N° RG 22/00603 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WHFD

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 MARS 2025

54C

N° RG 22/00603

N° Portalis DBX6-W-B7G- WHFD

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SARL ENDEMA CONSTRUCTION

C/

[K] [V] [B] [Y]

[P] [H] [G] épouse [Y]

Grosse Délivrée

le :

à

SAS MAXWELL MAILLET BORDIEC

M^e Nicolas SASSOUST

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats et du prononcé :

Madame GUILLIEU, Adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffier lors des débats,

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier lors du prononcé,

DÉBATS :

à l’audience publique du 08 Janvier 2025,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SARL ENDEMA CONSTRUCTION

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e William MAXWELL de la SAS MAXWELL MAILLET BORDIEC, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Maxime BARRIERE & M^e Anne DESCAZAUX de la SELAS ACTY, avocat au barreau de NIORT (avocat plaidant)

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [V] [B] [Y]

né le 07 Mai 1955 à [Localité 6] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Nicolas SASSOUST de l’AARPI CASTERA SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [P] [H] [G] épouse [Y]

née le 23 Février 1958 à [Localité 7] (OISE)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Nicolas SASSOUST de l’AARPI CASTERA SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Après édification d’une première maison par la SARL ENDEMA CONSTRUCTION sur un terrain leur appartenant sis [Adresse 4], le 05 juillet 2019, les époux [Y] ont de nouveau conclu avec elle un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans sur ce même terrain, moyennant le prix de 137.500 euros outre 18.883,56 euros de travaux réservés.

Un permis de construire était accordé le 08 octobre 2019.

Les travaux ont débuté le 11 décembre 2019 et le 29 janvier 2020, la mairie de [Localité 8] a mis les maîtres d’ouvrage en demeure de cesser tous travaux aux motifs, notamment, d’une démolition non autorisée de la dépendance préexistante et d’une clôture.

Le chantier a alors été arrêté, sans être repris à ce jour.

Se plaignant de ne pas avoir été payée de la facture des travaux réalisés par elle avant l’arrêt du chantier, par acte du 19 janvier 2022, la SARL ENDEMA CONSTRUCTION a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action en paiement des sommes de 34.375 euros correspondant à sa facture et de 15.638 euros au titre d’une indemnité de résiliation, dirigée contre les époux [Y].

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 29 août 2024 par la SARL ENDEMA CONSTRUCTION,

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 16 mai 2024 par les époux [Y],

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 novembre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 08 janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- SUR LA DEMANDE DE RÉSOLUTION DU CONTRAT

Aux termes de ses ultimes écritures, la SARL ENDEMA CONSTRUCTION soutient désormais, sur le fondement des articles 1217 et 1224 du code civil, une demande de résiliation du contrat à l’initiative des époux [Y] à la date du 28 mai 2020, leur faisant à cet effet grief d’un manquement contractuel par refus de payer ses factures correspondant à l’avancement du chantier et d’accepter les modifications proposées qui auraient permis de reprendre son cours.

Reconventionnellement, les époux [Y] sollicitent, en application de l’article 1217 du code civil, la résolution judiciaire du contrat en raison des fautes commises par le constructeur, à savoir le dépôt d’une demande de permis de construire non conforme aux stipulations contractuelles et la démolition de la dépendance ainsi que de la clôture.

L’article 1217 du code civil combiné avec l’article 1224 du même code, dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut, entre autres solutions, provoquer judiciairement la résolution du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave.

En l’espèce, il résulte du contrat du 05 juillet 2019 que la SARL ENDEMA CONSTRUCTION s’était engagée à édifier une maison individuelle et que, selon l’article 2-1-2 de la convention, le constructeur était en charge de la constitution du dossier de demande de permis de construire et de l’accomplissement des démarches nécessaires, en ce compris son dépôt pour lequel elle avait reçu mandat.

Il est sans importance que, respectant l’article 3 de la loi du 03 janvier 1977, la SARL ENDEMA CONSTRUCTION ait fait appel à un architecte pour établir le projet architectural.

Le dossier de demande de permis de construire, signé par le maître de l’ouvrage mais établi et déposé par la SARL ENDEMA CONSTRUCTION le 18 juillet 2019 portait sur la construction d’une maison individuelle par ”extension et changement de destination d’une dépendance”, conforme au projet des époux [Y] tel que défini par la notice descriptive, le tout formant l’objet du contrat au sens de l’article 1101 du code civil.

Il s’agissait manifestement de construire cette maison contractuellement décrite comme composée d’un étage et rez-de-chaussée, avec abri 2 roues, pièce de vie, trois chambres, coin bureau, 2 salles de bains et WC, à partir, non pas de l’habitation que venait d’édifier la SARL ENDEMA CONSTRUCTION en exécution d’un contrat distinct, mais par extension et conservation au moins partielle d’une ancienne dépendance.

Le 05 août 2019, le maire de [Localité 8] demandait aux époux [Y] des pièces complémentaires tout en soulignant que cette dépendance était considérée comme un accessoire de l’habitation principale et qu’il n’y avait donc pas de changement de destination.

