N° RG 24/00760 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5WKV 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Delphine LAURENT de la SELARL LAURENT-DARY, substituée par Maître Solen PATAOU, avocats au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [L], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [G] [U] épouse [L], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-56121-2025-256 du 13/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par Maître Bénédicte LE GOFF-KRONGRAD, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 12 Juin 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 29/08/2025

Exécutoire à : M^e LAURENT Delphine

Copie à : M^e LE GOFF-KRONGRAD Bénédicte, M. [L] Sylvian, M. Le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2014 à effet du 22 août 2014, la Société Nationale Immobilière (SNI) désormais dénommée CDC HABITAT, a donné à bail à Monsieur [H] [L] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 5] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 752,93 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, la Société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 13 mars 2025 pour obtenir de la juridiction la résiliation du contrat de bail, l’expulsion des locataires et différentes condamnations en paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 12 juin 2025, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de:

— constater la résiliation du bail régularisé à effet du 22 août 2014, aux torts exclusifs de Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] avec toutes suites et conséquences de droit,

— lui décerner acte de ce qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L],

— condamner solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] à lui régler la somme de 7910,93 euros suivant décompte arrêté au 27 mai 2025, outre les loyers et charges dus à la date du jugement à intervenir et selon l’échéancier accordé,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi consentis,

— dire et juger qu’à défaut de règlement d’une seule échéance et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes deviendra exigible, le bail automatiquement résilié et ordonner dans ce cas l’expulsion de Monsieur [H] [L] et de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamner dans ce cas solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] à lui régler une indemnité d’occupation fixée au montant des loyers, augmenté des charges et révisables selon les dispositions contractuelles jusqu’à la libération effective du logement avec intérêts au taux légal de l’assignation jusqu’au parfait règlement,

A titre subsidiaire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [L] du logement qu’il occupe sans droit ni titre ainsi que de tout bien et tout occupant de son chef dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] à lui payer la somme principale de 7910,93 euros suivant décompte arrêté au 27 mai 2025, outre les loyers échus au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024, date du commandement jusqu’à parfait règlement ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant des loyers, augmenté des charges et révisables selon les dispositions contractuelles jusqu’à la libération effective du logement avec intérêts au taux légal de l’assignation jusqu’au parfait règlement,

En toutes hypothèses,

— dire et juger que les indemnités d’occupation dues seront exigibles sans qu’il soit nécessaire d’attendre la libération du logement,

— condamner solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] à lui payer la somme de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] aux entiers frais et dépens de justice dans lesquels seront notamment inclus le coût du commandement de payer délivré le 6 septembre 2024, le coût de l’assignation ainsi que le droit proportionnel dégressif de l’article 10 du décret 1080 du 12 décembre 1996,

— maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution, par application des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [G] [L], représentée par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, sollicite de la juridiction de:

— débouter la CDC de toutes ses demandes financières à son encontre,

Subsidiairement,

— lui octroyer des délais de paiement de 24 mois,

— dire et juger que ses versements s’imputeront d’abord sur le capital,

— débouter la CDC de sa demande au titre de l’article 700 du CPC.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [H] [L], comparant en personne, a indiqué ne pas contester la dette locative. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser une somme de 200 euros au mois de juin 2025 puis 300 euros les mois suivants.

Il sera statué par jugement contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la qualité de Madame [G] [L] de co-titulaire du contrat de bail:

Selon l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.

En cas de décès d’un des époux ou d’un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément.

L’article 220 alinéa 1 du code civil dispose que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

La SA CDC HABITAT fait valoir au soutien de sa demande qu’au regard des dispositions du code civil, Madame [G] [L] est bien co titulaire du bail.

Madame [G] [L] s’oppose aux demandes formulées à son encontre. Elle explique que le contrat de bail objet du présent litige porte sur un logement de fonction. Elle estime dès lors ne pas avoir la qualité de co titulaire du bail et qu’en conséquent aucune demande en paiement ne peut être formulée à son encontre.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que le bail a servi de logement commun à l’habitation du couple dans lequel Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] résidaient en compagnie de leurs enfants. Cette situation a fait naître une cotitularité du bail découlant des articles du code civil précédemment cités, même si le contrat de bail porte sur un logement de fonction.

Au vu de ces éléments, il convient de relever que Madame [G] [L] a bien la qualité de co titulaire du bail objet du présent litige.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT produit aux débats le contrat de bail conclu avec Monsieur [H] [L] ainsi qu’un décompte de sa créance faisant apparaître une dette locative de 7910,93 euros au 12 juin 2025, mois de mai 2025 inclus.

Présent à l’audience, Monsieur [H] [L] a indiqué ne pas contester le montant réclamé.

Madame [G] [L] a indiqué au cours de l’audience s’être séparée de Monsieur [H] [L] en janvier 2024.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que Madame [G] [L] a bien la qualité de co titulaire du contrat de bail. Elle est donc solidairement tenue au paiement des loyers.

Il n’est pas fait état par les défendeurs de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse.

La SA CDC HABITAT a produit au cours des débats un décompte actualisé de la dette locative suite au paiement effectué par Monsieur [H] [L] le 25 juin 2025 à hauteur de 952,93 euros pour un montant total de 8463,86 euros.

Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] seront en conséquence solidairement condamnés à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 8463,86 euros suivant décompte arrêté à la date du 11 juillet 2025 (mois de juillet 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] sollicitent l’octroi de délais de paiement. Il est proposé un versement mensuel de 300 euros par mois en sus du loyer à compter du mois de juillet 2025.

La SA CDC HABITAT a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L].

Il convient dans ces circonstances d’accorder à Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] des délais de paiement en prévoyant que ces derniers s’acquitteront de leur dette par le paiement de 28 mensualités de 300 euros, la dernière étant augmentée du solde de la dette.

Il y a lieu en outre de prévoir qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire:

La SA CDC HABITAT justifie avoir fait délivrer à ses locataires, à la date du 6 septembre 2024, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement de la somme de 4865,19 euros au titre de loyers et charges impayés.

Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SA CDC HABITAT à la date du 6 novembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés à Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d’expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [L].

En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets.

Dans ce cas, Monsieur [H] [L] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant de 752,93 euros due jusqu’à la libération définitive des lieux par Monsieur [H] [L].

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation n’ayant pas un caractère contractuel, la solidarité visée précédemment ne trouve plus à s’appliquer et l’indemnité d’occupation ne peut être réclamée qu’au seul occupant des lieux, Monsieur [H] [L].

Enfin, la condamnation en paiement ci dessus mentionné implique par hypothèse que l’indemnité d’occupation est exigible sans attendre la libération du logement, la demande formulée par la SA CDC HABITAT sur ce point est donc sans objet. Il n’y a pas lieu d’y répondre.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [H] [L] et en application des dispositions de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [H] [L] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] qui succombent dans le cadre de la présente procédure seront solidairement condamnés aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer qui ne sauraient comprendre le coût de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 qui a été abrogé et seront solidairement condamnés à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe :

Condamne solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] à régler à la SA CDC HABITAT la somme de 8 463,86 euros suivant décompte arrêté à la date du 11 juillet 2025 (mois de juillet 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Accorde à Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] des délais de paiement de 28 mois pour s’acquitter de leur dette moyennant le versement de 28 mensualités de 300 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Dit que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SA CDC HABITAT à la date du 6 novembre 2024.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant et les charges doivent être payés à leur échéance.

Dit qu’en cas de règlement par Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] des échéances courantes et de l’intégralité de leur dette de loyers dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion de Monsieur [H] et de tous occupants de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit qu’en ce cas, il sera dû par Monsieur [H] [L] une indemnité mensuelle d’occupation de 752,93 euros charges comprises, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Déboute la SA CDC HABITAT de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Déboute la SA CDC HABITAT de sa demande de condamnation de Madame [G] [L] à verser l’indemnité d’occupation.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [H] [L] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [G] [L] aux dépens lesquels comprendront les frais de commandement de payer.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C. AUDRAN, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE