Tribunal Judiciaire de Metz, Ch4 jcp fond, 9 avril 2026, n° 25/00800

TJ Metz 9 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Metz, ch4 jcp fond, 9 avr. 2026, n° 25/00800
Numéro(s) :	25/00800
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	23 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Roger LEMONNIER
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 09 AVRIL 2026

N° RG 25/00800 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LUNV

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Fabienne CURINA, avocate au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [X] [V]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 05 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Roger LEMONNIER par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 29 décembre 2022, la SAS CIMMEST a donné à bail à Monsieur [X] [V] un appartement sis [Adresse 5] ce moyennant un loyer de 570 euros par mois dont 70 euros de provisions sur charges.

Le même jour, un contrat de cautionnement de type VISALE était signé entre la SAS CIMMEST et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en vue de garantir le bailleur d’éventuels impayés locatifs.

Des loyers étant demeurés impayés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, subrogée dans les droits du bailleur, a fait signifier à Monsieur [X] [V] le 18 juin 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour un montant de 14 593,37 euros en principal.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [X] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025 pour :

— faire constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire et à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [V] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— obtenir la condamnation de Monsieur [X] [V] au paiement de16 994,33 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal sur la somme de 14 593,37 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation,

— voir l’indemnité d’occupation fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail,

— obtenir la condamnation de Monsieur [X] [V] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors qu’elle justifierait d’une quittance subrogative,

— obtenir la condamnation de Monsieur [X] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— obtenir la condamnation de Monsieur [X] [V] à lui verser 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 5 février 2026, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par Maître CURINA substituant Maître LEMONNIER, avocat au barreau de Paris ; Monsieur [X] [V], bien qu’assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude, n’était ni présent ni représenté.

La SASU Action Logement Services, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative était de 19 395,29 euros au 27 janvier 2026.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience ; il ne peut en être tiré aucun élément sur la situation financière de Monsieur [X] [V], l’intéressé n’ayant pas répondu à la convocation qui lui avait été adressée.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- SUR LA RECEVABILITE

Sur la qualité pour agir de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2309 du Code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2022, dispose que “La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur”.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée non seulement dans les droits et actions du bailleur tendant au paiement de l’arriéré locatif mais également dans les droits et actions du bailleur tendant à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

En l’espèce, pour justifier de sa subrogation dans les droits du bailleur, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

— le contrat de cautionnement Visale visiblement conclu électroniquement par la SAS CIMMEST, avec régularisation de signature à une date inconnue,

— une quittance subrogative pour le versement effectué par la SAS Action Logement Services au titre du loyer de mai 2025 (quittance mentionnant un versement total de 14 593,37 euros au titre des loyers des mois de février 2023, mars 2023, juin 2023, août à décembre 2023, janvier à décembre 2024 et janvier à mai 2025), signée par le Cabinet R&G Immobilier, mandataire du bailleur,

— une attestation rédigée par [Y] [S] du Cabinet R&G Immobilier, le 26 septembre 2025, dont il résulte qu’a été sollicité auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES le règlement de loyers pour un montant cumulé de 16 994,33 euros et que les règlements sollicités ont bien été effectués.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES qui a établi sa qualité pour agir, sera en conséquence déclarée recevable en ses demandes dirigées contre Monsieur [X] [V].

Sur la recevabilité des demandes tendant au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, à l’expulsion de Monsieur [X] [V] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Etant subrogée dans les droits et actions du bailleur, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES doit, au même titre que ce dernier, justifier avoir accompli les formalités prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie dématerialisée le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié de la saisine de la CCAPEX par voie dématerialisée le 19 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, ce conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article « VIII.Clause résolutoire ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juin 2025 par la caution, subrogée dans les droits du bailleur, pour la somme en principal de 14 593,37 euros.

D’après l’historique de compte produit par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date du 18 août 2025 à minuit du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail.

L’expulsion de Monsieur [X] [V] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LE MONTANT DE LA CREANCE DE LA SASU ACTION LOGEMENT SERVICES:

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur produit des quittances subrogatives signées pour les mois de mai 2025, septembre 2025 et janvier 2026.

Si l’ensemble des quittances subrogatives n’est pas produit, il y a lieu de constater que la quittance subrogative en date du 12 janvier 2026 reprend les montants versés au titre des loyers des mois de février 2023, mars 2023, juin 2023, août à décembre 2023, janvier à décembre 2024, janvier à décembre 2025 et janvier 2026 en précisant que la société Action Logement services a versé en tout 19 395,29 euros et est subrogée, pour ce montant, dans les droits et actions du bailleur contre le locataire défaillant,

Les justificatifs produits et l’historique de compte daté du 27 janvier 2026 permettent d’établir que Monsieur [X] [V] restait devoir à la SASU Action Logement Services la somme de 19 395,29 euros à la date du 27 janvier 2026.

Monsieur [X] [V] n’ayant pas comparu, n’a pu formuler aucune observation sur les demandes de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES.

Il sera en conséquence condamné à verser 19 395,29 euros à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de sa créance au 27 janvier 2026, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 14 593,37 euros à compter du commandement de payer (18 juin 2025), les intérêts au taux légal sur la somme de 2 400,96 euros à compter de l’assignation (10 octobre 2025) et les intérêts au taux légal sur la somme de 2 400,96 euros à compter de la présente décision.

Monsieur [X] [V] sera en outre condamnée à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation de 600,24 euros par mois à compter du 1er février 2026 dès lors que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera du règlement de cette indemnité par la production d’une quittance subrogative duement signée par le bailleur.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [X] [V] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dirigée contre Monsieur [X] [V] et tendant notamment au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, à l’expulsion de Monsieur [X] [V] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation;

CONSTATE la résiliation à la date du 18 août 2025 du bail conclu le 29 décembre 2022 entre la SAS CIMMEST et Monsieur [X] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution, la somme de 19 395,29 euros au titre de sa créance au 27 janvier 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 14 593,37 euros à compter du 18 juin 2025, intérêts au taux légal sur la somme de 2 400,96 euros à compter du 10 octobre 2025 et intérêts au taux légal sur la somme de 2 400,96 euros à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation de 600,24 euros par mois à compter du 1er février 2026 dès lors que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera du règlement de cette indemnité par la production d’une quittance subrogative duement signée par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] à verser 400 euros à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 9 avril 2026, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame MALOYER, greffier.

Le greffier, La vice-présidente,