CASCIOLA ET ZUCK, demeurant [Adresse 14], avocats au barreau de METZ, vestiaire : C401

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Débats à l’audience publique du 18 MARS 2025

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 13 MAI 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de Justice signifiés en date des 18 et 19 décembre 2024, auxquels il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, Monsieur [S] [C] [G] et Madame [I] [B] épouse [G] ont fait assigner Monsieur [H] [Y], Madame [A] [P] épouse [Y] et la SARL L’AGENCE VALENTIN devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile aux fins de voir :

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire de l’immeuble acquis situé [Adresse 2] à [Localité 10] et désigner tel expert qu’il plaira au Juge des référés pour y procéder ;

— Donner acte à la partie demanderesse de ce qu’elle consignera l’avance sur expertise ;

— Réserver les dépens.

La SARL L’AGENCE VALENTIN a constitué avocat.

Par conclusions enregistrées les 29 janvier 2025 et 07 mars 2025, elle demande de :

— Lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à une mesure d’expertise aux frais avancés des demandeurs tous droits et moyens réservés ;

— Condamner les demandeurs en tous les frais et dépens.

Monsieur [H] [Y] et Madame [A] [P] épouse [Y] ont constitué avocat.

Par conclusions enregistrées le 04 février 2025, ils demandent de :

— Débouter Monsieur [S] [C] [G] et Madame [I] [B] épouse [G] de l’intégralité de leur fin et prétention dirigées contre Monsieur [H] [Y] et Madame [A] [P] épouse [Y] ;

A titre subsidiaire par extraordinaire et impossible :

— Donner acte aux consorts [Y] qu’ils ne s’opposeront pas aux demandes d’expertise présentées par les consorts [G] sous toute réserve et protestation d’usage;

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira au Juge des référés pour y procéder ;

En tout état de cause :

— Condamner les demandeurs aux entiers frais et dépens de la présente instance ;

— Condamner les consorts [G] à payer aux consorts [Y] à une somme de

1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions enregistrées le 04 mars 2025, Monsieur [S] [C] [G] et Madame [I] [B] épouse [G] reprennent les termes de l’assignation et demandent en outre au Juge des référés de :

— Donner acte à la SARL L’AGENCE VALENTIN de ses protestations et réserves d’usage;

— Débouter Monsieur [H] [Y] et Madame [A] [P] épouse [Y] de leurs prétentions, fins, moyens et conclusions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

Les demandes tendant à voir constater, donner acte ou dire qui ne relèvent pas d’un droit spécifique au profit de celui qui la présente, n’étant pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, ne donneront pas lieu à mention au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, mais il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer sa situation probatoire.

En l’espèce, par acte du 02 mars 2022, Monsieur [S] [C] [G] et Madame [I] [B] épouse [G] ont fait l’acquisition auprès de Monsieur [H] [Y] et Madame [A] [P] épouse [Y] d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 10], cadastrée section [Cadastre 4] n° [Cadastre 6]. La vente a été effectuée par l’intermédiaire de la société L’AGENCE VALENTIN.

Monsieur [S] [C] [G] et Madame [I] [B] épouse [G] produisent un rapport d’ARDF EST du 24 août 2023 dans lequel il est constaté : " Désordre n°1 : L’inspection par caméra thermographique permet de mettre en évidence des ponts thermiques à l’emplacement des désordres. Nous constatons que la température de la paroi se rapproche de celle du point de rosé (temp. paroi 24,3°C, temp. point de rosé 17,8°C).

Lorsque la température de la paroi est inférieure ou égale à celle du point de rosé, de la condensation se forme. Par temps plus froid que lors de notre intervention (30°C), la température de la paroi passera sous le point de rose. La condensation se formera également lorsque le taux d’humidité dans l’air ambiant va augmenter (cuisson pour les cuisines, temps de sommeil pour les chambres, utilisation des appareils sanitaires pour les pièces d’eau, …).

Nous notons la présence de points d’eau WC et douche dans la partie garage.

Nous ne constatons aucun dispositif d’entrée d’air dans le garage permettant l’apport d’air frais. Nous mesurons un débit d’extraction nul sur les deux grilles d’extractions dans la partie garage. Nous constatons que le moteur VMC est hors service. Nous remarquons que toutes les conduites de ventilation ne sont pas conformes à la réglementation. En effet les conduites de ventilation qui évacuent de l’air vicié dans une partie non chauffé (ici les combles) doivent être isolées, ce n’est pas le cas ici. La formation de condensation dans les conduites à probablement causé la défaillance du moteur mais également l’obstruction des conduites par la rétention d’eau.

Désordre n°2 : Mise en eau colorée (Luminol) de la terrasse au droit des désordres, aucune infiltration de colorant n’a été constatée.

