MINUTE N° : 25/416

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

DOSSIER : N° RG 22/05287 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RNUX

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 12 Mai 2025

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier lors des débats

Madame CHAOUCH, Greffier lors du prononcé

DEBATS

à l’audience publique du 07 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M. William HOENIG, magistrat en formation.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée le

à

DEMANDERESSE

Mme [M] [N]

née le 09 Juin 1975 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 130

DEFENDERESSES

Mme [G] [W] épouse [H], demeurant [Adresse 2]

Mme [F] [W], demeurant [Adresse 8]

Mme [U] [W], demeurant [Adresse 1]

Mme [E] [V] [G] [O] épouse [W]

née le 04 Mai 1932 à ALGÉRIE, demeurant [Adresse 7]

représentées par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 49

S.A.R.L. ESCERT IMMO immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 447 542 358, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 416

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte notarié du 26 juin 2019, Madame [G] [W], Madame [F] [W], Madame [U] [W], Madame [T] [W] et Madame [E] [W] ont vendu à Madame [M] [A] épouse [N] une maison à usage d’habitation située [Adresse 5], pour un prix de 549 100 €, outre des meubles pour 9 900 €.

Préalablement à la vente, un rapport d’expertise consultative a été établi par la SARL ESCERT IMMO concernant l’état de la propriété au 14 octobre 2016.

Se plaignant de divers désordres relevés dans le cadre de travaux de rénovation entrepris dans l’année suivant la vente, Madame [A] épouse [N] a fait procéder à deux constats par huissier de justice les 6 et 8 juillet 2020.

A l’initiative de l’assureur de Madame [A] épouse [N], une expertise amiable a été réalisée en présence de Madame [F] [W] et de l’époux de Madame [U] [W], et un rapport d’expertise a été établi le 13 octobre 2020.

Par exploits d’huissier de justice signifiés en date des 17 novembre et 2 décembre 2020, Madame [A] épouse [N] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse les consorts [W] et la SARL ESCERT IMMO, aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 11 mars 2021, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, et a désigné Monsieur [L] pour y procéder.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 28 juin 2022.

Par actes d’huissier de justice signifiés les 8 et 13 décembre 2022, Madame [A] épouse [N] a fait assigner Mesdames [E] [W], [G] [W], [F] [W], [U] [W] et la SARL ESCERT IMMO, afin d’obtenir la condamnation in solidum des requis au paiement des travaux de reprise, et aux fins d’indemnisation.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 3 septembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 7 mars 2025 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 12 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 27 août 2024, Madame [A] épouse [N] demande au tribunal de céans de :

— débouter les consorts [W] et la société ESCERT IMMO de leurs demandes,

— condamner in solidum les consorts [W] et ESCERT IMMO à verser à Madame et Monsieur [N] les sommes suivantes :

—  82.893,82 euros au titre des travaux de reprise avec indexation sur l’indice BT01,

—  20.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  10.000 euros au titre du préjudice moral,

— condamner in solidum les consorts [W] et la SARL ESCERT IMMO à verser à Madame et Monsieur [N] 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens de l’ordonnance de référé, dont distraction au profit de Maître Nicolas RAMONDENC.

Au soutien de la demande en paiement au titre de la reprise des travaux, fondée sur les vices cachés de l’article 1641 du code civil, Madame [A] épouse [N] fait valoir que, contrairement à ce qu’indique le rapport d’expertise judiciaire, tous les désordres relevés au jour de l’acquisition du bien étaient cachés, en raison des embellissements réalisés en vue de la vente. Elle précise que la salle du sous-sol avait fait l’objet d’un home-staging, que ses murs étaient parfaitement blancs, laissant penser que la pièce était saine, que les murs du couloir, du séjour et de la montée des escaliers étaient recouverts de papier ne laissant apparaître aucun stigmate, et que des travaux de reprise du plafond de l’une des chambres du rez-de-chaussée étaient en cours. Quant aux désordres relatifs à la condensation de la cave, au délitement du plâtre et au réseau de circulation d’eau de la piscine, la demanderesse indique qu’ils n’apparaissaient pas lors de la vente. Elle ajoute que le caractère apparent d’un vice est apprécié au regard des seules compétences de l’acquéreur et de sa capacité à constater l’existence du désordre litigieux. Madame [A] épouse [N] précise également que le vice caché ne peut être écarté au motif que les désordres étaient visibles lors de la visite des lieux, sans caractériser la connaissance par l’acquéreur du vice dans son ampleur et ses conséquences. La demanderesse argue que les désordres présentent un caractère rédhibitoire, contrairement à ce qui a été retenu par l’expert judiciaire, car les fissures, les infiltrations, l’humidité et les moisissures qui en découlent rendent le bien impropre à la destination d’habitation. Par ailleurs, Madame [A] épouse [N] fait valoir que, contrairement aux conclusions du rapport d’expertise judiciaire, le vendeur avait connaissance des désordres et qu’il les a dissimulés. Elle précise ainsi que l’inondabilité de la pièce du sous-sol était connue, puisque des travaux pour remédier à ces venues d’eau ont été réalisés en 2017 et 2018, que les diverses fissures affectant les murs du couloir et la montée d’escalier ont fait l’objet de réparations comme le révèle l’enduit de rebouchage, et que concernant la piscine, il ressort des échanges qu’elle est hors d’état d’usage depuis l’année 2013.

Ainsi, pour soutenir sa demande de condamnation in solidum des défendeurs, Madame [A] épouse [N] fait valoir que la garantie des vices cachés s’applique, même en cas de clause de non garantie visée à l’acte, dès lors que les vendeurs étaient informés de la présence des désordres dont ils ont caché l’existence pour réaliser la vente.

