TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 22/01318 – N° Portalis DB2G-W-B7G-H22B

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [Y] [Z]

née le 25 Octobre 1980 à [Localité 8] (BAS RHIN), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Adeline HAHN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 152

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [J] [P]

née le 16 Juin 1962 à [Localité 5] (TERRITOIRE DE [Localité 5]), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat prenant effet le 23 juillet 2021 Mme [Y] [Z] a donné en location à Mme [M] [P], un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450€ et d’une provision sur charges de 100€.

Des loyers étant restés impayés, la bailleresse a fait délivrer à Mme [M] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit du 31 janvier 2022.

Les lieux ont finalement été libérés le 26 mai 2022.

Par exploit en date du 13 juin 2022 Mme [Y] [Z] a fait assigner Mme [M] [P] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir la condamnation de cette dernière à lui payer des arriérés locatifs ainsi que des dommages et intérêts.

L’affaire a été fixée à l’audience du 13 décembre 2022 et a été renvoyée à plusieurs reprises pour être plaidée en dernier lieu à l’audience du 19 novembre 2024.

A l’audience, Mme [Y] [Z] régulièrement représentée a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 29 mai 2024 en les complétant et demandé au juge, au visa de l’article 7 de la loi de 1989, de :

— la déclarer recevable,

— condamner Mme [M] [P] à lui payer une somme de 2423€ au titre de l’arriéré de loyers et provisions de charges avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Mme [M] [P] à lui payer une somme de 307.71€ au titre de l’arriéré de charges avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamner Mme [M] [P] à lui payer la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts,

— débouter Mme [M] [P] de ses prétentions, et subsidiairement écarter l’exécution provisoire,

— condamner Mme [M] [P] aux dépens en ce compris le cout du commandement de payer et l’assignation ainsi qu’à lui payer une somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [Y] [Z] fait valoir que le moyen tiré du défaut de chauffage ou d’eau chaude n’est qu’un prétexte. Elle rappelle que la situation d’impayés à perduré et que les lieux n’ont été libérés que postérieurement au commandement, sans état des lieux de sortie, par dépôt des clés dans la boite aux lettres.

Mme [Y] [Z] se réfère aux décomptes de charges régulièrement approuvés, rappelant qu’un locataire ne peut suspendre ses paiements, de sa seule initiative, même lorsque des désordres affecteraient son logement.

Mme [Y] [Z] relève que les difficultés d’accès à l’eau chaude, s’agissant d’une installation collective, ont été immédiatement résolue et ajoute concernant le chauffage, que pendant les travaux Mme [M] [P] a refusé l’installation de moyens de chauffage d’appoint qui lui ont été proposés.

En tout état de cause, Mme [Y] [Z] conteste devoir supporter le cout de la facture EDF afférente aux frais de résiliation du contrat justifiés par le départ de la locataire.

Concernant le dépot de garantie, de 450€ et non 550€, Mme [Y] [Z] expose l’avoir conservé à bon droit compte tenu de la situation d’impayés et considère qu’il a été déduit des montants restant dus.

Mme [M] [P] régulièrement représentée, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 21 mars 2024 en les complétant et demandé au juge, au visa de l’article 6 de la loi de 1989 et 1719 du code civil, de :

— débouter Mme [Y] [Z] de l’intégralité de ses prétentions,

— condamner Mme [Y] [Z] à lui payer une somme de 2500€ de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à raison de l’indécence du logement et de l’obligation de jouissance paisible,

— à titre subsidiaire, ordonner la compensation des créances,

— condamner Mme [Y] [Z] à lui verser la somme de 550€ correspondant au dépot de garantie,

— condamner Mme [Y] [Z] à lui rembourser la somme de 800€ au titre des charges non justifiées,

— condamner Mme [Y] [Z] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [M] [P] souligne avoir été privée de chauffage jusqu’en mars 2022 de sorte qu’elle a suspendu le paiement des loyers à compter de décembre 2021. Elle relève que Mme [Y] [Z] a attendu un mois avant de proposer une solution de chauffage alternative mais qu’elle avait de son côté, acquis un chauffage d’appoint électrique ce qui a contribué à l’augmentation de sa facture d’électricité.

Concernant les charges de la période de juillet 2021 à décembre 2021, Mme [Y] [Z] les évalue à 506.42€. Pour l’année 2022 en l’état des justificatifs et de sa période d’occupation, Mme [M] [P] conteste le calcul de Mme [Y] [Z].

Mme [M] [P] rappelle enfin qu’elle bénéficie d’un statut de travailleur handicapé et est de santé fragile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025 prorogé au 14 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le bail a pris effet entre les parties le 23 juillet 2021. Il est admis par les parties que les lieux loués ont été libérés le 26 mai 2022.