Inspection par caméra vidéo du réseau d’eau pluviale arrière le long de la façade. Nous n’observons pas de défaut majeur (fissure, cassure, ou déboîtement de conduite). Nous notons cependant la présence d’un affaissement de conduite le long de la façade arrière du garage, cela n’a pour l’instant aucune incidence, à surveiller. L’inspection par caméra thermographique ne permet pas en évidence des ponts thermiques à l’emplacement des désordres, la température extérieure est trop élevée (30°). Nous notons tout de même l’absence d’isolation thermique sur le mur concerné par les désordres accentuant forcément les points froids en hiver.

Nous constatons que la température de la paroi se rapproche de celle du point de rosé (temp. paroi 20,7°C, temp. point de rosé 20,2°C).

Nous notons la présence de point d’eau à la cave (buanderie et cumulus). Nous notons dans la cave la présence de plusieurs grilles de ventilation naturelle dont les débits sont nul et donc insuffisant par rapport à l’usage de la cave. Il est nécessaire d’ajouter une ventilation motorisée pour la cave. Le détalonnage des portes intérieures de la cave ne permet pas à l’air de circuler librement ".

Dans un second rapport du 31 août 2024, il a été noté : " Nous constatons des traces d’humidité et des moisissures au niveau des ponts thermiques structurels des pièces du sous-sol de Mr [G]. Aucun écoulement n’a été rapporté. Nous relevons des taux d’humidité très élevés au niveau des différentes pièces du sous-sol ".

Le cabinet UNION EXPERTS mandaté par l’assureur des demandeurs a établi un rapport le 03 janvier 2025 rédigé en ces termes : " S’il était bien indiqué que la maison était équipée d’une VMC, l’absence d’influence de la VMC sur la partie sous-sol aménagé ne pouvait être détectée par l’acheteur novice. Toutefois, dans la théorie, l’absence de VMC desservant le sous-sol aménagé n’en fait pas un vice, puisqu’un système de ventilation statique peut être adapté. Pour le novice qui est l’acheteur, la présence de grilles d’air, dans ce sous-sol aménagé ne l’interroge pas d’autant plus qu’aucune humidité dans ce sous-sol aménagé, selon ses déclarations, ne l’avait alerté.

En effet, l’assuré aurait pu demander une attestation de bonne fonctionnalité de ces équipements, aussi aurait-il fallu qu’il soit sensibilisé techniquement sur ce point ou vécu une expérience passée. Une vérification de ce type ne fait pas partie des diagnostiques obligatoires. Aussi il est à considérer que vis-à-vis de l’acheteur, selon ses compétences techniques, le vice était caché. La preuve de la connaissance de ce vice par le vendeur ne nous semble plus d’actualité, puisque ce vendeur avait la compétence d’un professionnel du bâtiment ou de l’immobilier. Il nous semble donc légitime que la réclamation de M. [G] prospère sous réserve de la volonté d règlement amiable de ce dossier par M. [Y]. La responsabilité de M. [Y] est engagée ".

Dès lors, Monsieur [S] [C] [G] et Madame [I] [B] épouse [G] justifient de possibles vices affectant l’immeuble acquis par eux. L’expertise sollicitée aura notamment pour objet de déterminer si des vices étaient cachés tant à l’égard de l’acquéreur que du vendeur, l’action en vice caché peut être envisagée en cas de mauvaise foi du vendeur nonobstant une clause limitative. Enfin, l’appréciation des conditions de mise en œuvre de la garantie relève du Juge du fond.

En conséquence, une potentielle action à ce titre n’apparaît pas irrémédiablement vouée à l’échec.

La mesure d’expertise sollicitée est nécessaire à la solution du litige susceptible d’opposer les parties. Il convient de l’ordonner tous droits et moyens réservés aux frais avancés de Monsieur [S] [C] [G] et Madame [I] [B] épouse [G].

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le Juge des référés statue sur les dépens.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens mais de condamner Monsieur [S] [C] [G] et Madame [I] [B] épouse [G] à les régler dans la mesure où l’expertise est ordonnée à leur avantage sans que le Juge des référés puisse connaître l’issue de celle-ci.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Etant fait droit à la demande d’expertise, l’équité commande de rejeter la demande formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile par Monsieur [H] [Y] et Madame [A] [P] épouse [Y].

