Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 25 Septembre 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [P] [G] [K] [H]

Lieu-Dit Le Chardonneret

72210 LOUPLANDE

Madame [W] [E] [X] [O] épouse [H]

Lieu-Dit Le Chardonneret

72210 LOUPLANDE

représentés par Maître Valérie REDON-REY, avocate au barreau de TOULOUSE,

substituée par Maître Séverine FERRE-GUITTENY, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [F] [D]

5 allée de l’Ile Tabor

Batiment C – étage 1 – N°C101

44200 NANTES

non comparante

Monsieur [N] [D]

BP722 – Mata Utu

98600 UVEA WALLIS ET FUTUNA

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 juin 2025

date des débats : 05 juin 2025

délibéré au : 25 septembre 2025

RG N° N° RG 25/00852 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NU4T

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Valérie REDON-REY

CCC à Madame [F] [D] +Monsieur [N] [D] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 21 janvier 2021 à effet au 15 février 2021, [P] [H] et [W] [O] épouse [H], représentés par leur mandataire AFEDIM GESTION, ont donné à bail à [F] [D] un logement de type 3 leur appartenant sis, 5 allée de l’île Tabor, bâtiment C, 1er étage, n°C101 – 44200 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 651 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 124 €.

Par acte signé le 21 janvier 2021, [N] [D] s’est portée caution solidaire de [F] [D] des loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, [P] [H] et [W] [O] épouse [H] ont fait sommation à [F] [D] de justifier de l’occupation du logement et commandement de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 775,10 € arrêté au 26 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution, [J] [D], par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024.

Par actes séparés de commissaire de justice en date des 24 janvier et 5 février 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [P] [H] et [W] [O] épouse [H] ont assigné [F] [D], en qualité de locataire, et [J] [D], en qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (non paiement des loyers et charges) ;

En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de [F] [D] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ;

Voir condamner solidairement [F] [D] et [J] [D] au paiement de la somme de 3 553,20 € correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 13 décembre 2024, quittancement décembre 2024 inclus ;

Juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de janvier, février, mars, avril, mai et juin 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par [F] [D] et [J] [D] ;

Voir condamner solidairement [F] [D] et [J] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours ;

Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;

Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 28 août 2024 ;

Voir condamner in solidum [F] [D] et [J] [D] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Voir condamner in solidum [F] [D] et [J] [D] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 24 avril 2025 par les services sociaux du département indiquant n’avoir pu entrer en contact avec la locataire ni avec le propriétaire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025. À ladite audience, [P] [H] et [W] [O] épouse [H], représentés par leur conseil, se réfèrent à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6 296,86 €.

Régulièrement assignés respectivement à étude et à personne, [F] [D] et [J] [D] n’ont pas comparu lors des débats. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Au jour du commandement de payer, le 28 août 2024, [F] [D] étaient en situation d’impayé depuis plus de deux mois, le solde étant nul au 20 juin 2024. La situation a été notifiée à la CCAPEX le 29 août 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée par les bailleurs au représentant de l’État dans le département le 27 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 août 2024, [P] [H] et [W] [O] épouse [H] ont fait commandement à [F] [D] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 775,10 € arrêté au 26 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et l’ordonner l’expulsion de [F] [D].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [P] [H] et [W] [O] épouse [H] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [F] [D] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6 286,96 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 1er uin 2025, échéance de juin 2025 incluse. La locataire sera donc condamnée à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017- art. 121 (V) énonce, en ses deux derniers alinéas, que lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

[N] [D], dans l’acte signé le 21 janvier 2021, a déclaré se porter caution solidaire pour une durée de 9 ans, sans bénéfice de division ni de discussion, du règlement des loyers et des charges, des indemnités d’occupation et des réparations locatives résultant du contrat de location conclu par [F] [D] en cas de défaillance de la locataire. Cet acte de cautionnement répond aux exigences de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée.

En conséquence, [J] [D] sera tenu solidairement des sommes dues par [F] [D] au titre des loyers échus et impayés à la date de résiliation du bail et au titre des indemnités d’occupation dues jusqu’au départ effectif des lieux.

Ainsi, [F] [D] et [J] [D] sont condamnés solidairement au paiement de la somme de 6 286,96 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

[F] [D] et [J] [D] seront enfin condamnés solidairement à payer aux époux [H] à compter du 3 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 918,41 €.

Sur les délais de paiement de la dette de loyer

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits aux débats que [F] [D] a repris le paiement de son loyer courant depuis février 2025.

Toutefois, [F] [D] ne s’est pas présentée devant le tribunal et le rapport social indique que les services sociaux du département n’ont pas réussi à entrer en contact avec la locataire de sorte qu’il n’est pas possible d’établir que celle-ci se trouve en situation de régler sa dette locative.

Par conséquent, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [D] et [J] [D], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elles seront également condamnées in solidum à payer à [P] [H] et [W] [O] épouse [H] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 21 janvier 2021 entre [P] [H] et [W] [O] épouse [H] d’une part et [F] [D] d’autre part, concernant le logement sis 5 allée de l’île Tabor, bâtiment C, 1er étage, n°C101 – 44200 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 29 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement [F] [D], en qualité de locataire, et [J] [D], en qualité de caution, à payer à [P] [H] et [W] [O] épouse [H] la somme de 6 286,96 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [F] [D], en qualité de locataire, et [J] [D], en qualité de caution, à payer à [P] [H] et [W] [O] épouse [H], à compter du 3 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 918,41 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux par la locataire ;

ORDONNE à [F] [D], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [F] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [F] [D] et [J] [D] à payer à [P] [H] et [W] [O] épouse [H] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY