Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s1, 20 mars 2026, n° 25/06976

TJ Strasbourg 20 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s1, 20 mars 2026, n° 25/06976
Numéro(s) :	25/06976
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	30 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Steeve WEIBEL

Texte intégral

N° RG 25/06976 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NYIH

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

11ème civ. S1

N° RG 25/06976 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NYIH

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

Mme [P] [T] épouse [O]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 MARS 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [P] [T] épouse [O]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparante

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats et Fanny JEZEK lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 20 avril 2021 avec prise d’effet à la même date, OPHEA, a donné en location à Madame [P] [T] un logement situé porte 10 étage 4, au [Adresse 3] , moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 620.88 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 février 2025, qu’elle a reçue le 27 février 2025, OPHEA a notifié à Madame [P] [T] un congé pour le 31 mai 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1 392,88 euros jusqu’au 21 février 2025 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 26 février 2025.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Madame [P] [T], par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 2 971,92 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 682,76 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 30 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

À cette audience, il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale en date du 17 décembre 2025, transmis au tribunal, selon lequel Madame [P] [T] et son époux, parents de deux enfants mineurs, perçoivent des revenus et des aides à hauteur de

3 198,21 euros mensuels et ont des charges mensuelles à hauteur de 871,19 euros. Il est fait état de ce que la dette locative proviendrait non seulement de retards dans le versement du salaire de l’époux de Madame [P] [C] et qui chercherait ainsi un emploi similaire dans une autre société afin de sécuriser sa situation professionnelle mais également d’aides financières qu’il aurait apporté à sa mère auparavant. Le logement qu’ils occupent est adapté à leur situation et le couple a procédé à plusieurs versements pour diminuer la dette locative qui était davantage conséquente au mois de septembre 2025. Il est préconisé la mise en place d’un plan d’apurement avec maintien dans les lieux.

A cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, actualise la dette à 2 916,05 euros au 7 janvier 2026 et précise qu’il peut produire un décompte actualisé en cours de délibéré, la locataire faisant état d’un versement récent non pris en compte. Il précise également qu’il demande en réalité l’expulsion et non la resitution des locaux par les locataires. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de grâce pendant 36 mois avec suspension des effets du congé, mais sous réserve d’une « clause cassatoire » en cas d’absence de règlement.

Madame [P] [T] a comparu. Elle ne conteste pas être redevable d’une dette locative mais précise avoir procédé à un règlement de 700 euros récemment et qui n’est pas pris en compte par le décompte versé par le bailleur. Elle confirme les informations transmises dans le cadre du diagnostic financier et social dont lecture est donnée à l’audience. Elle soutient qu’elle est en capacité d’apurer la dette locative en versant une somme de 100 euros mensuelle en sus du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. Le conseil d’OPHEA a été autorisé à produire un décompte actualisé en cours de délibéré et ce, avant le 9 février 2026.

Par note reçue le 28 janvier 2026, le conseil d’OPHEA a transmis une note en délibéré accompagné d’un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 2 216,05 euros au 27 janvier 2026.

MOTIFS

Sur le congé :

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Madame [P] [T] pour le 31 mai 2025 au vu des impayés de loyers au 21 février 2025 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 31 mai 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 mai 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux :

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 27 juin 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 2 879,35 euros (échéance du mois de juin 2025 non incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative (août 2024), le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupante.

Elle sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement :

Au vu du dernier décompte actualisé transmis en cours de délibéré et prenant en compte le versement de 700 euros effectué par la locataire au mois de janvier 2026, Madame [P] [T] doit être condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 2 216,05 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 27 janvier 2026 (dernière échéance incluse : décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Elle doit être également condamnée au paiement au plus tard le 10 de chaque mois d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du 10 (échéance du mois de janvier 2026 à payer à terme échu comme le loyer) jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le V et le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce en l’absence de commandement de payer visant la clause résolutoire.

Compte tenu des efforts de la Madame [P] [T] pour apurer la dette locative, de sa situation financière et la partie demanderesse n’étant pas opposée à l’octroi de délais de grâce, il sera accordé, en application des dispositions susvisées, des délais de paiement à Madame [P] [T] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Si l’intéressée apure sa dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme une occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Madame [P] [T], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 mai 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA, d’une part, et Madame [P] [T] d’autre part, portant sur un logement [Adresse 3] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [P] [T] de son droit au maintien dans les lieux,

CONDAMNE Madame [P] [T] à verser à OPHEA en deniers ou quittances la somme de 2 216,05 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 27 janvier 2026 (jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [P] [T] à payer à OPHEA au plus tard le 10 de chaque mois, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ACCORDE à Madame [P] [T] un délai de 23 mois (sauf meilleur accord) pour s’acquitter de sa dette et dit qu’elle devra le faire en 22 mensualités de 100 euros chacune et une 23ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [T], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [T] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Gussun KARATAS