Par ailleurs, elle fonde également sa demande de paiement à l’égard du vendeur sur le dol, et sur les articles 1178 et 1602 du code civil, en arguant qu’un vendeur est tenu à une obligation précontractuelle d’information, et qu’indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. Elle reproche ainsi au vendeur un défaut d’information précontractuelle. Elle expose que tant lors de la visite du bien que lors de la vente, elle n’a reçu aucune information sur l’état du bien, comme sur l’historique des sinistres, alors que de l’aveu des consorts [W] dans leurs écritures, plusieurs déclarations de sinistres avaient été régularisées quelques mois seulement avant la mise en vente du bien. Elle ajoute que le dol permet également d’obtenir réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle, indépendamment de l’annulation du contrat.

Concernant la société ESCERT IMMO, Madame [A] épouse [N], argue que l’imprécision de son rapport l’a induite en erreur, car il était rassurant sur l’état général de l’immeuble acquis, n’évoquant que quelques fissures, et n’a pas mis en exergue les désordres conséquents touchant la piscine, puisqu’il relevait qu’un simple équipement par un liner permettrait à cette piscine de recouvrer sa valeur. La demanderesse précise que le non-respect de ses obligations contractuelles à l’égard des acquéreurs est de nature à engager la responsabilité délictuelle, fondée par l’article 1240 du code civil, à son égard. Elle ajoute que contrairement à ce qu’indique la défenderesse, sa mission ne se résumait pas à une simple analyse structurelle du bâtiment sur certains points précis, mais à une véritable expertise technique, comme cela ressort de la facturation en l’absence de précisions de quelconques restrictions, qui aurait dû permettre de découvrir les désordres et leur ampleur.

Madame [A] épouse [N] estime que la réparation de ses préjudices doit porter, d’une part, sur le préjudice matériel, comprenant les diagnostics préalables et travaux conservatoires, la reprise des terrasses, la reprise de la toiture, la remise en fonction de la piscine, la reprise des réseaux et la reprise des fissures intérieures, pour un montant global de 82.893,82 euros, avec indexation sur l’indice BT 01. Elle fait également valoir qu’elle a subi un préjudice de jouissance, qui doit être indemnisé à hauteur de 20.000 euros, car elle a été contrainte de vivre au quotidien dans une maison affectée par les désordres, très humide, avec une salle de jeux qui n’était pas exploitable. Enfin, Madame [A] épouse [N] expose qu’elle a subi un préjudice moral qu’il convient de réparer à hauteur de 10.000 euros, car elle a dû supporter la crainte de vivre dans une maison affectée par les désordres, les tracas inhérents à la procédure judiciaire, représentant des dépenses importantes qui, cumulées avec le paiement des échéances du prêt immobilier, ont provoqué un contexte financier anxiogène et donc un stress important.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 03 juin 2024, les consorts [W] sollicitent principalement :

Le débouté de l’ensemble des demandes de Madame [A] épouse [N],La condamnation de Madame [A] épouse [N] à leur payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,La condamnation de Madame [A] épouse [N] à leur payer une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de Madame [A] épouse [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Nicolas DALMAYRAC.

Subsidiairement, les consorts [W] demandent au tribunal de céans de limiter le coût des travaux de reprise à la somme de 39.340,17 euros TTC, et de ramener l’indemnisation des préjudices à de plus justes proportions.

Au soutien de leur demande principale de débouté, se fondant sur l’article 1641 du code civil, les consorts [W] font valoir que l’acte notarié, prévoit, en page 11, que l’acquéreur prend le bien en l’état au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur en raison des vices tant apparents que cachés, sauf à ce qu’il soit prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. Ils précisent que le rapport d’expertise judiciaire a conclu qu’aucun vice n’a été dissimulé par Madame [W], laquelle avait quitté les lieux trois ans avant la vente, précisant qu’à chaque sinistre dont Madame [W] a eu connaissance, une déclaration de sinistre a été effectuée, afin que les travaux préconisés par l’expert de l’assurance soient entrepris. Ils ajoutent que quatre des huit désordres allégués par la demanderesse, à savoir la présence de condensation dans la cave, le caractère inutilisable de la piscine, la présence de condensation ayant provoqué des moisissures sur les plafond et murs côté patio, et les fissurations sur les cloisons et murs du rez-de-chaussée, étaient apparents et visibles lors de la vente. Ils exposent que s’agissant des désordres non visibles, ces derniers étaient tout autant cachés pour le vendeur, profane au même titre que l’acquéreur en l’espèce, précisant qu’il ressort du rapport d’expertise que certains désordres étaient le fait de l’inoccupation du bien pendant plusieurs années, empêchant qu’ils soient décelés. Ils rappellent que c’est ce qu’a conclu l’expert judiciaire concernant les désordres relatifs aux écoulements d’eau dans la pièce du rez-de-jardin, et aux dégradations du pied de mur dans le dégagement côté salle d’eau. Les consorts [W] indiquent encore concernant les moisissures présentes dans la salle de jeux, que ces désordres se situent dans la même zone que ceux déclarés à l’assurance en 2017, qui avaient entraîné des travaux, et qu’il n’était pas pensable que de nouveaux désordres puissent apparaître après la vente, pour d’autres causes. Concernant les désordres relatifs aux infiltrations dans la chambre bleue et sur le mur du hall d’entrée, ils précisent qu’ils n’ont été décelés qu’après enlèvement par la demanderesse, du papier-peint, lequel ne présentait aucun défaut, de sorte que Madame [W] ne pouvait avoir connaissance de ces infiltrations. Les consorts [W] font également valoir que l’expert judiciaire a retenu que Madame [A] épouse [N] n’ignorait pas l’obsolescence de certains ouvrages et aménagements de la maison objet du litige, qui date des années 1970, avec des désordres importants et apparents, qui ont conditionné l’estimation du bien.

Au soutien de leur demande subsidiaire, les consorts [W] exposent que les demandes pécuniaires de Madame [A] épouse [N], portant sur les travaux de remise en état sont sans commune mesure avec le chiffrage établi par l’expert judiciaire, qui en a limité le coût à la somme de 39.340,17 euros TTC. Concernant le préjudice de jouissance, ils allèguent que la demande n’est pas justifiée, aux motifs, d’une part, que l’expert judiciaire a confirmé l’habitabilité de la maison et l’absence d’impact des désordres, et d’autre part, que ces désordres n’ont pas empêché Madame [A] épouse [N] de mener d’importants travaux de rénovation, lesquels ont pu générer un trouble de jouissance. S’agissant du préjudice moral, ils objectent qu’il n’est pas établi, car les désordres sont apparus ponctuels et sans caractère de gravité.

Au soutien de leur demande reconventionnelle, ils font valoir la mauvaise foi et les attaques répétées de Madame [A] épouse [N], à l’encontre de Madame [E] [W], âgée de 90 ans, qui ne sont pas sans conséquences pour cette dernière.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 mai 2024, la SARL ESCERT IMMO sollicite du tribunal de céans qu’il déboute Madame [A] épouse [N] de l’ensemble de ses demandes, qu’il la condamne à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande de rejet relative à l’engagement de sa responsabilité, la SARL ESCERT IMMO fait valoir que sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée, et ne peut dégénérer en faute délictuelle, fondée sur l’article 1240 du code civil. Elle précise ainsi que sa mission a été précisément définie et s’est limitée à une analyse structurelle du bâtiment, ciblée sur la partie garage consécutivement à l’apparition récente d’une fissure, et non à une expertise totale de l’intérieur et de l’extérieur de tous les bâtiments de la propriété. Elle ajoute que l’expert judiciaire a conclu à l’absence de faute de sa part, aucun des désordres faisant l’objet du litige n’étant compris dans le champ d’analyse de son expertise, excepté le désordre n° 6, concernant la dégradation du bâti de la piscine en raison de fissures et cassures, élément relevé dans son rapport, étant précisé qu’elle se devait d’examiner uniquement l’état général du gros œuvre, et non les canalisations et le fonctionnement de la piscine, laquelle était d’ailleurs hors d’usage. Elle relève également que l’expert judiciaire a regretté qu’un diagnostic technique général de la construction n’ait pas été diligenté du fait de l’ancienneté des ouvrages, ce qui démontre que le mandat qui lui avait été confiée ne portait pas sur l’état général de l’immeuble, jusque dans le bon fonctionnement de ses équipements. La SARL ESCERT IMMO explique encore, en s’appuyant sur le rapport d’expertise judiciaire, que des désordres étaient apparents, tels que ceux relatifs à la condensation dans la cave, à la dégradation du bassin, à la présente de spectres de moisissures sur le subjectile des toilettes et la chambre jaune, ou encore à la fissuration sur les cloisons et murs du rez-de-chaussée, et résultaient des effets du temps sur un ouvrage ancien, et ne pouvaient donc être ignorés des acheteurs et des professionnels qui les assistaient. La SARL ESCERT IMMO argue que la situation du bien immobilier était connue des agences immobilières et acquéreurs potentiels, et que cette situation avait d’ailleurs conditionné l’estimation des biens, vendus en l’état. Elle précise que les premiers créanciers de l’obligation de conseil que sont ses mandants, les consorts [W], ne recherchent nullement sa responsabilité, ne serait-ce qu’à titre subsidiaire. Elle conclut donc qu’en l’absence de faute contractuelle de sa part, la demanderesse est mal fondée à rechercher sa responsabilité délictuelle.

S’agissant plus précisément du rejet des demandes indemnitaires, la SARL ESCERT IMMO fait valoir que la causalité des dommages invoqués par Madame [A] épouse [N], avec la faute alléguée par cette dernière, n’est pas établie. Elle ajoute que la demanderesse ne produit aucun justificatif au titre des préjudices de jouissance et moral, tant pour justifier de leur principe que de leur quantum.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de constater que les prétentions formées en demande sont formulées au bénéfice de Monsieur et Madame [N], alors que seule Madame [A] épouse [N] est partie à l’instance.

Par conséquent, les demandes formées au bénéfice de Monsieur [N] seront déclarées irrecevables.

I- Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En outre, l’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du même code dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643 précités, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il résulte de ces dispositions que la garantie des vices cachés antérieurs à la vente est due par le vendeur lorsque la chose présente un vice qui la rend impropre à l’usage auquel l’acheteur la destinait. A l’inverse, pour être qualifié d’apparent, le vice doit être connu dans son ampleur et dans ses conséquences. Pour autant, un acquéreur, y compris non-professionnel, reste tenu de procéder à des vérifications élémentaires, de sorte qu’un vice est considéré comme apparent, pour un profane, lorsqu’il peut être constaté à l’occasion d’un simple examen.

Il s’évince de ces mêmes textes que les parties à une vente peuvent en principe exclure ou limiter la garantie des vices cachés pesant sur le vendeur à condition que ce dernier n’ait pas eu connaissance du vice de la chose dont il se sépare. En effet, la clause limitant ou éludant la responsabilité du vendeur est écartée lorsque celui-ci est de mauvaise foi, c’est-à-dire lorsqu’il connaissait les vices dont est atteint l’immeuble.

A l’inverse, il est de principe que la clause exonératoire de garantie doit recevoir application en faveur d’un vendeur qui a pu, en toute bonne foi, estimer que les réparations qu’il a entreprises ont définitivement mis fin à des désordres connus avant la vente.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en date du 6 juin 2019 comporte une clause de non garantie des vices ainsi rédigée :

« ETAT DU BIEN

L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée, sans recours contre le VENDEUR, pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

Des vices apparents,Des vices cachés.S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé comme tel,S’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».Compte tenu de l’existence de cette clause, et comme rappelé plus haut, il appartient bien à la demanderesse de démontrer, d’une part, la réalité de vices cachés, et, d’autre part, la mauvaise foi des vendeurs, et ce, pour chacun des désordres qu’elle invoque.

Il ressort des pièces versées aux débats que le litige porte sur huit désordres, dont la réalité et l’existence au moment de la vente n’est pas contestée par les parties, à l’exception de la dégradation en pied de mur dans le dégagement au droit de la salle de bains. Ces désordres seront examinés successivement, selon la numérotation retenue par l’expert judiciaire, afin de déterminer s’ils sont de nature à conduire à la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.

1- Sur le désordre n° 1 concernant l’inondation de la salle de jeux en rez-de-jardin

Ce désordre résulte d’un défaut d’évacuation des eaux de pluie à l’angle nord/ouest du rez-de-jardin. L’expert judiciaire a constaté que ce réseau, qui passe devant la porte de la salle de jeux, refoule et entraîne des écoulements dans cette pièce. Il a estimé que ce désordre n’était pas apparent au moment de la vente.

Par ailleurs, l’expert judiciaire a conclu que ce réseau est obsolète, souffre d’un défaut d’entretien résultant du fait que la maison était inoccupée depuis plusieurs années, et que l’aménagement du terrain accentue le renvoi des eaux en surface vers l’habitation. Compte tenu des éléments recueillis, l’expert judiciaire a retenu qu’en raison de l’inoccupation de la maison depuis plusieurs années, les incidents, peu fréquents, ont pu ne pas alerter les propriétaires.

Au regard de l’inoccupation du bien depuis le 2 juin 2016, il est parfaitement envisageable que les consorts [W] n’aient pas constaté ce désordre, qui est de nature à apparaître, comme estimé par l’expert, de manière épisodique, en cas de forte précipitation, d’autant qu’il ressort du rapport du cabinet Polyexpert que des joints ont été positionnés sur le volet de la salle de jeux pour éviter de possibles inondations, et ont pu remplir leur office lorsque les réseaux étaient correctement entretenus.

En l’occurrence, Madame [A] épouse [N], qui avait connaissance de l’inoccupation du bien depuis plusieurs années, ne développe aucun moyen dans ses écritures de nature à remettre en question les conclusions expertales sur ce point, et à démontrer que les vendeurs avaient connaissance de ce vice. Elle n’établit donc pas leur mauvaise foi. Au surplus, le constat du cabinet Polyexpert selon lequel le volet de la salle de jeu était moisi milite en faveur du caractère apparent du vice au moment de la vente.

Par conséquent, la garantie des vices cachés pour ce désordre sera écartée en application de la clause de non garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente, en l’absence de démonstration de la mauvaise foi du vendeur.

2- Sur le désordre n°2, concernant l’humidité dans la salle de jeux en rez-de-jardin

Ces désordres sont constitués par des moisissures et de la condensation. L’expert judiciaire a retenu que ces désordres avaient des causes diverses, telles que la terrasse fuyarde, la maçonnerie fissurée, le réseau d’eaux pluviales obturé et l’absence de dispositif de ventilation mécanique. Il a estimé qu’ils n’étaient pas apparents au moment de la vente.

Plus précisément, l’expert judiciaire a conclu que les désordres affectant la salle de jeux étaient consécutifs à une pénétration d’eau du fait de la rétention d’eau au droit du seuil de la porte extérieure, ainsi qu’à la perméabilité de la terrasse et du mur du bâti, et à l’absence de dispositif de ventilation. L’expert judiciaire précise que des désordres similaires sont apparus quelques années avant la vente, et ont donné lieu à un traitement de surface hydrofuge de la terrasse, selon devis de la société ABAEIS du 22 novembre 2017, ainsi qu’à une reprise des embellissements de la salle de jeux, selon facture de la société ABAEIS en date du 11 octobre 2018. Il estime que ces travaux ont eu pour conséquence de rendre les effets de la condensation et des fuites moins visibles en 2019 et ont pu légitimement faire croire aux vendeurs que les désordres étaient traités et réduits à néant. Il exclut toute démarche de dissimulation de leur part.

Ainsi, certes, des désordres avaient déjà touché la pièce du rez-de-jardin, comme l’évoque Madame [A] épouse [N], qui, pour contester les conclusions de l’expert judiciaire sur la connaissance de ce désordre par le vendeur, prétend démontrer que ce dernier avait connaissance de l’inondabilité de la pièce en sous-sol, au regard des éléments versées aux débats, démontrant la réalisation de travaux en 2017 et en 2018.

De fait, il ressort des pièces produites par les consorts [W] qu’un devis en date du 27 novembre 2017, établi par la société ABAEIS, portant sur le traitement hydrofuge de la surface de la terrasse et la modification ainsi que l’agrandissement du trou au niveau des pissettes en bout de terrasse, a fait l’objet d’une acceptation de Madame [E] [W] le 24 novembre 2017. Il ressort également qu’une facture de la même société, en date du 11 octobre 2018, concerne des travaux d’embellissement notamment effectués dans la salle de jeux, faisant suite à un dégât des eaux, au devis du 22 novembre 2017 et à une commande du 6 juillet 2018. Un rapport d’expertise du cabinet TEXA a également été produit, duquel il ressort que Madame [W] a déclaré un dégât des eaux en date du 12 octobre 2017, ayant touché la cuisine et la salle de jeux, avec pour cause un engorgement, sans précision d’une cause relative à l’inondation de la pièce.

Toutefois, il s’évince de ces pièces que la salle de jeux a subi un dégât des eaux provenant de l’écoulement d’eau depuis la terrasse en octobre 2017 et que la cause identifiée de ce désordre à l’époque ayant fait l’objet de travaux de réparation par un professionnel, suivis de travaux d’embellissement, les vendeurs ont pu légitimement penser qu’il n’y avait plus aucun vice qui affectait cette salle de jeux.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’avance Madame [A] épouse [N], il ne peut être établi la volonté, chez le vendeur, de masquer un tel vice, au moyen d’une opération de home-staging. En effet, il ressort d’une attestation de la gérante de la société PEP’S IMMO, qu’elle a réalisé un audit et un devis concernant la maison des consorts [W], dans le but de mettre en valeur le bien et son potentiel, précisant que la prestation consistait à installer du mobilier et des accessoires de décoration le temps de permettre aux acquéreurs potentiels de se projeter. Elle ajoute qu’elle avait préconisé au vendeur de limiter les travaux au seul changement de revêtement de sol du séjour et de l’entrée, en raison d’une couleur peu valorisante, et que la tapisserie était en bon état. Enfin, elle précise que concernant le reste de la maison, il n’y avait rien de particulier à signaler, excepté une infiltration dans la première chambre de gauche, pour laquelle une intervention était prévue, et que du papier peint avait été recollé à la suite de la réfection du toit. Il ne ressort donc pas de cette attestation, et plus globalement de l’opération de home-staging, un comportement du vendeur tendant à dissimuler des vices connus.

Dans ces conditions, Madame [A] épouse [N] ne démontre pas la mauvaise foi des défendeurs. Au contraire, il peut être retenu, au regard des pièces produites et de ce qui précède, que le vendeur a pu légitimement croire que les travaux qui avaient été réalisés par un professionnel, à la suite du sinistre survenu le 12 octobre 2017, avaient permis de remédier aux désordres, alors même que les travaux d’embellissement effectués courant l’année 2018 n’avaient pas laissé apparaître de nouvelles traces d’humidité ou de moisissure avant la vente.

En conséquence, la garantie des vices cachés pour ce désordre sera écartée en l’absence de démonstration de la mauvaise foi du vendeur.

3- Sur le désordre n° 3, relatif à la présence de condensation dans la cave

Il a été observé par l’expert judiciaire la présence de gouttelettes de condensation dans la cave, ce qui a favorisé le développement de champignons. La cause de cette condensation a été trouvée dans une forte amplitude thermique, conjuguée à une absence de ventilation et d’isolation thermique sous la paillasse des escaliers. Cette absence de ventilation s’explique par les règles de constructions des années 70, très éloignées des règles actuelles.

L’expert judiciaire a constaté que ce vice était apparent au moment de la vente, puisqu’il n’apparaissait aucun organe d’aération et aucune isolation de la paillasse d’escalier, et que le phénomène de condensation était donc déjà présent et observable lors de l’acquisition du bien par la demanderesse.

Ainsi, au-delà du caractère nécessairement apparent du vice lors des visites, Madame [A] épouse [N] ne pouvait qu’avoir constaté l’absence d’isolation et de ventilation par un simple examen visuel. En l’occurrence, elle ne produit aucun élément probant de nature à remettre en cause les conclusions expertales sur ce point.

Par conséquent, au regard du caractère apparent tant du vice que de ses conséquences, la garantie des vices cachés pour ce désordre sera écartée.

4- Sur le désordre n° 4 relatif à la présence de condensation et aux fuites touchant la chambre bleue et le mur du hall d’entrée

Ce désordre est caractérisé par la présence de tâches brunes au niveau du plafond et sur le mur du hall d’entrée, côté cage d’escalier. Il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’il est dû à des infiltrations d’eau provenant, d’une part, d’un défaut d’étanchéité des joints du revêtement de carrelage de la terrasse, et d’autre part, de la fuite de la couverture de l’avant-toit, à l’endroit du haut de la couvertine, qui ne dispose pas d’un dispositif d’étanchéité.

Ce désordre a été qualifié de non-apparent par l’expert judiciaire, car les papiers-peints usagés recouvraient les traces d’infiltration. En outre, l’expert judiciaire a précisé que des travaux avaient été engagés, mais que les désordres relèvent de l’obsolescence des constitutifs altérés par le temps. Une dissimulation du vice par le vendeur n’a pas été retenue par l’expert.

Si Madame [A] épouse [N] conteste les conclusions du rapport d’expertise judiciaire, elle n’apporte aucun moyen de nature à établir, avec certitude, la mauvaise foi du vendeur, la seule existence de réparations antérieures ne suffisant pas à caractériser cette mauvaise foi.

Au contraire, il ressort des pièces produites, et notamment d’un rapport d’expertise du cabinet EUREXO, qu’un dégât des eaux est survenu le 3 octobre 2018, à la suite d’une infiltration par la toiture due à des tuiles cassées et à une étanchéité vétuste. Il est également mentionné dans ce rapport que la fuite a été réparée par un professionnel, et que le dommage causé par l’eau a touché le plafond et les murs en papier-peint d’une chambre. Une facture de la SARL DALLAU COUVERTURE confirme la réalisation des travaux sur le toit. Par ailleurs, il ressort d’une facture de la société ABAEIS en date du 16 avril 2019, que les travaux d’embellissement, concernant le plâtre et la peinture du plafond, ainsi que le papier-peint des murs, ont été effectués.

Il s’évince de ces éléments que, d’une part, là encore, le vendeur a pu penser, en toute bonne foi, que les travaux effectués par un professionnel avaient pu permettre de remédier définitivement aux désordres.

D’autre part, les travaux d’embellissement réalisés, avec la pose d’un nouveau papier peint quelques mois avant la vente, ont pu dissimuler l’apparition de nouvelles traces d’infiltration, le caractère non-boursouflé du papier peint lors de la vente, évoqué par la demanderesse, pouvant aisément s’expliquer par une reprise récente, étant précisé que Madame [A] épouse [N] avait pu constater que des travaux de reprise étaient en cours, lors de sa visite, ainsi que cela ressort de ses écritures, ce qui exclut toute manœuvre de dissimulation de la part des vendeurs.

En l’absence de démonstration de la mauvaise foi des consorts [W] par la demanderesse, la garantie des vices cachés pour ce désordre sera écartée.

5- Sur le désordre n° 5, portant sur la dégradation en pied de mur dans le dégagement au droit de la salle de bains

Ce désordre est caractérisé par la présence de moisissures sur le pied du mur, le plâtre s’étant dégradé en raison de l’imbibition. La cause a été identifiée par l’expert judiciaire, à savoir que l’eau de la douche migre à travers le joint du receveur de douche, qui est perméable et s’est désolidarisé de la faïence.

Ce désordre ne s’est manifesté que postérieurement à la vente de sorte qu’il n’était pas apparent à la date de celle-ci. Pour autant, son origine, à savoir la défaillance des joints, préexistait à celle-ci.

Toutefois, non seulement l’origine du désordre ne pouvait être légitimement ignorée par l’acquéreur qui avait connaissance de l’inoccupation des lieux depuis plusieurs années et, par hypothèse, de la nécessité d’entretenir régulièrement les joints d’un receveur de douche, mais surtout, en aucun cas il ne saurait être caractérisé le critère de gravité exigé par l’article 1641 du code civil pour qualifier un vice caché, s’agissant de moisissures d’apparition récente, postérieures à la vente, et résultant de la défaillance d’un joint de receveur de douche.

En conséquence, la garantie des vices cachés sera écartée concernant ce désordre.

6- Sur le désordre n° 6, concernant le bassin de la piscine et ses équipements

L’expert judiciaire a d’abord observé que lors de l’accédit du 31 mars 2021, les désordres et malfaçons évoqués par la demanderesse n’ont pu être constatés, dans la mesure où des travaux de transformation ont été entrepris. Les photographies tirées du procès-verbal de constat en date du 21 juillet 2020 ont donc été examinées, et l’expert a retenu que le constat confirmait l’ancienneté et la vétusté de l’installation, qui ne répond plus aux exigences qualitatives et normatives actuelles.

Il a qualifié ces désordres d’apparents. En effet, l’expert a d’abord relevé que le rapport d’expertise consultative de la société ESCERT IMMO formulait des remarques concernant le bassin, et que lors de la vente, le mauvais état du bâti était patent. Par ailleurs, il a souligné, concernant la fonctionnalité des équipements, que le rapport de la SARL ESCERT IMMO ne confirmait pas un quelconque bon fonctionnement, et que les conséquences du mauvais état du bâti du bassin rendaient prévisible le dysfonctionnement de l’ensemble du réseau de refoulement et d’alimentation du système de filtration.

En outre, il est mentionné dans l’acte de vente, en page 19, que :

« Les parties déclarent qu’il existe une piscine, mais que cette dernière est vide et est à réparer, suite à des fissures.

L’acquéreur déclare en être parfaitement informé, et en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, pour quelque cause que ce soit ».

Par sa reconnaissance du caractère inutilisable de la piscine, l’acquéreur qui a déclaré en faire son affaire personnelle, doit être considéré comme ayant accepté la chose à ses risques et périls.

Et c’est de manière vaine, pour tenter d’exclure le caractère apparent du vice, que Madame [A] épouse [N] oppose que sa connaissance ne pouvait porter que sur l’état du bassin, et non sur le fonctionnement global de la piscine, ses équipements compris.

En effet, comme l’a relevé l’expert judiciaire, l’état visuel de la piscine ne pouvait que rendre prévisible le dysfonctionnement de l’ensemble du réseau de refoulement et d’alimentation du système de filtration.

L’absence d’utilisation durable de la piscine et d’entretien de son équipement apparaît incontestablement de nature à conduire au dysfonctionnement de l’ensemble du système. L’inutilisation patente de cette piscine ne pouvait donc qu’alerter la demanderesse quant à l’existence de ces désordres.

D’ailleurs, l’attestation de la société PISCINES PYRENEES [Localité 9], produite par la demanderesse, ne fait pas véritablement état d’un dysfonctionnement total du système de filtration en raison d’une panne de ce dernier, mais met en exergue, à l’évidence, les conséquences résultant d’un défaut d’entretien, avec la présence, dans les tuyaux ouverts lors des travaux, de sable, de terre et de cailloux. Au regard de l’état général de la piscine, et de son absence durable de fonctionnement, ces conséquences étaient parfaitement prévisibles, même pour un acquéreur non-professionnel.

Surtout, cet état de conscience du vice est d’autant moins contestable que Madame [A] épouse [N] admet, dans ses propres écritures, que le vendeur l’avait informée qu’outre les fissures du bassin qui étaient à reprendre, il conviendrait de changer la pompe pour qu’elle soit à nouveau fonctionnelle.

Ainsi, la demanderesse ne peut valablement prétendre qu’elle n’avait nullement connaissance des problèmes relatifs au fonctionnement du système de filtration de la piscine, pour limiter sa connaissance du caractère apparent du vice au seul état du bassin.

C’est pourquoi, au regard du caractère apparent tant des vices que de leurs conséquences sur le bassin de la piscine et son équipement, la garantie des vices cachés pour ces désordres sera écartée.

7- Sur le désordre n° 7, concernant la présence de spectre de moisissure sur les murs des toilettes et la chambre jaune

L’expert judiciaire a caractérisé ce désordre par des tâches peu prononcées apparaissant dans les encoignures du plafond et des murs, donnant sur le côté patio. Ce désordre trouve sa source dans la condensation qui résulte de l’absence de VMC dans ces pièces.

Ce vice a été qualifié d’apparent par l’expert, au motif que l’absence d’un dispositif de traitement d’air est clairement visible pour un acquéreur profane normalement vigilant.

Madame [A] épouse [N] ne démontre pas en quoi ce vice doit être qualifié de caché.

Au contraire, il apparaît que lors de ses visites du bien immobilier, une simple vérification visuelle aurait suffi à constater l’absence d’un système de VMC, étant précisé qu’un acquéreur, même profane, est parfaitement apte à savoir que l’apparition de condensation est une conséquence habituelle du défaut de système de traitement d’air, une telle connaissance ne nécessitant aucune compétence technique particulière.

Ainsi, au regard du caractère apparent tant du vice que de ses conséquences, la garantie des vices cachés pour ce désordre sera écartée.

8- Sur le désordre n° 8, relatif à la fissuration apparaissant sur les cloisons et murs du rez-de-chaussée

Ce désordre est caractérisé par des fissures et microfissures présentes sur les cloisonnements et murs de l’habitation. La cause a été identifiée comme relevant de tassements de sol et de retraits différentiels des matériaux ouvrés, ce phénomène étant apparu au fil du temps.

L’expert judiciaire a qualifié ce vice d’apparent, au motif que certaines fissures étaient visibles lors de la vente, en particulier dans la salle de bains parentale et la chambre sud, tandis que des fissures inactives, situées dans le coin nuit, étaient masquées par le papier peint. L’expert a précisé que la fissuration la plus marquée était déjà apparente lors de la vente, et que comme toute construction traditionnelle, les effets du temps sur le constitutif procèdent d’un phénomène courant classique ne pouvant être ignoré par les acheteurs.

En l’espèce, Madame [A] épouse [N] n’expose aucun moyen de nature à permettre de contredire les conclusions expertales et à retenir le caractère caché du vice.

Au contraire, il ressort du rapport d’expertise consultative établi par la société ESCERT IMMO au mois d’octobre 2016, que plusieurs microfissures et fissures apparaissaient déjà, en différents endroits de l’habitation, à savoir dans le garage, dans le cellier, sur différents murs, cloisons ou encore dans une chambre.

Il est donc établi que le vice relatif aux fissures et microfissures, en différents endroits de l’habitation, était apparent et connu de l’acquéreur, lors de la vente. En outre, les conséquences de ces éléments sont particulièrement réduites, puisque comme cela a été relevé par l’expert judiciaire et la société ESCERT IMMO, de telles fissures, correspondant à un phénomène classique pour une maison de ce type, construite dans les années 1970, ne sont pas de nature à rendre l’habitation inutilisable ni à compromettre la solidité de la structure.

Par voie de conséquence, le vice étant apparent et ne présentant pas le caractère de gravité exigé par l’article 1641 du code civil, la garantie des vices cachés pour ce désordre sera écartée.

Ainsi, la garantie des vices cachés sera écartée pour l’ensemble des désordres, soit à raison de leur caractère apparent, soit à raison de la mobilisation de la clause d’exonération de garantie prévue à l’acte de vente. De fait, il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats que la vente a porté sur un bien construit au début des années 1970, vide de toute occupation depuis plusieurs années, dont la piscine était à l’état manifeste d’abandon, et dont la maison n’a jamais fait l’objet de travaux de rénovation d’ampleur, de sorte que Madame [N] ne pouvait prétendre trouver un bien correspondant à la qualité et aux normes d’un immeuble neuf, ce qu’elle n’ignorait pas au regard d’une part de l’évaluation de son prix, en présence de professionnels de l’immobilier, et d’autre part du fait qu’elle avait prévu d’engager immédiatement des travaux de rénovation.

Aucune manœuvre de dissimulation n’est caractérisée à l’encontre des consorts [W], qui établissent au contraire avoir fait intervenir un professionnel pour vérifier la structure du bien au regard du seul désordre qui pouvait effectivement être préoccupant, à savoir les fissures, avoir fait annexer le rapport de ce professionnel à l’acte de vente, et qui justifient avoir procédé en temps utile aux diverses réparation exigées par les désordres qui ont pu affecter le bien par le passé, et qui sont elles-mêmes mentionnées à l’acte de vente.

Madame [N] sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés.

II- Sur la responsabilité du vendeur sur le fondement de l’obligation précontractuelle d’information et de la réticence dolosive

Il résulte de l’article 1112-1 du code civil que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Aux termes de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En application du dernier alinéa de l’article 1178 du code civil, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

L’article 1602 alinéa 1er du même code indique que le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces dispositions qu’il incombe à la partie contractante qui se prévaut du manquement à l’obligation précontractuelle d’information ou de la réticence dolosive de son cocontractant, et demande sa condamnation à des dommages et intérêts, de rapporter la preuve qu’il lui a intentionnellement dissimulé une information qu’il savait déterminante de son consentement. Plus particulièrement, la réticence dolosive nécessite l’intention de garder le silence, l’existence d’une intention dolosive supposant nécessairement, à titre de condition préalable, que le contractant ait eu connaissance de la circonstance qu’on lui reproche d’avoir tue. Ainsi, le caractère intentionnel du comportement du cocontractant et le caractère déterminant de la réticence dolosive alléguée doivent être établis par celui qui l’invoque.

En l’espèce, et en premier lieu, il a été mis en exergue par l’expert judiciaire, sans que ses conclusions sur ce point ne soient utilement contestées par la demanderesse, que le désordre n° 5, portant sur la dégradation en pied de mur dans le dégagement au droit de la salle de bains, est apparu postérieurement à la vente, en raison de l’absence de renouvellement du joint de la douche, qui doit s’effectuer chaque année.

Aucune faute ne peut donc être imputée au vendeur en l’espèce, le désordre relevant de la seule responsabilité de Madame [A] épouse [N].

En second lieu, il ressort des éléments produits aux débats que les désordres n° 1 concernant les réseaux extérieurs, n°2 affectant la salle de jeux du rez-de-jardin et n° 4 relatif à la présence de condensation et aux fuites touchant la chambre bleue et le mur du hall d’entrée, étaient ignorés des vendeurs, comme exposé dans les développements qui précèdent, Madame [A] épouse [N] n’ayant pas été en mesure d’établir la mauvaise foi des défendeurs. Il ne peut donc être imputé aux vendeurs une absence d’information relativement à un élément qu’ils ignoraient.

Par ailleurs, il a été précédemment jugé que les désordres n’ont pas fait l’objet d’une dissimulation de la part des vendeurs.

Le caractère intentionnel d’un défaut d’information ou d’une manœuvre dolosive des vendeurs n’est donc pas établi, comme le caractère déterminant de la prétendue réticence dolosive alléguée, la demanderesse n’expliquant pas dans ses écritures en quoi les informations qu’elle reproche aux vendeurs de ne pas lui avoir transmises auraient pu déterminer son refus d’acquérir un bien qu’elle avait l’intention de rénover ou permettre une meilleure négociation du prix.

De même, il ressort des éléments sur dossier, et notamment de l’expertise judiciaire, sans que cela soit efficacement contredit par les moyens soulevés par la demanderesse, que les désordres n° 3 relatif à la présence de condensation dans la cave, n° 6 concernant le bassin de la piscine et ses équipements, n° 7 concernant la présence de spectre de moisissure sur les murs des toilettes et la chambre jaune, et n° 8 relatif à la fissuration apparaissant sur les cloisons et murs du rez-de-chaussée, étaient apparents et donc connus. Ces différents éléments étant visibles, la preuve n’est pas rapportée que la demanderesse aurait été trompée par le vendeur sur leur existence ou leur nature. Aucun élément excipé par Madame [A] épouse [N] ne permet de relever une tromperie, une surprise du consentement ou un mensonge sur ces différents points.

Aucune information particulière de la part du vendeur ne s’imposait donc, et aucune faute n’est établie par la demanderesse.

Madame [A] épouse [N] échoue donc à rapporter la preuve du manquement à l’obligation précontractuelle d’information ou de la réticence dolosive de son cocontractant, que ce soit tant au niveau de la connaissance préalable de la situation en cause par le vendeur concernant certains désordres, que du caractère intentionnel du comportement du vendeur, ou encore du caractère déterminant de l’information ou de la réticence dolosive sur son consentement.

La responsabilité des consorts [W] fondée sur l’obligation précontractuelle d’information et sur la réticence dolosive sera donc écartée.

Par conséquent, Madame [N] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes sur ces fondements.

III- Sur la responsabilité délictuelle de la société ESCERT IMMO

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise consultative, et plus particulièrement de son objet, qu’à la suite de l’apparition de fissures entre 2005 et 2016, et dans la perspective d’une vente, le propriétaire des lieux a souhaité obtenir une analyse du bâtiment, pour se prémunir de tout éventuel vice caché. Il ressort des commentaires et des photographies prises, que la société ESCERT IMMO s’est concentrée sur la structure du bâtiment, sa solidité et les tassements du sol, et sur les fissures et microfissures pouvant apparaître sur les embases, murs et cloisons, ainsi que sur le bâti de la piscine. De la sorte, l’intervention de la SARL ESCERT IMMO s’est exclusivement inscrite dans le cadre d’une analyse structurelle du bien immeuble objet du litige, et non dans le cadre d’un examen technique plus large, incluant notamment les équipements de la maison et de la piscine.

Contrairement à ce qui est avancé par la demanderesse, le libellé de la facturation, mentionnant une expertise technique, ne contredit pas le caractère limité de la mission. D’une part l’intitulé de mission technique n’est pas incompatible avec une mission circonscrite à une analyse de la structure d’une maison. D’autre part, le montant des honoraires, limité à 350 euros, tend à corroborer une mission restreinte, et non étendue à l’examen approfondi de tous les éléments du bien immobilier, tant au niveau de la structure que de ses différents équipements et embellissements.

Au surplus, l’expert judiciaire a relevé dans son rapport qu’il était regrettable qu’un diagnostic technique général de la construction n’ait pas été diligenté du fait de l’ancienneté de l’ensemble de l’ouvrage, ce qui tend à corroborer le fait que le rapport rédigé par la défenderesse ne relevait pas d’un tel diagnostic.

De même, la seule mention dans le rapport d’expertise consultative qu’un liner permettrait à la piscine de recouvrer sa valeur est insuffisante à caractériser une mission de diagnostic technique générale du bien immobilier à la charge de la société ESCERT IMMO. De plus, cette précision concernant le liner peut être interprétée comme la proposition d’une solution limitée à la fonctionnalité de la structure du bassin, le liner étant un revêtement indépendant du support permettant d’assurer l’étanchéité d’une piscine.

Par ailleurs, il ressort de la confrontation entre le rapport d’expertise judiciaire et le rapport d’expertise consultative établi par la défenderesse, que les désordres retenus pas l’expert judiciaire n’entraient pas dans le champ de la mission de la SARL ESCERT IMMO, à l’exception des désordres constitués par les fissures concernant le bâti de la piscine et par les fissures et microfissures apparaissant à l’intérieur de l’habitation. Or, ces deux types de désordres ont été mis en exergue par la SARL ESCERT IMMO, puisque les commentaires et photographies garnissant le rapport d’expertise consultative illustrent tant les fissures touchant le bassin de la piscine que les fissures et microfissures présentes sur divers murs et cloisons intérieurs de l’habitation.

Ainsi, force est de constater que la demanderesse échoue à rapporter la preuve du non-respect des obligations contractuelles de la SARL ESCERT IMMO à l’égard du vendeur, et par voie de conséquence, à établir la faute délictuelle de celle-ci.

La responsabilité délictuelle de la SARL ESCERT IMMO sera donc écartée.

Madame [N] sera donc déboutée de ses demandes formées contre la SARL ESCERT IMMO.

IV- Sur la demande reconventionnelle des consorts [W]

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il ressort des écritures des consorts [W], que pour solliciter une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, ils font valoir la mauvaise foi de Madame [A] épouse [N] et les attaques de cette dernière, à l’encontre de Madame [W].

Ainsi, la demande des consorts [W] doit être analysée, comme une demande tendant à obtenir une indemnisation au titre d’une procédure abusive.

Il résulte des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans certaines circonstances, notamment en cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol, voire de légèreté blâmable de l’auteur.

En l’espèce, les consorts [W] ne produisent aucun élément au débat de nature à rapporter la preuve que Madame [A] épouse [N] aurait agi dans l’intention de leur nuire. Au surplus, ils n’établissent pas l’existence du préjudice allégué, l’âge de Madame [W] ne suffisant pas à caractériser l’existence d’un préjudice moral.

En conséquence, les consorts [W] seront déboutés de leur demande de ce chef.

V- Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

• Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [A] épouse [N], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de l’instance de référé.

Les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre, seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

• Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [A] épouse [N], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux consorts [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 euros et à la SARL ESCERT IMMO une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros.

Madame [A] épouse [N] sera par ailleurs déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

• Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare les demandes formées au bénéfice de Monsieur [N] irrecevables ;

Déboute Madame [A] épouse [N] de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute les consorts [W] de leur demande en dommages et intérêts ;

Condamne Madame [A] épouse [N] à payer aux consorts [W] la somme globale de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [A] épouse [N] à payer à la SARL ESCERT IMMO la somme globale de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Madame [A] épouse [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [A] épouse [N] aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et de l’instance de référé ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Le Greffier, La Présidente,