Les défendeurs ont transmis cette lettre à la SARL ENDEMA CONSTRUCTION le 09 août suivant.

Les époux [Y] n’ont jamais été informés de la suite donnée par le constructeur au point que par mail du 23 janvier 2020, faisant suite à un rendez-vous en mairie, ils s’étonnaient qu’ait été évoqué l’agrandissement de la première maison mais, surtout, le lendemain, la SARL ENDEMA CONSTRUCTION leur faisait parvenir des plans différents, dont le cartouche porte la date du 03 septembre 2019 et la seule signature de l’architecte.

C’est de manière inopérante que, tout en admettant que le PLU interdisait l’obtention d’un permis de construire une maison indépendante conforme à la demande initiale, la SARL ENDEMA CONSTRUCTION affirme avoir agi dans l’intérêt des époux [Y] en accord avec son architecte et ignoré le projet de revente de cette deuxième maison et de conservation de la première par ses co-contractants.

Il appartenait en effet au constructeur, débiteur d’une obligation de renseignement et de conseil, d’informer les maîtres d’ouvrage quant aux difficultés prévisibles puis rencontrées ainsi qu’au suivi de ses démarches.

Ces nouveaux plans ont été reçus le 04 septembre 2019 par la commune de [Localité 8] et, au lieu de la construction d’une deuxième maison par extension de la dépendance telle que déterminée par l’objet du contrat, distincte et séparée, ils y substituaient l’extension de la première maison, les deux parties étant totalement accolées l’une à l’autre pour composer un logement unique.

Alors qu’il n’est pas établi que ces plans modifiés aient été soumis à l’approbation des époux [Y], ceux-ci contestent leur signature apposée sur le formulaire CERFA qui les accompagnait dans le cadre d’une demande de permis de construire modificatif.

Conformément aux articles 287 et 288 du code de procédure civile, lorsque l’écriture ou la signature d’un acte sous seing privé est déniée ou méconnue, il incombe au juge de vérifier l’acte contesté, à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte.

La comparaison des signatures des époux [Y] figurant sur la demande de permis de construire du 18 juillet 2019 avec celles de ce formulaire fait apparaître qu’elles sont totalement différentes et ne correspondent pas à celles des maîtres d’ouvrage.

Or, c’est en fonction de ces nouveaux plans que la ville de [Localité 8] délivrait le 06 octobre 2019 un permis de construire l'“extension d’une maison individuelle” intégrant toutefois la dépendance.

La SARL ENDEMA CONSTRUCTION n’a pas alerté les époux [Y] sur cette importante différence entre le permis accordé et la demande initiale qu’elle avait elle-même établie en vue d’une maison séparée constitutive d’un second logement.

Le 29 janvier 2020, la ville de [Localité 8] constatait que la construction en cours n’était pas conforme au permis délivré car il ne s’agissait pas de l’extension de la maison existante mais de l’édification d’un deuxième logement, indépendant du premier, au point que deux compteurs EDF avaient été installés. Pour cette raison, l’Administration signalait qu’il était également indispensable de déposer une demande de permis de construire modificatif mais les échanges ultérieurs entre le constructeur et la mairie établissent que cette dernière n’autoriserait pas la construction de deux maisons individuelles sur une parcelle de 375 m² qui, après division, serait constituée de deux tènements d’une superficie inférieure à 300 m².

En modifiant substantiellement et à l’insu de ses co-contractants l’objet même de la convention lors du dépôt à sa seule initiative d’une demande de permis de construire modificatif puis en s’abstenant d’attirer leur attention sur cet élément qu’ils ne pouvaient déceler car profanes en matière d’urbanisme et de construction, la SARL ENDEMA CONSTRUCTION n’a pas respecté son engagement de déposer un dossier de demande de permis de construire la maison indépendante de la première définie par le contrat du 05 juillet 2019 liant les parties et cette circonstance justifie à elle seule la résolution à ses torts du contrat de construction de maison individuelle.

Au surplus, le constructeur a également manqué gravement à ses obligations en cours de chantier.

Par son courrier précité du 29 janvier 2020, la commune de [Localité 8] notifiait aux époux [Y], après visite des lieux, une demande de régularisation de la construction en cours en raison de non-conformités constatées.

Il s’agissait en premier lieu de la démolition totale de la dépendance qui devait être conservée, de la nécessité consécutive de déposer une nouvelle demande de permis modificatif prévoyant désormais un recul réglementaire d’implantation par rapport à la limite de propriété, de la démolition de la clôture qui devait également être maintenue et d’une reconstruction de celle-ci non conforme aux règles du PLU.

C’est à tort que la SARL ENDEMA CONSTRUCTION soutient être étrangère aux opérations de démolition exécutées par la société CHABOT TP.

S’il s’agissait contractuellement de travaux réservés par le maître d’ouvrage, la SARL ENDEMA CONSTRUCTION conservait l’intégralité de la maîtrise d’oeuvre de l’opération et la direction du chantier au point d’avoir, par courriel du 03 décembre 2019, transmis à Mme [Y] le devis de la société CHABOT TP en lui demandant de le lui retourner signé, précisant “nous pourrons alors attaquer la semaine prochaine”.

