AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2] – [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 JUILLET 2025

N° RG 25/00151 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHVG

Minute JCP n° 327 /2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par M^e Séréna KASTLER, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [T] [Y] [F]

demeurant [Adresse 3] – [Adresse 6] – [Localité 5]

comparante à l’audience

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 mai 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e KASTLER (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [F]

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT a donné à bail à Madame [T] [Y] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 5] (appartement D20), par contrat du 18 mars 2024 et pour un loyer mensuel de 606,21 euros dont 90,87 euros de provision sur charges.

Selon contrat du même jour, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a donné à bail à Madame [T] [Y] [F] un garage situé [Adresse 3] [Localité 5], ce moyennant un loyer de 33,01 euros par mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [T] [Y] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 octobre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [T] [Y] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [Y] [F], avec l’assistance de la force publique,

— la condamnation de Madame [T] [Y] [F] au paiement, à titre provisionnel, de 2102,98 euros au titre de l’arriéré locatif au 20 décembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 934,35 euros et à compter de la présente décision sur le solde,

— la condamnation de Madame [T] [Y] [F] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 642,52 euros,

— la condamnation de Madame [T] [Y] [F] aux dépens et à lui verser 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 22 mai 2025, SA d’HLM BATIGERE HABITAT était représentée par Maître KASTLER, avocate au barreau de Thionville ; Madame [T] [Y] [F] a comparu en personne.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative qui concernait un logement et un garage était désormais de 2681,06 euros au 21 mai 2025, que le loyer courant était réglé et qu’il n’y avait pas de problème d’assurance.

Madame [T] [Y] [F] a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, proposant de verser 100 euros par mois en sus du loyer et des charges courants en règlement de sa dette locative.

Elle a précisé qu’elle était en formation et percevait environ 1 100 euros par mois et avait un enfant à charge.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 5 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir informé la CAF des difficultés financières rencontrées par Madame [T] [Y] [F] par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Les baux conclus le 18 mars 2024 contiennent une clause résolutoire (article « CLAUSE RESOLUTOIRE ») et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 9 octobre 2024, pour la somme en principal de 2 302,08 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux du 18 mars 2024 étaient réunies à la date du 20 novembre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [T] [Y] [F] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 354,44 euros à la date du 21 mai 2025.

Madame [T] [Y] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette. Elle sera donc condamnée à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 2 354,44 euros euros à titre provisionnel, au titre de l’arriéré de loyers au 21 mai 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 996,21 euros à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (9 octobre 2024), sur la somme de 106,77 euros à compter de la date de la délivrance de l’assignation (31 janvier 2025) et sur la somme de 251,46 euros à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.. »

Les articles 24 VI et 24 VIII de la même loi énumèrent les conséquences du constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d’une procédure de surendettement.

Enfin, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Madame [T] [Y] [F] a sollicité à l’audience la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement proposant de verser 100 euros pas mois en sus du loyer et des charges courants.

L’historique de compte actualisé figurant au dossier permet de confirmer la reprise du versement intégral du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, Madame [T] [Y] [F] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en 23 versements de 100 et un 24ème versement soldant la dette en principal et intérêts.

Conformément à la demande formée à l’audience par Madame [T] [Y] [F], les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l’expulsion de Madame [T] [Y] [F] et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 642,52 euros par mois.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [Y] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir SA d’HLM BATIGERE HABITAT, Madame [T] [Y] [F] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 18 mars 2024 entre la SA d’HLM BATIGERE HABITAT et Madame [T] [Y] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation et le garage situés au [Adresse 3] [Localité 5] (appartement D20) étaient réunies à la date du 20 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [T] [Y] [F] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2 354,44 euros euros, au titre de l’arriéré de loyers au 21 mai 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 996,21 euros à compter du 9 octobre 2024, sur la somme de 106,77 euros à compter du 31 janvier 2025 et sur la somme de 251,46 euros à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [T] [Y] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [T] [Y] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef de l’appartement et du garage situés [Adresse 3] [Localité 5], avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Madame [T] [Y] [F] soit condamnée à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 642,52 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [T] [Y] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS Madame [T] [Y] [F] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 24 juillet 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffière.

Le greffière, La vice-présidente,