— Sur le montant de l’arriéré de loyers et charges:

La convention régulièrement formée fait loi entre les parties.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

L’obligation de s’acquitter des loyers et provisions de charges contractuellement convenus est une obligation essentielle du locataire.

En effet, l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Concernant les charges locatives en particulier, les articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que le contrat de location signé par les parties, rappellent que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 dont les dispositions d’ordre public sont impératives.

Huit postes de charges sont ainsi énoncés par ce décret :

— les ascenseurs et monte-charges,

— l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes,

— les installations individuelles de chauffage, de production et de distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent,

— les parties communes intérieures aux bâtiments ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation : dépenses d’électricité, de fournitures de consommables, entretien courant et menues réparations de la minuterie, frais de personnel avancés au titre de la propreté,

— les espaces extérieurs : aires de stationnement, voies de circulations, espaces verts, aires et équipements de jeux,

— l’hygiène : dépenses de fournitures de consommables, entretien des appareils de conditionnement des ordures ménagères,

— équipement divers du bâtiment : VMC, conduits de ventilation, interphones …

— impositions et redevances : taxe d’enlèvement des ordures ménagères notamment.

En l’espèce, le contrat prévoyait le paiement d’un loyer de 450 € par mois outre provision pour charges de 100€, le loyer étant payable à échoir, au plus tard le 5 de chaque mois.

La charge de la preuve de ses paiements pèse sur Mme [M] [P] laquelle reconnait avoir suspendu le paiement de ses loyers et provisions de charges à compter de décembre 2021 à raison d’un problème de chauffage.

Mme [Y] [Z] produit à l’appui de sa demande les relevés de son compte bancaire corroborant les montants acquittés qu’elle a fait figurer dans son décompte ainsi que le décompte individuel de charges pour les période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022.

Selon décompte final entre les parties, Mme [M] [P] devait donc s’acquitter des montants suivants :

—  140€ pour le loyer correspondant à la période du 23 juillet 2021 au 31 juillet 2021,

—  2250€ pour les loyers hors charges d’août 2021 à décembre 2021,

—  1800€ pour les loyers hors charges de janvier à avril 2022,

—  390€ pour le loyer hors charges de mai 2022 proratisé à la période d’occupation.

—  550.29 € concernant les charges récupérables proratisées sur 162 jours d’occupation en 2021 (montant annuel des charges récupérables = 1239.85€)

—  759.47€ concernant les charges récupérables proratisées sur 146 jours d’occupation en 2022 (montant annuel des charges récupérables 1898.67€)

Le montant total dû , au titre des loyers et charges récupérables réelles, sur l’ensemble de la période de location s’élève donc à 5889.76€.

Mme [M] [P] n’a produit aucun justificatif de paiement supplémentaire.

L’examen des pièces produites par Mme [Y] [Z] permet de retenir que Mme [M] [P] s’est acquittée de paiements pour la somme totale de 2040€ au titre des loyers et provisions de charges.

Mme [Y] [Z] a par ailleurs percu une somme de 816€ de la la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Le solde restant dû s’élève à 3033.76€.

Déduction faite de la somme de 450€ conservée au titre du dépôt de garantie, Mme [M] [P] reste devoir une somme de 2583.76 € au titre de l’arriéré de loyers et charges récupérables définitives pour la période du 23 juillet 2021 au 26 mai 2022.

— Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts fondée sur l’indécence du logement et l’obligation de jouissance paisible :

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes des dispositions du décret du 30 janvier 2002 le logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques ci-après définies :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…);

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Enfin le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

Il convient de relever que la connaissance par le locataire de l’état d’un logement lors de l’entrée dans les lieux , ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, laquelle est d’ordre public , rappellant en outre, que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent sans action préalable ou mise en demeure de ses locataires.

Cependant, il est de principe que le locataire qui invoque l’exception d’inexécution – dfd exposant avoir suspendu le paiement du loyer – , le fait à ses risques et périls à charge pour lui de rapporter la preuve de manquements suffisamment graves imputables au bailleur.

Il est encore de principe que l’exception d’inexécution n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants que ces désordres rendent impossibles l’utilisation des lieux conformément à leur destination et le simple dysfonctionnement d’éléments d’équipement ne peut autoriser le locataire à cesser de payer son loyer.

En l’espèce, l’analyse des échanges de SMS entre les parties permet d’établir que le défaut d’alimentation en eau chaude et en chauffage est apparu le 7 novembre 2021 à 16h38.

Le lendemain, 8 novembre 2021 à 14h31, en réponse aux interrogations de sa bailleresse, Mme [M] [P] a confirmé le rétablissement de la production d’eau chaude.

Ce dysfonctionnement , sur une journée, ne saurait permettre à Mme [M] [P] de qualifier son logement d’indécent.

Concernant le système de chauffage, il est établi qu’une panne a affecté cet équipement sans que Mme [Y] [Z] ne rapporte la preuve de la date à laquelle les travaux ont permis d’y remédier.

Les échanges de SMS ainsi que les échanges de mails avec le chauffagiste produits par Mme [Y] [Z] confirment qu’une intervention a été sollicitée dans les suites du signalement du 8 novembre 2021.

Il apparait que le 12 décembre 2021 le chauffagiste explique avoir proposé à Mme [M] [P] des dispositifs de chauffage d’appoint, ce qu’elle a décliné. La panne perdurait donc à cette date.

Mme [M] [P] n’est finalement pas utilement contredite lorsqu’elle explique avoir été privée de l’installation de chauffage jusqu’en mars 2022, privation à laquelle elle a remédié par l’installation d’un dispositif d’appoint.

L’appartement n’était donc pas inhabitable et Mme [M] [P] qui n’a engagé aucune action visant à faire consigner le montant des loyers, n’était pas autorisée a en suspendre les paiements de sa seule initiative.

Cependant, Mme [M] [P] a été privée d’un usage normal des éléments d’équipements de chauffage ce qui, sans qualifier le logement d’indécent, justifie, même si elle a occupé les lieux, une indemnisation au titre du préjudice de jouissance, rappelant que le bailleur doit a son locataire jouissance paisible sans qu’il ne soit nécessaire de rapporter la preuve d’une faute.

Considérant la période hivernale de 5 mois , il convient d’allouer à Mme [M] [P] la somme de 700€.

Mme [M] [P] sollicite par ailleurs le remboursement de la facture d’électricité dont elle s’est acquittée à hauteur de 455.27€.

Le préjudice qu’il s’agit d’indemniser , en lien avec la privation d’équipements de chauffage, correspond au surcoût de consommation lié à l’utilisation de dispositifs d’appoint énergivores par comparaison au dispositif de chauffage collectif de l’immeuble et non à l’intégralité de la facture de résiliation.

Or, Mme [M] [P] à qui il incombe la charge de quantifier son préjudice, n’a produit aucun élément de comparaison.

La demande de paiement au titre de la facture d’électricité du 28 avril 2022 sera donc rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Mme [Y] [Z] sollicite condamnation à paiement d’une somme de 3000€ sans caractériser en quoi le refus de paiement, qui procède d’une erreur d’appréciation faite par Mme [M] [P] concernant ses droits, ferait dégénérer son droit de se défendre en abus.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

***

Mme [M] [P] sera donc condamnée à payer à Mme [Y] [Z] la somme de 2583.76 € au titre de l’arriéré de loyers et charges récupérables définitives pour la période du 23 juillet 2021 au 26 mai 2022, déduction étant déjà faite du dépot de garantie conservé par la bailleresse, somme qui produit intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2423€ et à compter du jugement pour le surplus.

Mme [Y] [Z] sera condamnée à payer à Mme [M] [P] la somme de 700€ à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance d’un équipement de chauffage en état de fonctionnement.

Les montants dus réciproquement entre les parties se compenseront entre eux par l’effet de la loi.

— Sur les demandes accessoires :

Mme [M] [P] qui succombe à la demande principale, sera condamnée aux dépens de la procédure.

Par ailleurs, Mme [M] [P] sera condamnée à payer à Mme [Y] [Z] la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit par l’effet de la loi et aucune circonstance ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort ;

CONDAMNE Mme [M] [P] à payer à Mme [Y] [Z] la somme de 2583.76 € (deux mille cinq cent quatre vingt trois euros soixante seize centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges récupérables définitives pour la période du 23 juillet 2021 au 26 mai 2022, déduction étant déjà faite du dépot de garantie conservé par la bailleresse, somme qui produit intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2423€ et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [Y] [Z] à payer à Mme [M] [P] la somme de 700€ (sept-cents euros) à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance d’un équipement de chauffage en état de fonctionnement pour la période du 8 novembre 2021 au 31 mars 2022 ;

DIT QUE les sommes dues réciproquement entre les mêmes parties se compenseront entre elles;

DEBOUTE Mme [M] [P] de sa demande en paiement au titre de la facture de résiliation du contrat d’abonnement EDF en date du 28 avril 2022 ;

DEBOUTE Mme [Y] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [M] [P] aux dépens et à payer à Mme [Y] [Z] la somme de 1000€ (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE QUE la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 mars 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,