AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00131 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LG23

Minute JCP n° 396 /2025

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. MOSELIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nastassia WAGNER, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [U] [S]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [G] [S]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M. [U] [S] (conjoint) muni d’un pouvoi

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 17 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e WAGNER (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

RAPPEL DES FAITS

L’EPIC MOSELIS a donné à bail à Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], ainsi qu’un garage, par contrat du 22 février 2007 et pour un loyer mensuel de 326,80 euros dont 78,44 euros de provisions sur charges et 24,77 euros de redevance pour le garage.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC MOSELIS a fait signifier à Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 octobre 2024.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz par actes de commissaire de justice du 3 février 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— la condamnation de Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] au paiement, à titre provisionnel, de 2 160,38 euros au titre de l’arriéré locatif au 9 janvier 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,

— que soit fixée à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] à 383,95 euros, ladite indemnité étant révisable comme l’aurait été le loyer et les charges pouvant être régularisées,

— la condamnation de Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 571,61 euros,

— qu’il soit rappelé à Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] qu’il leur appartient d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux,

— la condamnation de Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] aux dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29/10/2024, soit 119,75 euros, et à lui verser 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Initialement appelée à l’audience du 22 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties ; elle a été retenue à l’audience du 17 juillet 2025.

A cette audience, l’EPIC MOSELIS était représenté par Maître WAGNER, avocat au barreau de Metz; Monsieur [U] [S] a comparu en personne ; Madame [G] [S] était représentée par Monsieur [U] [S].

L’EPIC MOSELIS, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant qu’il n’y avait pas de problème d’assurance, que la dette locative s’élevait désormais à 1261 euros au 16 juillet 2025, que les locataires étaient à jour du paiement de leur loyer courant et qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [U] [S] a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement proposant de régler environ 70 euros par mois pendant 18 mois. Il a précisé que le couple percevait environ 3000 euros par mois, qu’il était le seul à travailler et qu’ils n’avaient pas de dossier de surendettement en cours.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 septembre 2025, délibéré ultérieurement prorogé au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que la demande tendant à ce qu’il soit rappelé au défendeur qu’il lui appartient d’assurer son logement, n’est pas une prétention sur laquelle le juge doit statuer.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC MOSELIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par mail réceptionné le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 février 2007 contient une clause résolutoire (article 6. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 octobre 2024, pour la somme en principal de 1 448,53 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 décembre 2024 à minuit.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’EPIC MOSELIS produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 491,68 euros à la date du 9 juillet 2025 (bien qu’ayant fait état à l’audience d’une dette de 1261 euros au 16 juillet 2025, il n’a pas produit de décompte actualisé).

Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette. Il seront donc conjointement condamnés à verser à l’EPIC MOSELIS la somme de 1 491,68 euros à titre provisionnel, au titre de l’arriéré de loyers au 9 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément à la demande de l’EPIC MOSELIS.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.. »

Les articles 24 VI et 24 VIII de la même loi énumèrent les conséquences du constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d’une procédure de surendettement.

Enfin, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Monsieur [U] [S] a indiqué à l’audience ne pas bénéficier d’une procédure de surendettement et a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser environ 70 euros pas mois en sus du loyer et des charges courants.

L’EPIC MOSELIS a indiqué à l’audience être favorable à l’octroi de délais de paiement.

L’historique de compte actualisé figurant au dossier permet de confirmer la reprise du versement intégral du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en 21 versements de 70 et un 22ème versement soldant la dette en principal et intérêts.

Conformément à la demande formée à l’audience par Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S], les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l’expulsion de Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] et leur condamnation conjointe au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 383,95 euros par mois, ladite indemnité étant révisable comme l’aurait été le loyer mais les charges n’étant pas régularisables.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC MOSELIS, Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de l’EPIC MOSELIS recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2007 entre l’EPIC MOSELIS et Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] et le garage situé à la même adresse étaient réunies à la date du 29 décembre 2024;

CONDAMNONS conjointement Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] à verser à l’EPIC MOSELIS à titre provisionnel la somme de 1 491,68 euros au titre de l’arriéré de loyers au 9 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ;

AUTORISONS Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 70 euros chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC MOSELIS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] soient condamnés conjointement à verser à l’EPIC MOSELIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 383,95 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, ladite indemnité étant révisable comme l’aurait été le loyer mais les charges n’étant pas régularisables. ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] à verser à l’EPIC MOSELIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 2 octobre 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffier.

Le greffier, La vice-présidente,