Tribunal Judiciaire de Metz, Ch4 référé jcp, 12 février 2026, n° 25/00265

TJ Metz 12 février 2026

Arguments

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Accepté
Acquisition des effets de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer était demeuré infructueux pendant plus de deux mois, entraînant la résiliation du bail.
Rejeté
Règlement de la dette locative
La cour a constaté que Madame [J] [A] [T] épouse [V] avait entièrement réglé sa dette locative avant l'audience, rendant l'expulsion inappropriée.
Rejeté
Montant de l'arriéré locatif
La cour a constaté qu'il n'y avait plus de dette à la date de l'audience, déboutant ainsi la demande de paiement d'arriéré locatif.
Rejeté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que la clause résolutoire était réputée ne pas avoir joué, rendant la demande d'indemnité d'occupation inapplicable.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé que Madame [J] [A] [T] épouse [V] devait supporter les dépens en raison de sa position de partie perdante.
Accepté
Démarches judiciaires effectuées
La cour a reconnu que les démarches judiciaires justifiaient l'octroi d'une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Metz, ch4 référé jcp, 12 févr. 2026, n° 25/00265
Numéro(s) :	25/00265
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	15 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne BICHAINCatherine LE MENN-MEYERMorgane BAUER
Parties :	S.A. [ Z ] HABITAT

Texte intégral

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 FEVRIER 2026

N° RG 25/00265 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLHY

Minute JCP n° 26/124

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Z] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocate au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [J] [A] [T] épouse [V]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro c57463-2025-003657 du 27/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représentée par M^e Anne BICHAIN, avocate au barreau de METZ, vestiaire : D502 substituée par M^e Morgane BAUER, avocate au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 18 décembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Catherine LE MENN-MEYER par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e Anne BICHAIN par voie de case (+ pièces)

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM [Z]-SAREL, ultérieurement devenue la SA d’HLM [Z] HABITAT, a donné à bail à Madame [A] [V] (en réalité Madame [J] [A] [T] épouse [V]) un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] par contrat du 2 juillet 2014 et pour un loyer mensuel de 413,95 euros dont 103,38 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM [Z] HABITAT a fait signifier à Madame [J] [A] née [T] épouse [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 novembre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [J] [A] [T] épouse [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz par acte de commissaire de justice du 5 février 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail ;

— que soit ordonnée l’expulsion de Madame [J] [A] [T] épouse [V] et de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin ;

— la condamnation de Madame [J] [A] [T] épouse [V] au paiement, à titre provisionnel, de 1 749,26 euros au titre de l’arriéré locatif au 10 janvier 2025 avec intérêts de droit à compter du 8 novembre 2024 sur la somme de 729,47 euros et à compter de la décision à intervenir sur le solde ;

— la condamnation de Madame [J] [A] [T] épouse [V] au paiement, à titre provisionnel, de la somme mensuelle de 421,76 euros au titre de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux , tout mois commencé étant dû en intégralité et l’indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail, ce avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle ;

— la condamnation de Madame [J] [A] [T] épouse [V] aux dépens et à lui verser 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Initialement appelée à l’audience du 5 juin 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties ; elle a été retenue à l’audience du 18 décembre 2025.

À cette audience, la SA d’HLM [Z] HABITAT était représentée par Maître LE MENN-MEYER; Madame [J] [A] [T] épouse [V] était representée par Maître BAUER, substituant Maître BICHAIN, avocat au barreau de Metz.

La SA d’HLM [Z] HABITAT, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes précisant que la dette locative était de 330,90 euros au 17 décembre 2025 et que si le paiement évoqué à l’audience par Madame [J] [A] [T] épouse [V] était effectif, elle ne maintiendrait que ses demandes au titre des dépens et sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [J] [A] [T] épousé [V], se reportant à ses conclusions déposées le 17 décembre 2025, après notification à la partie adverse à une date inconnue, a sollicité :

— que ses demandes soient déclarées recevables et bien-fondées ;

— le débouté de la SA d’HLM [Z] HABITAT de l’ensemble de ses demandes ;

— qu’il soit statué ce que de droit quant aux frais et dépens.

A l’audience, elle a sollicité à titre subsidiaire l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés.

Elle indiquait au soutien de ses demandes :

— qu’elle avait bénéfcié d’une aide financière du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) à hauteur de 938 euros et d’une aide de l’assistante sociale, de sorte qu’elle était à jour du paiement de ses loyers ; – qu’au jour de l’audience, elle avait entièrement réglé sa dette.

— qu’elle s’était trouvée confrontée à des difficultés financières soudaines et indépendantes de sa volonté, résultant de la dégradation de son état de santé et de sa mise à la retraite.

Madame [J] [A] [T] épouse [V] a été invitée à justifier du paiement de la dette en cours de délibéré, avant le 16 janvier 2026 et la demanderesse a été autorisée à déposer ensuite une note en délibéré avant le 30 janvier 2026.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il résulte de l’enquête réalisée :

— que Madame [J] [A] [T] épouse [V] supporte des charges de logement d’un montant de 694,08 euros pour des ressources mensuelle de 1 607,63 euros soit un taux d’effort de 43,17 %,

— que les impayés trouvent leur origine dans une baisse de ressources,

— que la locataire souhaite se maintenir dans les lieux et a repris le paiement de son loyer courant depuis le mois d’octobre 2024.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 février 2026.

En cours de délibéré, le juge a intérrogé la demanderesse sur l’éventuel règlement de sa dette par la défenderesse et sur le maintien subséquent des demandes formées.

Par mail du 11 février 2026, l’avocat de la demanderesse a indiqué que la dette de Madame [J] [A] [T] épouse [V] n’était pas réglée, qu’il subsitait une dette de 325,37 euros et qu’elle maintenait en conséquence ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 6 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, la SA d’HLM [Z] HABITAT a informé la CAF des difficultés financières rencontrées par Madame [J] [A] [T] épouse [V], par courrier recommandé avec avis de reception en date du 5 novembre 2024, réceptionné le 7 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 juillet 2014 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 novembre 2024, pour la somme en principal de 1 528,47 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date du 8 janvier 2025 à minuit du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA d’HLM [Z] HABITAT produit un décompte démontrant qu’au 17 décembre 2025, Madame [J] [A] [T] épouse [Q] ne restait, après déduction des frais de poursuite et des frais de rejet de prélèvement, plus devoir aucune dette à la SA d’HLM [Z] HABITAT (si la SA d’HLM [Z] HABITAT a produit un décompte actualisé en cours de délibéré, il ne peut en être tenu compte, le demandeur ne pouvant pas actualiser le montant de la dette, qui plus est dans un sens défavorable au défendeur, en cours de délibéré).

La SA d’HLM [Z] HABITAT sera en conséquence déboutée de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Enfin, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le paiement intégral de la dette avant l’audience ne permet pas l’octroi de délais de paiement et donc la suspension des effets de la clause résolutoire “pendant le cours des délais accordés”.

Néanmoins, il serait inéquitable de pouvoir accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque le locataire a encore une dette locative, dès lors que l’intéressé en fait la demande et a repris le versement intégral du loyer courant, et de ne pas pouvoir suspendre les effets de la clause résolutoire, lorsque le locataire a entièrement réglé sa dette locative avant l’audience.

En pareille situation, il appartient au juge de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.

La SA d’HLM [Z] HABITAT sera en conséquence déboutée de ses demandes tendant à l’expulsion de Madame [J] [A] [T] épouse [V] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [J] [A] née [T] épouse [V] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM [Z] HABITAT, Madame [J] [A] née [T] épouse [V] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de la SA d’HLM [Z] HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation, à la date du 8 janvier 2025 à minuit, du bail conclu le 2 juillet 2014 entre La SAREL d’HLM [Z], ultérieurement devenue la SA d’HLM [Z] HABITAT et Madame [J] [A] [T] épouse [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] [Localité 4] [Adresse 7], du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

CONSTATONS qu’à la date de l’audience, Madame [J] [A] [T] épouse [V] avait entièrement réglé sa dette locative ;

DEBOUTONS en conséquence la SA d’HLM [Z] HABITAT de sa demande tendant à la condamnation de Madame [J] [A] [T] épouse [V] au paiement de l’arriéré locatif;

DISONS que la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 2 juillet 2014 et liant la SA d’HLM [Z] HABITAT à Madame [J] [A] [T] épouse [V] est réputée ne pas avoir joué ;

DEBOUTONS en conséquence la SA d’HLM [Z] HABITAT de ses demandes tendant à l’expulsion de Madame [J] [A] [T] épouse [V] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [J] [A] [T] épouse [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS Madame [J] [A] [T] épouse [V] à verser 150 euros à la SA d’HLM [Z] HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 12 février 2026 , la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame MALOYER, greffière.

La greffière, La vice-présidente,