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

ORDONNE une expertise de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] et commet pour y procéder :

Monsieur [T] [O]

[Adresse 9]

[Localité 11]

Mèl : [Courriel 15]

Expert auprès de la Cour d’appel de [Localité 16]

avec pour mission de :

— Se rendre sur place sis [Adresse 2] à [Localité 10] après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des vices, non-conformités ou allégations évoqués par les parties demanderesses dans l’assignation et éventuellement dans leurs conclusions ;

— Etablir la chronologie et notamment la (ou les) date(s) de vente du bien immobilier (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.) ;

— Dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;

— Prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans, devis, marchés et autres concernant d’éventuels travaux réalisés dans l’immeuble en relation avec ces vices ou défauts de conformité) ;

— Donner tous éléments concernant la prise de possession de l’immeuble ;

— Examiner l’immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non conformités et allégations des parties demanderesses dans l’assignation ou leurs conclusions ultérieures en produisant des photographies ; en indiquer la nature, l’origine et l’importance ; préciser la cause de chaque allégation des demandeurs ;

— Rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

— Préciser la date à laquelle les acquéreurs ont eu connaissance de ces vices ;

— Indiquer si les acquéreurs pouvaient déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ces derniers, et s’ils pouvaient en apprécier la portée ;

— Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par les vendeurs ;

— Dans l’hypothèse où les acquéreurs entendraient demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), fournir au Tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;

— Dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, préciser dans une « note aux parties » intermédiaire les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;

— S’agissant des non-conformités et allégation des demandeurs, fournir au Tribunal tous éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser, dans une « note aux parties » intermédiaire, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;

— Evaluer les travaux et leur durée ;

— Evaluer les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités et allégations non réparables ;

— Evaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou non-conformités et allégations, en ce compris le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

— A la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties ;

— Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et si nécessaire documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;

INVITE l’Expert à suivre les prescriptions ci-après :

COMPTE-RENDU DE PREMIÈRE VISITE :

Lors de la première visite sur les lieux, l’Expert aura pour mission de :

— Dresser une feuille de présence en invitant les parties à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique ;

— Apprécier de manière globale la nature et le type des vices et/ou des non-conformités, établir la liste exhaustive des réclamations des parties ; établir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige ;

— Dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants ; établir une chronologie succincte des faits ;

— Fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de technicien associés ; évaluer le coût prévisionnel de la mesure d’expertise, apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires ;

— Et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au greffe du service du contrôle des expertises du Tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion ;

EN CAS DE TRAVAUX URGENTS DE SAUVEGARDE :

Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation du préjudice résultant des vices ou non-conformités et allégations, soit pour prévenir des dommages aux personnes ou aux biens, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au Juge chargé du contrôle des expertises;

Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’Expert et, en l’absence de tout litige à ce sujet, autorise les demandeurs à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à leurs frais avancés, sur le constat dressé par l’Expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise ;

PRÉ-RAPPORT ET RAPPORT :

DIT que l’Expert déposera au greffe et adressera aux parties un pré-rapport comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de dix mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du Juge chargé du contrôle des expertises) ;

DIT qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) ;

DIT que, de toutes ses observations et constatations, l’Expert dressera enfin un rapport en deux exemplaires « papier » qu’il déposera au greffe accompagné de l’ensemble des annexes (convocation à expertise, notes aux parties, pré-rapport d’expertise, dires des parties, pièces des parties) et adressera aux parties un exemplaire du rapport définitif ;

DIT que l’Expert déposera ce rapport au secrétariat-greffe de ce Tribunal dans les douze mois suivant l’avis qui lui sera donné de la consignation de l’avance à valoir sur ses honoraires ;

RAPPELLE que pour l’exécution de sa mission l’Expert pourra recourir à la plate-forme sécurisée d’échanges OPALEXE ;

RAPPELLE que, pour l’accomplissement de cette mission, l’Expert aura la faculté de :

— Se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utiles ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’Expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du Code de procédure civile) ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du Code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les noms et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du Code de procédure civile);

— Apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction ;

FIXE à 3 500 € (trois mille cinq cent euros) le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert qui devra être consignée par Monsieur [S] [C] [G] et Madame [I] [B] épouse [G], avant le 13 juillet 2025, sous peine de caducité de la désignation de l’Expert ;

INVITE Monsieur [S] [C] [G] et Madame [I] [B] épouse [G] à consigner la somme sur la plate-forme numérique de la Caisse des Dépôts :

— site : https://consignations.caissedesdepots.fr/ ;

INVITE Monsieur [S] [C] [G] et Madame [I] [B] épouse [G] à transmettre dès réception le récépissé de consignation au greffe de ce Tribunal ;

APPELLE l’attention des parties sur les dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ainsi conçues :

« À défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner » ;

DIT que l’Expert devra, en toutes circonstances, informer le Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

DIT que si les honoraires de l’Expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser ce Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [Y] et Madame [A] [P] épouse [Y] de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [G] et Madame [I] [B] épouse [G] aux dépens.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le treize mai deux mil vingt cinq par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente