TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03289 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQNQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2026

[L] [B] épouse [J]

[H] [J]

C/

[E] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e LAKEHAL

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 06 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Président(e) au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assisté(e) de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [L] [B] épouse [J], demeurant [Adresse 4]

M. [H] [J], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [E] [Z], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [J] et Madame [L] [B] épouse [J] ont donné à bail à Madame [E] [Z] un appartement à usage d’habitation (lot n°13) en rez-de-chaussée, situé [Adresse 6] à [Localité 2] par contrat prenant effet au 12 février 2024, moyennant un loyer de 678 euros et 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [J] et Madame [L] [B] épouse [J] ont fait signifier à Madame [E] [Z] notamment un commandement de payer visant la clause résolutoire et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement le 12 mai 2025 pour un montant en principal de 1.443,47 euros, demeuré infructueux.

Monsieur [H] [J] et Madame [L] [B] épouse [J] ont en conséquence fait assigner Madame [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 4 septembre 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 (non-paiement des loyers et charges) de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner sans délai l’expulsion de Madame [E] [Z], et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamner Madame [E] [Z] au paiement par provision de la somme de

2 234,40 € correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon le décompte arrêté au mois d’août 2025, quittancement d’août 2025 inclus,

— juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois d’août 2025 à novembre 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupant,

— la condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux,

— juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

— juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 février 2025,

— la condamner au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais des deux commandements conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 21 novembre 2025, Monsieur [H] [J] et Madame [L] [B] épouse [J], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et ont actualisé la dette locative à la somme de 794,09 euros.

Assignée par acte de commissaire de justice signifié en son étude le 4 septembre 2025, Madame [E] [Z] n’était ni présente ni représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 5 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer du 12 mai 2025 à la CCAPEX en date du 14 mai 2025.

— sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de la signature du contrat, dispose que “I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Cependant, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, il convient donc d’appliquer ce délai plus favorable à la locataire et prévu par les parties. .

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer du 12 mai 2025 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juillet 2025.

L’expulsion de Madame [E] [Z] sera en conséquence ordonnée sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux, sa mauvaise foi n’étant pas démontrée ; en outre, par définition, étant locataire, elle n’a pas pu pénétrer dans les locaux litigieux à l’aide de manoeuvres, menaces, de voies de fait ou de contrainte.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [H] [J] et Madame [L] [B] épouse [J] produisent un décompte en date du 17 novembre 2025 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 794,09 euros, mensualité de novembre 2025 incluse.

Madame [E] [Z], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 794,09 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 12 mai 2025.

Madame [E] [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter de 1er décembre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de leur signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [H] [J] et Madame [L] [B] épouse [J], Madame [E] [Z] devra leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 12 février 2024 conclu entre Monsieur [H] [J] et Madame [L] [B] épouse [J] d’une part et Madame [E] [Z] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (lot n°13) en rez-de-chaussée, situé [Adresse 6] à [Localité 2], sont réunies à la date du 13 juillet 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [E] [Z] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [J] et Madame [L] [B] épouse [J] de leur demande de suppression des délais légaux ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] [J] et Madame [L] [B] épouse [J] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Madame [E] [Z] à verser à Monsieur [H] [J] et Madame [L] [B] épouse [J] à titre provisionnel la somme de 794,09 euros, selon décompte du 17 novembre 2025, mensualité de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 12 mai 2025 ;

CONDAMNONS Madame [E] [Z] à payer à Monsieur [H] [J] et Madame [L] [B] épouse [J] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 juillet 2025 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant au loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [E] [Z] à verser à Monsieur [H] [J] et Madame [L] [B] épouse [J] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de leur signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [J] et Madame [L] [B] épouse [J] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente