AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00342 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LNKO

Minute JCP n° 54/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. SAINTE-BARBE GROUDE CDC HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [I] [U]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 27 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e DUCHET (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [U]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2014, la société SAINTE BARBE a consenti à Mme [I] [U] et M. [A] [X] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 1] ; par contrat non daté, la SAS SAINTE BARBE a également donné à bail un garage n°3/1 de la même rue. Le loyer de était de 420,25 euros pour le logement, et 36,94 euros par mois pour le garage.

Par courrier du 20 septembre 2017, M. [A] [X] a indiqué avoir quitté le domicile de Mme [U].

Par courrier réceptionné par la SAS SAINTE BARBE le 4 février 2019, Mme [U] faisait également savoir que ses enfants avaient également quitté le domicile courant 2018.

Par exploit du 10 juin 2025, délivré à personne, la SAS SAINTE BARBE Groupe CDC HABITAT a fait assigner Mme [I] [U] devant le Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référés, aux fins de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [I] [U] et de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux ;

— condamner Mme [I] [U] à payer à la SAS SAINTE BARBE Groupe CDC HABITAT :

—  à titre de provision la somme de 2404,38 euros au titre de l’arriéré de loyers selon arrêté de compte au 23 mai 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024, et à compter de l’assignation pour le solde, outre les mensualités postérieures jusqu’au jugement à intervenir ;

—  une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail, augmenté de la provision des charges locatives, qui sera due à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû prorata temporis ;

— dire que l’indemnité d’occupation sera majorée à compter de la résiliation du bail jusqu’à complet délaissement des lieux par Mme [I] [U] de 50% pour les 3 premiers mois, 100% du 4ème au 6ème mois, 150% du 7ème au 12ème mois, et enfin 200% au-delà du 6ème mois ;

—  condamner Mme [I] [U] au paiement d’une somme de 800 euros pour résistance abusive et mal fondée ;

—  la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice et les entiers frais et dépens d’exécution, et notamment du droit proportionnel des articles 10 à 12 du décret du 12 décembre 1996, n°96-1080 portant fixation du tarif des huissiers de justice modifiée par le décret du 8 mars 2001 ;

condamner Mme [I] [U] aux entiers frais et dépens de la procédure.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 novembre 2025, lors de laquelle la demanderesse, comparante, a indiqué qu’un échéancier était en cours (100 euros par mois en plus du loyer et des charges courants). Elle indique solliciter l’application du protocole avec des délais de 24 mois et clause cassatoire.

Mme [I] [U], comparante, a confirmé solliciter des délais et avoir compris l’enjeu de la clause cassatoire.

Il sera statué par ordonnance contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, la CCAPEX a été saisie de la situation d’impayés plusieurs mois avant l’assignation en résiliation du bail, en l’espèce, le 26 novembre 2024.

La CAF a également été avisée de la situation d’impayés par courrier du 14 janvier 2025.

En conséquence, la demande du bailleur aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes :

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du bail et du décompte produit par la partie demanderesse, que Mme [I] [U] est redevable à titre de provision de la somme de : 2361,45 – 181,91 ( frais de contentieux) = 2179,54 euros représentant les loyers et les charges impayés échus au 20 novembre 2025 ( décompte actualisé produit à l’audience), assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1818,83 euros, et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus de la somme.

Mme [I] [U] n’a pas satisfait dans le délai de deux mois au commandement délivré le 21 novembre 2024. Compte tenu de l’absence de règlement dans le délai de deux mois du commandement de payer, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise le 22 janvier 2025. Il y a lieu de prononcer l’expulsion de Mme [I] [U] et de tous occupants de son chef.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [I] [U] et la SAS SAINTE BARBE ont établi un protocole aux fins d’apurement de la dette locative en 24 mois, par versements de 100 euros par mois, le dernier versement représentant le solde dû.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Mme [I] [U] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

L’échéancier sera toutefois modifié en ce que la somme de 181,91 euros figurant au décompte arrêté au 20/11/2025 contient les frais d’assignation, qui n’ont pas à figurer dans les sommes donnant lieu à suspension de la clause résolutoire. Seule une somme totale due de 2179,54 euros sera prise en compte au titre de l’échéancier donnant lieu à suspension de la clause résolutoire.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période de 24 mois, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, en ce cas, l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Il convient de fixer au montant du loyer prévu par le contrat de location et majoré des charges et taxes habituelles l’indemnité d’occupation due par le défendeur jusqu’à la libération définitive des lieux, cette indemnité étant révisée selon les conditions de l’ancien bail.

Sur la résistance abusive :

Rien ne démontre une résistance abusive de la défenderesse.

Le bailleur sera donc débouté de ses demandes à ce titre.

Sur la clause pénale :

Depuis le 27 mars 2014, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 prohibe les clauses pénales dans les contrats de bail.

En conséquence, il convient de déclarer non écrite la clause pénale inscrite au contrat de bail du 10 novembre 2014 ( article 7) et de débouter le bailleur de ses demandes formulées à ce titre.

Sur la demande accessoire :

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La SAS SAINTE BARBE Groupe CDC HABITAT a dû engager des frais pour faire valoir ses droits. Il est équitable de lui accorder une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [I] [U], concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6], ainsi que du garage n°3/1.3/1 de la même rue, à compter du 22 janvier 2025,

Condamne Mme [I] [U] à payer à la SAS SAINTE BARBE Groupe CDC HABITAT, à titre de provision, la somme de 2179,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 sur la somme de 1818,83 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme,

Fixe l’indemnité d’occupation au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges locatives, et condamne Mme [I] [U] à son paiement à titre de provision au profit de de la SAS SAINTE BARBE Groupe CDC HABITAT, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, soit actuellement la somme de 676,99 euros au titre du logement, et 42,81 euros au titre du garage, tout mois commencé étant dû prorata temporis ;

CONDAMNE Mme [I] [U] à payer à la SAS SAINTE BARBE Groupe CDC HABITAT, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision , déduction faite des sommes arrêtées au 20 novembre 2025 inclus faisant l’objet du décompte précité;

AUTORISE la SAS SAINTE BARBE à réviser le montant de cette indemnité selon les mêmes modalités et périodicité que le loyer, et à procéder à la régularisation des charges selon les dispositions contractuelles et la règlementation HLM ;

ACCORDE un délai à Mme [I] [U] pour le paiement de la somme de 2179,54 euros précitée,

AUTORISE Mme [I] [U] à s’acquitter de la dette en 24 mensualités, en procédant à 23 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des provisions sur charges courantes,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

Ordonne l’expulsion de Mme [I] [U], ainsi que de tous occupants de son chef et de tout bien, du local à usage d’habitation situé [Adresse 7], ainsi que du garage n°3/1. 3/1 ; et dit qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra y être contrainte par tous moyens de droit à la suite d’un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Dit qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais, risques et périls de la partie défenderesse, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la SAS SAINTE BARBE Groupe CDC HABITAT de ses demandes formées au titre de la clause pénale, cette clause étant illicite au regard des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 pris dans sa version en vigueur à la date de conclusions du contrat de bail ;

DEBOUTE la SAS SAINTE BARBE Groupe CDC HABITAT de ses demandes formulées pour résistance abusive ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit,

Condamne Mme [I] [U] à payer à la SAS SAINTE BARBE Groupe CDC HABITAT une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Mme [I] [U] aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris, notamment, les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice le 21 novembre 2024 et le coût de l’assignation ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Juge, assistée de Madame KLEIN, greffier.

Le greffier Le Juge