Par un second mail du même jour, le constructeur adressait à Mme [Y] l’attestation d’assurance de garantie décennale de la société CHABOT TP qui intervenait donc sous sa direction technique.

La SARL ENDEMA CONSTRUCTION, qui a laissé la société CHABOT TP démolir la dépendance et n’a pas imposé de précautions au regard de la fragilité de la clôture qu’elle avait pourtant antérieurement décelée, a également manqué à ses obligations.

Ces différents manquements justifient, au regard de leur gravité, le refus de paiement opposé par les époux [Y] et le prononcé de la résolution du contrat aux torts exclusifs de la SARL ENDEMA CONSTRUCTION qui, par voie de conséquence, sera déboutée de sa demande de résiliation de ce même contrat.

II- SUR LES CONSÉQUENCES DE LA RÉSOLUTION DU CONTRAT

Conformément à l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat et lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre.

En l’espèce, les prestations accomplies par la SARL ENDEMA CONSTRUCTION sont définitivement inutiles compte tenu de l’impossibilité administrative de réaliser le projet des époux [Y] et elles ne procurent aucun profit conservé par les maîtres d’ouvrage de telle sorte qu’elle sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 34.375 euros correspondant à sa facture du 20 janvier 2020 au titre de l’avance à 25 % du chantier après coulage des fondations.

Il en sera de même de la somme de 15.638 euros, soit l’indemnité forfaitaire de 10 % à la charge du maître d’ouvrage ayant procédé à une résiliation unilatérale du contrat sur le fondement de l’article 1794 du code civil, la résolution intégrale étant judiciairement prononcée en application de 1217 du même code.

Les époux [Y] sollicitent reconventionnellement une somme indemnitaire de 27.849 euros en compensation de la perte de valeur de leur terrain du fait de son inconstructibilité.

Le terrain des époux [Y] n’est aucunement inconstructible au regard des règles d’urbanisme définies par le PLU, ce que rappellent les échanges de mails de la SARL ENDEMA CONSTRUCTION avec la commune de [Localité 8].

Par contre, en raison de la superficie de ce terrain, le projet de construction d’une seconde maison indépendante était illusoire, la division parcellaire nécessaire des 375 m² initiaux aboutissant au détachement d’une superficie de 119 m² insuffisante pour supporter les deux places de parking obligatoires pour une maison neuve alors surtout que dans le cadre de sa politique urbanistique la commune refuse les permis de construire sur une surface de terrain inférieure à 300 m².

La SARL ENDEMA CONSTRUCTION n’a participé ni à l’achat du terrain ni au projet de division.

Le projet des époux [Y] était dès l’origine impossible à mettre en oeuvre et si, de manière fautive, la SARL ENDEMA CONSTRUCTION ne l’a pas décelé, il n’existe cependant aucun lien causal entre ce manquement et le dommage invoqué, inhérent aux caractéristiques préexistantes du bien.

La demande sera donc rejetée.

Pour les mêmes motifs, il ne sera pas fait droit à la demande d’indemnisation, soutenue à hauteur de 18.799 euros d’une perte de chance de bénéficier d’une défiscalisation sous le régime PINEL qui provient de la faible superficie de la parcelle d’origine.

Par contre, la SARL ENDEMA CONSTRUCTION, qui a amené les époux [Y] à s’engager dans un projet de construction qui dès l’origine ne pouvait être mené à bien, sera condamnée à leur payer les sommes de 1.032,83 euros correspondant à l’assainissement collectif, 1.652,00 euros au titre de la taxe d’aménagement et 1.317,60 euros pour ouverture et branchement d’un compteur électrique, soit un total de 4.002,43 euros, ces dépenses étant directement en lien avec le manquement du constructeur.

Les époux [Y] seront également déboutés de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral évalué à 10.000 euros.

En effet, alors que cette opération était de nature purement financière et s’inscrivait dans le cadre d’une activité régulière d’achat et de revente de biens immobiliers, les époux [Y], pour lesquels ce n’était pas un projet de vie, ne justifient d’aucune atteinte à leurs sentiments, leur honneur, leur considération ou leur réputation.

III- SUR LES AUTRES DEMANDES

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Principale partie perdante, la SARL ENDEMA CONSTRUCTION sera condamnée à payer aux époux [Y] une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résolution judiciaire du contrat de construction de maison individuelle conclu le 05 juillet 2019 entre Mme [P] [G] épouse [Y] et M. [K] [Y] d’une part et la SARL ENDEMA CONSTRUCTION d’autre part, aux torts exclusifs de cette dernière,

Déboute la SARL ENDEMA CONSTRUCTION de l’ensemble de ses prétentions,

Condamne la SARL ENDEMA CONSTRUCTION à payer à Mme [P] [G] épouse [Y] et M. [K] [Y], ensemble, la somme de 4.002,43 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute Mme [P] [G] épouse [Y] et M. [K] [Y] du surplus de leurs demandes,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision et dit n’y avoir lieu de l’écarter,

Condamne la SARL ENDEMA CONSTRUCTION à payer à Mme [P] [G] épouse [Y] et M. [K] [Y], ensemble, une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne la SARL ENDEMA CONSTRUCTION aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT